Cour d’appel, 5ème Chambre, 28 octobre 2026, RG n° 25/06357

5ème Chambre

ARRÊT N°2026/237

N° RG 25/06357 – N° Portalis DBVL-V-B7J-WGXL

(Réf 1ère instance : 25/00884)

S.A.R.L. JJ [U]

C/

M. [Q] [O]

Mme [I] [V] épouse [O]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Chevreuil

Me Guillevic

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Catherine EMBSER, Présidente, rapporteur

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Septembre 2026

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 28 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. JJ [U], immatriculée au RCS de [Localité 1], sous le n° 900 316 076, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Pierre-Thomas CHEVREUIL, postulant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur [Q] [O]

né le 02 Mars 1951 à [Localité 3], de nationalité française, retraité

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [I] [V] épouse [O]

née le 15 Janvier 1959 à [Localité 5], de nationalité française, retraitée

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par Me Guillaume GUILLEVIC de la SARL MENSOLE AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES

Selon acte dressé le 29 juin 2021 par Me [H] [A], notaire associé à [Localité 6], les époux [O] ont consenti au renouvellement d’un bail commercial au profit de la société Mlm sur des locaux dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2017, à destination de café-restaurant-hôtel et à usage d’habitation pour l’appartement du 2ème étage du [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 35 000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance.

Suivant acte dressé le 29 juillet 2021 par Me [X] [K], notaire associée à [Localité 1], la société Mlm a cédé son fonds de commerce à la société JJ [U] avec l’approbation des bailleurs.

Se plaignant d’un défaut d’exploitation du restaurant malgré un commandement visant la clause résolutoire du 24 juin 2025, par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2025, les époux [O] ont fait assigner la société JJ [U] devant le juge des référés.

Par ordonnance de référé en date du 20 novembre 2025, le juge du tribunal judiciaire de Nantes a :

– constaté la résiliation du bail ;

– ordonné l’expulsion de la société JJ [U] et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d’un serrurier à compter de la signification de l’ordonnance ;

– condamné la société JJ [U] à payer aux époux [O] :

* une indemnité provisionnelle d’occupation de 3 764,14 euros toutes taxes comprises par mois à compter du 24 juillet 2025 et jusqu’à libération complète des lieux ;

* une provision de 878,29 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période entre le 24 juillet et le 31/07/25 ;

* une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires ;

– condamné la société JJ [U] aux dépens, y compris le coût du commandement du 24 juin 2025.

Le 4 décembre 2025, la société JJ [U] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 1er juin 2026, la société JJ [U] demande à la cour d’appel de Rennes de :

– la recevoir en ses présentes conclusions ;

Y faisant droit ;

A titre principal

– infirmer l’ordonnance du 20 novembre 2025 en ce qu’elle a :

* constaté la résiliation du bail commercial ;

* ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et les cas échéant d’un serrurier à compter de la signification de l’ordonnance ;

* l’a condamnée à payer aux époux [O] :

** une indemnité provisionnelle d’occupation de 3 764,14 euros toutes taxes comprises par mois à compter du 24 juillet 2025 et jusqu’à libération complète des lieux ;

** une provision de 878,29 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* l’a condamnée aux dépens, y compris le coût du commandement du 24 juin 2025.

Statuant à nouveau

– dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [Q] [O] et Mme [I] [O] ;

Par conséquent

– les inviter à mieux se pourvoir ;

A titre subsidiaire

– infirmer l’ordonnance du 20 novembre 2025 en ce qu’elle a :

* constaté la résiliation du bail commercial ;

* ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et les cas échéant d’un serrurier à compter de la signification de l’ordonnance ;

* l’a condamnée à payer aux époux [O] :

** une indemnité provisionnelle d’occupation de 3 764,14 euros toutes taxes comprises par mois à compter du 24 juillet 2025 et jusqu’à libération complète des lieux, une provision de 878,29 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* l’a condamnée aux dépens, y compris le coût du commandement du 24 juin 2025 ;

– octroyer un délai au 19 mai 2026 pour la reprise de l’exploitation de restauration

– suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

En tout état de cause

– condamner M. [Q] [O] et Mme [I] [O] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées le 2 juin 2026, Mme [I] [O] et M. [Q] [O] demandent à la cour d’appel de Rennes de :

– confirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Nantes en date du 20 novembre 2025 (RG N°25/00884) ;

– débouter la société JJ [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– condamner la société JJ [U] au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société JJ [U] aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juin 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, ’le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire’.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du droit au bail.

Selon l’article L. 145-41 alinéa 1 er du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Ainsi, le juge des référés peut, en vertu de la combinaison des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque sa mise en ’uvre est régulière et ne se heurte pas à des contestations sérieuses.

Cependant une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, son irrégularité, à la supposer établie, peut constituer une contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

SUR LA CONTESTATION SÉRIEUSE TENANT A LA CLAUSE DESTINATION :

La société JJ [U] soutient en premier lieu que l’obligation d’exploitation revendiquée par le bailleur se heurte à des contestations sérieuses, tenant à ce que :

– la question de l’obligation d’exploitation présuppose une analyse complète non seulement de la clause mais aussi des autres clauses du bail, étant précisé qu’aucune autre disposition de la convention des parties ne précise si ces activités doivent être exploitées concomitamment et de manière constante, une interprétation de la convention et de l’intention des parties excède à l’évidence les pouvoirs du juge des référés.

– la jurisprudence en la matière est divergente, l’obligation dont se prévalent les consorts [O] ne présente aucun caractère d’évidence.

La société JJ [U] considère en second lieu que le juge des référés du Tribunal judiciaire de Nantes a commis une double erreur :

*sur la destination du bail :

– puisque la lecture de la clause de destination ne fait apparaître aucune obligation expresse pour le preneur d’exploiter simultanément et constamment les trois activités visées et que si une telle volonté avait été celle des bailleurs, encore eut-il fallu que soient employés une série d’adverbes permettant de lever toute équivoque, comme «simultanément», «conjointement» ou «de manière cumulative».

– plusieurs décisions, aux espèces comparables sinon identiques, avaient abouti à des solutions rigoureusement contraires, ainsi, un arrêt du 23 mars 1993 rendu par la Cour de cassation (Cour de cassation civ 3 ème , 3 mars 1993, n° 90-20742) ou (Cour d’appel de Paris , 16 ème Chambre, section B 93/23092).

* sur la clause d’indivisibilité prévue à la clause de destination des lieux

– en ce qu’elle prévoit in fine que : «les lieux loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout», le juge des référés a considéré que cette stipulation serait «totalement incompatible avec l’abandon des parties spécialement dédiées à l’activité de restauration», ce faisant, il a procédé à une interprétation erronée du bail commercial puisque cette clause signifie uniquement que les locaux ne peuvent être divisés en plusieurs affectations juridiques distinctes ni faire l’objet de plusieurs exploitations autonomes au profit de tiers, personnes autonomes, sans l’accord du bailleur.

– si les locaux sont indivisibles et ne peuvent faire l’objet d’affectations distinctes, la seule obligation pesant sur la société JJ [U] est d’exploiter les locaux conformément à la clause de destination, la partie adverse entretient également une confusion entre la désignation des locaux et l’obligation d’exploitation, en soutenant que «la désignation des locaux (’) rappelle spécifiquement les usages auxquels est affectée chaque partie de l’ensemble immobilier».

En troisième lieu la société appelante répond à l’argument des époux [O] qui soutiennent que le défaut d’exploitation de l’activité de restauration serait incompatible avec l’obligation de garnissement en rappelant que cette obligation, issue des dispositions de l’article 1752 du Code civil, implique uniquement que le locataire doit maintenir dans les lieux des biens mobiliers suffisants pour garantir le paiement des loyers, charges et l’exécution des obligations du bail, elle n’implique donc aucune obligation d’exploitation effective des lieux, ni davantage l’exercice simultané de l’ensemble des activités autorisées au bail,son seul corollaire réside dans l’obligation, pour le preneur, d’assurer les meubles garnissant les locaux.

L’appelante ajoute à toutes fins utiles qu’elle a repris l’activité de restauration

au sein des locaux loués, ne serait-ce que dans un souci de préservation de ses droits dans l’hypothèse où la cour viendrait, par extraordinaire, à considérer que toutes les activités prévues au bail doivent être exercées, qu’en effet, il ressort du procès-verbal de constat en date du 19 mai 2026, versé aux débats, que le restaurant est de nouveau exploité et accueille sa clientèle du lundi au vendredi de 9h00 à 14h00.

Les intimés font valoir en réponse que :

– dans le bail commercial souscrit entre les parties la destination des lieux est celle de «Café-Restaurant-Hôtel», conformément à la configuration matérielle des lieux, telle que décrite dans l’acte

– le preneur s’est engagé à maintenir le bien loué «constamment ouvert et achalandé, sauf fermeture d’usage» et la cour de cassation reconnaît que la suppression de l’exploitation d’un restaurant constitue une infraction justifiant la résiliation d’un bail conclu à usage de «Café-Hôtel-Restaurant» (Civ 3ème 26 janvier 1983 mais aussi Civ 3ème 4 février 1997, 30 octobre 2007 ou encore 19 octobre 2017 démontrant que la jurisprudence n’est pas incertaine et que les arrêts que la JJ [U] cite ne sont pas transposables à l’espèce

– à la suite de l’acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, signifiant à la locataire un commandement d’avoir à respecter les clauses du bail, visant la clause résolutoire, la société n’a pas méconnu cette obligation et a indiqué par courrier du 23 juin 2025, qu’elle entendait envisager cette réouverture «pour la rentrée 2025», ce qu’elle avait déjà fait en rouvrant le restaurant entre janvier et juillet 2023 à la suite d’un précédent commandement d’exécuter délivré en 2022, elle a d’ailleurs qualifié dans ses conclusions de première instance son comportement de manquement ce qui exclut qu’il y ait lieu à analyse complète du bail pour déterminer l’obligation d’exploitation.

– l’inexploitation de l’activité de restauration implique qu’une partie du local est à l’abandon ce qui se heurte également à l’obligation du preneur de garnir l’intégralité des locaux.

– la société JJ [U] reproche à l’ordonnance de référé d’avoir soulevé, l’existence d’une clause d’invisibilité pour renforcer son analyse alors qu’elle serait neutre et inopérante par rapport à la question de la co-exploitation des trois activités visées à la clause de destination or :

* si les locaux sont indivisibles, la société JJ [U] ne peut pas les «diviser en plusieurs affectations juridiques distinctes», et doit donc les exploiter dans leur intégralité conformément à leur destination.

* la désignation des locaux, telle qu’elle est visée à la fois au bail mais également rappelée dans l’acte de cession du fonds de commerce, rappelle spécifiquement les usages auxquels sont affectés chaque partie de l’ensemble immobilier, et il ressort de manière non équivoque des stipulations du bail que les parties ont convenu que les branches de café, de restaurant et d’hôtellerie, activité mentionnée au singulier, doivent être exploitées ensemble.

– la société JJ [U] essaie de justifier qu’elle a repris une activité, or son site google indique toujours que le restaurant est fermé et il est constaté :

* que le constat de commissaire de justice est réalisé tôt dans la matinée (à 9h40), ce qui est surprenant pour justifier de la matérialité d’une activité de restauration, en dehors des horaires de repas habituels et en l’absence du cuisinier ;

*que le commissaire de justice n’a observé sur les lieux qu’un unique client buvant un café ;

* que le restaurant ne propose visiblement plus de vins ni de menu du jour, en contradiction avec les mentions figurant sur la porte de l’établissement ;

* que l’activité de restauration envisagée est une restauration rapide, de telle sorte que des préparations surgelées ont manifestement été achetées pour les besoins de la cause ;

* que la friteuse est située en dessous du passe-plat, de telle sorte qu’il est impossible matériellement de sortir une assiette de la cuisine ;

* la chambre froide n’a pas été visitée, et pour cause, les matières premières sont contenues dans quelques sachets disposés sur 4 clayettes d’un unique congélateur’

Il est constant que l’acte de bail du 29 juin 2021 stipule que ’le preneur pourra exploiter dans les lieux loués à usage commercial, et plus précisément à usage de ’Café-Restaurant-Hotel’, à l’exclusion de toute autre activité à l’exception de l’appartement sis au second étage du [Adresse 1], qui sera affecté à usage d’habitation’. Il y est mentionné au sein du paragraphe ’destination des lieux’ à plusieurs reprises ’cette activité’ permettant de manière évidente de la considérer comme un tout.

La description des lieux en page 4 du bail et plus particulièrement des parties ’bar-restaurant’ et cuisine ne laisse aucun doute sur le fait que les locaux correspondent à une activité de bar-restaurant en sus de la partie hôtellerie.

A la seule lecture de l’acte, il apparaît que chaque partie de l’activité a son propre emplacement dans les lieux loués.

Il est par ailleurs prévu aux conditions communes du bail et plus précisément au paragraphe ’2) déspécialisation’ en page 7 que le locataire aura la faculté d’adjoindre à l’activité prévue au présent bail des activités connexes et complémentaires, ce qui a contrario démontre qu’il n’est pas prévu la possibilité de l’abandon d’une des activités prévue dans la clause de destination.

Il ressort donc de manière non équivoque de la rédaction du bail commercial conclu le 29 juin 2021 entre les époux [O] et la société Mln aux droits desquels se trouve la société [U], et de sa simple lecture que la destination de ce bail est bien l’exploitation d’un ’café-restaurant-hôtel’ et non d’une seule de ces activités sans qu’il soit nécessaire de procéder à une analyse plus approfondie des clauses dudit bail.

Les arguments tenant au défaut de garnissage des lieux loués ou de leur indivisibilité sont superfétatoires et c’est à juste titre que le premier juge a considéré qu’il n’y avait pas de contestation sérieuse tenant à la destination des lieux.

De plus, la société JJ [U] l’avait implicitement admis en écrivant dans son courrier du 23 juin 2025, qu’elle entendait envisager une réouverture «pour la rentrée 2025», ce qu’elle avait déjà fait en rouvrant le restaurant entre janvier et juillet 2023 à la suite d’un précédent commandement d’exécuter délivré en 2022.

SUR LA CONTESTATION SERIEUSE TENANT AU MANQUEMENT PAR LE BAILLEUR A SON OBLIGATION DE DELIVRANCE CONFORME :

La société appelante soutient que depuis sa prise à bail elle subit de nombreux désordres qui rendent impossible l’exploitation du restaurant, à savoir :

* la remontée des eaux usées : en effet, le réseau d’évacuation des eaux usées en place depuis la création du bâtiment est aujourd’hui dégradé, ce qui entraîne des refoulements lors des épisodes de pluie, que cette non-conformité du réseau d’évacuation a été confirmée par plusieurs rapports de sociétés qui ont été mandatées par la société JJ [U] et ne saurait comme le prétendent les Consorts [O] être dûe à un manque d’entretien de la société JJ [U], le rapport de la société [M] loin de conclure à un défaut d’entretien des canalisations indique que la cause des désordres relève du fait que «la côte de celle-ci -la canalisation concernée par les refoulements- dans le bac à graisse étant plus basse que celles des autres canalisations, on peut penser que si l’aval du bac à graisse est bouché, les effluents remonteront par la canalisation la plus basse et refouleront par la bonde de sol.»

La société [M] a également mis en évidence, dans son rapport, une non-conformité, tenant au fait que les eaux usées se déversent dans les canalisations d’eaux pluviales, il existe ainsi un lien direct entre le dysfonctionnement du réseau d’évacuation et les remontées d’eaux usées subies par la société JJ [U] et les désordres relèvent donc d’une problématique de conformité des installations incombant au bailleur et non d’un simple défaut d’entretien.

* l’infiltration d’eau en toiture : un état de toiture a été réalisé par la société Es Rénovation à la demande de la société JJ [U] le 9 décembre 2024, qui a établi la vétusté des toitures imputables au bailleur.

Ces désordres ont été constatés par commissaire de justice le 26 février 2025 lequel a relevé que des fuites et infiltrations se trouvent également dans la salle du restaurant ainsi que dans le couloir menant au WC clients, qu’il est donc impossible de recevoir de la clientèle ou de faire travailler du personnel dans de telles conditions.

L’ensemble de ces désordres relève selon l’appelante des dispositions de l’article 606 du Code civil de sorte que les travaux rendus nécessaires sont à la charge du bailleur.

Les intimés répliquent qu’ils n’ont aucunement manqué à leurs obligations :

’ S’agissant de la remontée des eaux usées, le bail lui-même indique que le preneur a la charge de l’intégralité des réparations, à l’exception de celles prévues par l’article 606 du Code civil puisqu’il indique expressément que les réparations de la robinetterie, des canalisations d’eau et des tuyaux de vidange et d’égouts sont à la charge de la société [U].

’ les rapports produits par la société [U] témoignent de ses propres manquements puisque le rapport de la société [M] Environnement du 22 novembre 2024 conclut que la canalisation objet des refoulements, située en amont du bac à graisse du local, est «obstruée par de la graisse», elle constate également que le bac à graisse n’est pas vide mais, depuis son entrée dans les lieux en 2021, la société [U] n’a procédé qu’à un unique entretien du bac de dégraissage en fin d’année 2024, soit postérieurement aux rapports produits par elle alors qu’elle s’est engagée, au titre du bail commercial, à l’entretenir a minima trois fois par an.

Selon les intimés la société [U] ne saurait se soustraire à ses obligations au bail au motif qu’elle n’exploiterait plus le restaurant ni prétendre que la cause du désordre en l’espèce n’est pas l’obstruction de l’aval du bac à graisse en raison de l’absence d’entretien de celui-ci, mais le simple fait qu’une canalisation soit située en dessous des autres.

Quant au rapport de [Localité 1] Métropole du 3 décembre 2024, il constate un défaut d’étanchéité d’une partie de l’installation de collecte des eaux usées et pluviales, dont les travaux réparatoires incombent, également, au locataire, il est constaté à ce titre que le réseau est dégradé, de sorte que le désordre relève manifestement d’une problématique d’entretien, et non d’une mauvaise conception ou d’une mauvaise installation.

Enfin, les intimés précisent que le réseau public d’assainissement des quais de la commune d'[Localité 7] n’est pas scindé entre les eaux usées et pluviales et que la mise en conformité de l’installation, préconisée par la société [M] Environnement dans son rapport du 22 novembre 2022, suppose une intervention au niveau communal, échappant indiscutablement au contrôle des bailleurs.

’ S’agissant des infiltrations d’eau en toiture la société défenderesse argue qu’elle était victime d’infiltrations depuis 2021, elle n’en a fait état aux bailleurs qu’en fin d’année 2024, soit après plus de trois ans (à l’exception d’un dégât des eaux de 2023 ayant donné lieu à une intervention des bailleurs) et les époux [O] ont mandaté la société [W] [P] dès le 12 mars 2025, soit avant même d’être mis en demeure, afin de procéder à la réfection des toitures du local laquelle n’a pu intervenir qu’à compter du mois de septembre 2025, en raison de la présence de lignes haute-tension à proximité de la toiture, empêchant l’intervention des artisans, qui ne seront gainées qu’à compter du mois de juillet 2025 mais aussi de l’inertie de la société [U] qui a refusé les interventions initiales permettant d’évaluer l’ampleur des travaux, puis n’a pas répondu aux sollicitations de la société [W] [P] et alors que depuis les travaux ont été réalisés sans que la société [U] n’ait repris l’exploitation de la partie restaurant de l’ensemble immobilier.

Sur ce,

Il ressort des dispositions de l’article 1219 du code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1220 de ce même code ajoute qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle.

Il en résulte qu’une impossibilité d’exploiter les locaux donnés à bail conformément à la destination contractuelle autorise le preneur à se prévaloir de l’exception d’inexécution tirée du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Dans une instance en référé, le juge n’a pas le pouvoir de statuer sur le bien-fondé de l’exception d’inexécution alléguée, il peut retenir l’existence d’une contestation sérieuse s’opposant à la demande de l’appelante tendant à la constatation de la résiliation du bail, s’il n’apparaît pas que ce moyen puisse d’emblée être écarté.

En l’espèce il ressort de la rédaction du bail dans la rubrique ’entretien réparations’ que le preneur a la charge de l’intégralité des réparations, à l’exception de celles prévues par l’article 606 du Code civil à savoir celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture et le cas échéant les travaux de ravalement.

Il est de plus mentionné expressément que le locataire sera tenu d’effectuer pendant la durée du bail les réparations, travaux d’entretien… s’avérant nécessaires pour quelque cause que ce soit notamment en ce qui concerne… robinetterie, canalisation d’eau, de gaz éventuellement tuyaux de vidange et d’égouts etc… sans que cette énumération soit exhaustive.

Il est également prévu que les décanteurs à graisse ainsi que les siphons de cuisine devront être curés par une société qualifiée trois fois l’an.

Les appelants ne peuvent donc exciper une défaillance du bailleur en raison de la remontée des eaux usées d’une part, du fait de leur propre obligation d’entretien, d’autre part car il ressort des constats effectués par la société [M] Environnement dans son rapport du 22 novembre 2024 que la canalisation objet des refoulements, située en amont du bac à graisse du local, est «obstruée par de la graisse» ce qui démontre que l’entretien n’a pas été effectué par la société JJ [U], défaut d’entretien corroboré par l’absence de justificatif de curetage trois fois par an, une seule intervention de ce type étant établie, le 23 décembre 2024 par la société HDEO.

Enfin le constat de ce que le réseau public d’assainissement des quais de la commune d'[Localité 7] n’est pas scindé entre les eaux usées et pluviales et qu’une mise en conformité de l’installation sur ce plan soit préconisée par la société [M] Environnement dans son rapport du 22 novembre 2024 ne traduit pas un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et ce d’autant que la commune d'[Localité 7] a précisé par mail du 23 avril 2025 qu’il n’existait pas de réseau souterrain de gestion des eaux pluviales devant la parcelle du [Adresse 1].

Concernant les infiltrations d’eau en toiture M et Mme [O] justifient avoir fait le nécessaire en produisant plusieurs factures : Judalet Artisan couvreur en date des 12/11/2021 et 23/03/2022, [Adresse 4] [Localité 8] du 01/03/2024 ainsi que [W] couverture pour une intervention du 22/09/2025.

Par ailleurs, ainsi que l’a relevé le premier juge, seule la mise en demeure du 2 avril 2025 en fait état, alors que les échanges antérieurs n’évoquaient pas de gêne à l’exploitation du commerce et que les époux [O] justifient avoir réagi avant même la réception de celle-ci en commandant des travaux de réfection appropriés.

Dès lors le moyen soulevé tenant au manquement du bailleur à son obligation de délivrance de la chose louée en conformité avec sa destination, peut d’emblée être écarté et ne constitue pas en l’espèce une contestation sérieuse de nature à s’opposer à la constatation de la résiliation du bail.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

La clause résolutoire prévoyait la résiliation du bail à défaut d’exécution d’une seule des conditions du bail après une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée sans effet pendant un mois.

Les époux [Q] [O] ont fait délivrer un commandement d’avoir à respecter les règles du bail le 24 juin 2025 visant expressément le défaut d’exploitation du restaurant et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer délivré par la bailleresse n’ont été ni réglées ni contestées dans le délai d’un mois imparti par le bail, et aussi par l’article L.145-41 du code de commerce applicable aux baux commerciaux.

Le preneur ne conteste pas ne pas avoir repris l’exploitation du restaurant dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

La clause résolutoire est donc acquise.

Le preneur produit un procès-verbal de constat en date du 19 mai 2026 tendant à prouver que le restaurant est de nouveau exploité et accueille sa clientèle du lundi au vendredi de 9h00 à 14h00. Toutefois outre le caractère tardif de cette réouverture, il existe un sérieux doute sur la réalité de cette réouverture puisque notamment le constat de commissaire de justice est réalisé tôt dans la matinée (à 9h40) et non à l’heure du service, le cuisinier n’est pas présent pour la préparation des repas et le commissaire de justice n’a observé sur les lieux qu’un unique client buvant un café.

Il a d’ailleurs à plusieurs reprises été indiqué par la société JJ [U] qu’elle a dû cesser l’activité restaurant en raison de son caractère non rentable.

Dans ces conditions qui s’ajoutent au fait que la demande de mise en conformité avec les obligations d’exploitation du bail est ancienne et a été réitérée à de multiples reprises, il n’y a pas lieu à faire droit à la demande de délai formée à titre subsidiaire par la société JJ [U].

La décision de première instance sera intégralement confirmée.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVIL ET LES DEPENS

Partie perdant le procès en appel, la société JJ [U], sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’apparaît en outre pas inéquitable de la condamner à payer à M. et Mme [O] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme intégralement l’ordonnance de référé entreprise,

Déboute la société JJ [U] de sa demande de délai,

Condamne la société JJ [U] à payer à M. et Mme [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société JJ [U] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,