TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N°

DU : 28 Octobre 2026

N° RG 26/00115 – N° Portalis DB32-W-B7K-DBMZT
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 28 OCTOBRE 2026

S.A.R.L. SGA [D]
C/
[O] [T]

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SGA [D]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE :

Monsieur [O] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Youssef BEN SLAMIA, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Bertrand PAGES
Greffier : Sarah LEPERLIER

Audience Publique du : 14 Octobre 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 28 Octobre 2026 par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Sarah LEPERLIER, greffière

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Iqbal AKHOUN
Copie certifiée conforme à la minute délivrée à Me Youssef BEN SLAMIA
le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er août 2024, la SARL SGA [D] a donné à bail à M. [O] [T] un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer annuel fixé à 18 000 euros (désigné ci-après « le local 1 »).

Faisant suite à des impayés de loyer, la SARL SGA [D] a fait délivrer à M. [O] [T], par commissaire de justice, un commandement de payer le 30 décembre 2025, portant sur une somme de 4 420,83 euros.

Le commandement de payer étant resté infructueux, par acte de commissaire de justice du 17 mars 2026, la SARL SGA [D] a fait assigner M. [O] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 31 janvier 2026 ;Ordonner l’expulsion de M. [O] [T] et de tous occupants de son chef des locaux, avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi que la remise de toutes clés, badges et télécommandes ;Assortir la libération des lieux et la remise des clés d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à parfaite libération des locaux ;Condamner, à titre provisionnel, M. [O] [T] à payer à la SARL SGA [D] la somme de 7 520,83 euros ;Condamner, à titre provisionnel, M. [O] [T] à payer à la SARL SGA [D] une indemnité d’occupation équivalente au loyer contractuel charges comprises, majorée de 25 % à compter du 31 janvier 2026 et jusqu’à la restitution effective des lieux, à parfaire à dire de justice ;Condamner M. [O] [T] à payer à la SARL SGA [D] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 26/00115.
Par acte du 1er septembre 2024, la SARL SGA [D] a donné à bail à M. [O] [T] un local commercial situé à l’angle de la [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer annuel fixé à 12 000 euros (désigné ci-après « le local 2 »).

Faisant suite à des impayés de loyer, la SARL SGA [D] a fait délivrer à M. [O] [T], par commissaire de justice, un commandement de payer le 30 décembre 2025, portant sur une somme de 3 573,83 euros.

Le commandement de payer étant resté infructueux, par acte de commissaire de justice du 17 mars 2026, la SARL SGA [D] a fait assigner M. [O] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 31 janvier 2026 ;Ordonner l’expulsion de M. [O] [T] et de tous occupants de son chef des locaux, avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi que la remise de toutes clés, badges et télécommandes ;Assortir la libération des lieux et la remise des clés d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à parfaite libération des locaux ;Condamner, à titre provisionnel, M. [O] [T] à payer à la SARL SGA [D] la somme de 5 573,83 euros ;Condamner, à titre provisionnel, M. [O] [T] à payer à la SARL SGA [D] une indemnité d’occupation équivalente au loyer contractuel charges comprises, majorée de 25 % à compter du 31 janvier 2026 et jusqu’à la restitution effective des lieux, à parfaire à dire de justice ;Condamner M. [O] [T] à payer à la SARL SGA [D] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 26/00117.

À l’audience du 27 mai 2026, le juge des référés a ordonné la jonction des procédures.

À l’audience du 19 août 2026, M. [O] [T] a indiqué ne pas contester le principe de la dette locative.

Par ordonnance de référé du 23 septembre 2026, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la demanderesse de fournir un décompte permettant de vérifier l’acquisition de la clause résolutoire et le montant de la dette locative.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 28 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 alinéa 2 du même Code ajoute « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés, sans qu’il soit nécessaire de caractériser l’urgence, de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non-paiement du loyer, de fixer le montant de la provision correspondant à l’arriéré locatif, et d’allouer une indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur, à la condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation, car la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Pour le local 1

En l’espèce, il résulte des pièces produites et expressément du contrat de bail commercial signé entre les parties le 1er août 2024 que celui-ci est résilié de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est également constant que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025, pour une somme de 4 420,83 euros, comprenant :

347 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2024 ;477,33 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2025 ;96,50 euros au titre des factures RUNEO d’août et octobre 2025 ;2 000 euros au titre du reste à payer des loyers de septembre 2025 à décembre 2025 ;1 500 euros au titre du loyer de janvier 2026.
Le principe de la dette locative ainsi que l’absence de paiement complet des causes des commandements visant la clause résolutoire dans le délai imparti ne sont pas sérieusement contestables. Il résulte en effet du récapitulatif produit aux débats qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le principe de la créance du demandeur ou sur celui de la résiliation du bail commercial. Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 31 janvier 2026, et il convient d’ordonner l’expulsion de M. [O] [T], ainsi que de tous occupants de son chef, du local commercial qu’il occupe. Le mécanisme de l’astreinte apparaît en revanche inutile, l’exécution de la mesure pouvant être assurée par l’intervention de la force publique en cas de nécessité.

Pour le local 2

En l’espèce, il résulte des pièces produites et expressément du contrat de bail commercial signé entre les parties le 1er septembre 2024 que celui-ci est résilié de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est également constant que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025, pour une somme de 3 573,83 euros, comprenant :
477,33 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2025 ;96,50 euros au titre des factures RUNEO d’août et octobre 2025 ;2 000 euros au titre du reste à payer des loyers de septembre 2025 à décembre 2025 ;1 000 euros au titre du loyer de janvier 2026.
Le principe de la dette locative ainsi que l’absence de paiement complet des causes des commandements visant la clause résolutoire dans le délai imparti ne sont pas sérieusement contestables. Il résulte en effet du récapitulatif produit aux débats qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le principe de la créance du demandeur ou sur celui de la résiliation du bail commercial. Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 31 janvier 2026, et il convient d’ordonner l’expulsion de M. [O] [T], ainsi que de tous occupants de son chef, du local commercial qu’il occupe. Le mécanisme de l’astreinte apparaît en revanche inutile, l’exécution de la mesure pouvant être assurée par l’intervention de la force publique en cas de nécessité.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Au jour de la résiliation rétroactivement fixée, la dette locative était de :
3 500 euros au titre de l’arriéré de loyer du local 1 ;3 400 euros au titre de l’arriéré de loyer du local 2 ;347 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2024 du local 1 ;954,66 euros au titre de la TEOM 2025 pour les locaux 1 et 2.
S’agissant des factures d’eau RUNEO, le commandement de payer fait état d’une dette de 96,50 euros au titre des factures d’août et octobre pour chacun des locaux, alors que le dernier décompte produit ne fait apparaître qu’une facture de 96,50 euros au titre de décembre 2025 pour les deux locaux. Le défendeur soulève en outre le défaut de justificatif du montant de cette facture. Ces sommes sont donc sérieusement contestables.

S’agissant du loyer à compter de 2025, le défendeur prétend que le loyer total a été fixé amiablement à la somme de 2 300 euros, mais ne produit aucune pièce permettant d’établir l’existence de cet accord. Dès lors, ce moyen est inopérant.
Le défendeur prétend en outre avoir réglé la TEOM 2025, laquelle apparaît impayée au décompte. En l’absence de pièce permettant de démontrer le paiement allégué, ce moyen est également inopérant.
Le défendeur conteste la créance au titre de la TEOM 2026, faute de pièce établissant son montant. Dès lors, les sommes réclamées à ce titre apparaissent sérieusement contestables.
L’arriéré non sérieusement contestable s’élève ainsi à 8 201,66 euros, somme à laquelle le preneur sera condamné à titre provisionnel.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, le maintien dans les lieux du preneur, en dépit de la résiliation du bail, cause au bailleur un préjudice financier incontestable, puisqu’il ne peut tirer profit de son bien faute de pouvoir le relouer. Le demandeur réclame de fixer l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, à titre provisionnel, au loyer contractuel charges comprises, majoré de 25 %, au motif que cette majoration, conforme à l’usage jurisprudentiel en matière d’occupation sans droit ni titre, reflète à la fois la valeur locative des lieux et le caractère fautif du maintien dans les locaux durablement inexploités.

Or, en l’espèce, aucune stipulation des contrats de bail ne prévoit une telle majoration de l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux après acquisition de la clause résolutoire. La majoration réclamée est donc dépourvue de fondement contractuel et ne peut s’analyser comme l’application d’une clause pénale que le juge des référés serait tenu de mettre en œuvre. La SARL SGA [D] ne justifie pas davantage d’un préjudice particulier qui ne serait pas réparé par une indemnité égale au loyer et aux charges. Dès lors, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au loyer contractuel, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la restitution effective des lieux, à la somme de :

1 500 euros pour le local 1 ;1 000 euros pour le local 2.
Sur les condamnations accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La solution du litige conduit à condamner le seul preneur aux dépens. En outre, il n’apparaît pas inéquitable que le preneur soit condamné à supporter, à concurrence de 1.500 euros, partie des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent, par provision,
N° RG 26/00115 – N° Portalis DB32-W-B7K-DBMZT – page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 28 Octobre 2026

Constatons que la résiliation des baux commerciaux liant la SARL SGA [D] à M. [O] [T] est acquise par l’application de plein droit de la clause résolutoire insérée aux baux, à la date du 31 janvier 2026 ;

Ordonnons que M. [O] [T], ainsi que tous occupants de son chef, devront quitter et vider les lieux reçus à bail dans les huit jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront y être contraints par commissaire de justice, assisté de la force publique et d’un serrurier.

Disons n’y avoir lieu à assortir cette expulsion d’une astreinte, l’exécution de la mesure pouvant être assurée par l’intervention de la force publique en cas de nécessité.

Condamnons M. [O] [T] à payer à la SARL SGA [D], à titre provisionnel, une somme de 8 201,66 euros, à valoir sur les arriérés de loyers, la taxe d’ordures ménagères de 2024 du local 1 et la TEOM 2025.

Condamnons M. [O] [T] à payer à la SARL SGA [D] une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de :

1 500 euros pour le local 1, soit l’équivalent du loyer initial, à compter du 1er février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;1 000 euros pour le local 2, soit l’équivalent du loyer initial, à compter du 1er février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant du surplus des demandes ;

Condamnons M. [O] [T] à payer à la SARL SGA [D] une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [O] [T] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par Bertrand PAGES, président du tribunal judiciaire et par Sarah LEPERLIER, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS