TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 27 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/06939 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HNA4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN lors des plaidoiries et Clarisse BOUVON lors du délibéré

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 23 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES allègue que la SAS HMF a donné à bail à Monsieur [B] [H] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 23 novembre 2024, moyennant un loyer mensuel de 699 euros, provision sur charges comprise.

Le 23 novembre 2024, la SAS HMF a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

A compter du mois de mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements à la SAS HMF en tant que caution.

Le 13 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [B] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 398 euros, au titre des loyers et charges impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié par procès-verbal de recherches infructueuses le 24 novembre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [H] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [B] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Monsieur [B] [H] au paiement de la somme de 3 495 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et pour le surplus à compter de l’assignation ;condamner Monsieur [B] [H] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2026.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a procédé au dépôt de ses écritures et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9.786 euros au 15 juin 2026.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [B] [H] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Il ressort des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile qu’est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue d’intérêt légitime au succès d’une prétention.

En application de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de [Localité 3] indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail litigieux.

Sur la demande de résiliation :

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 14 août 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 24 novembre 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 24 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 juin 2026.

La demande est donc recevable.

Sur le fond :

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, la demanderesse produit au débat un bail non signé. En effet, la dernière page du bail ne comprend aucune signature qu’elle soit manuelle ou électronique. L’insertion d’une page vierge de toute autre mention que celles de signatures électroniques, après la dernière page du bail ne saurait constituer une preuve de la signature du bail produit. En effet, ladite page de signature pourrait s’appliquer à tout autre document, aucun élément produit ne permettant de lier ladite page au bail produit.

L’ensemble des demandes étant exclusivement fondées sur des dispositions contractuelles non démontrées, il y a lieu d’en débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La demanderesse succombant à l’instance, les entiers dépens seront laissés à sa charge.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, la demanderesse étant condamnée aux entiers dépens, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, l’ensemble des demandes étant rejetées, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

REJETTE l’ensemble des demandes ;

LAISSE les entiers dépens à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,