COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 29 OCTOBRE 2026

N° RG 24/00261 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTCJ

[S] [O]

[W] [U] épouse [O]

c/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Société Anonyme BRASSERIE DU COQ HARDI

Nature de la décision : AU FOND

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 décembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 1, RG : 20/07229) suivant déclaration d’appel du 16 janvier 2024

APPELANTS :

[S] [O]

né le 21 Avril 1945 à [Localité 2] (40)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

[W] [U] épouse [O]

née le 21 Mai 1948 à [Localité 3] (40)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représentés par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés à l’audience par Me Alice RIBAUT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉ ES :

Syndic. de copro. [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE dont le siège est [Adresse 4] à [Localité 4]

demeurant [Adresse 5]

Représentée par Me Marie RIGAL de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Société Anonyme BRASSERIE DU COQ HARDI immatriculée au RCS de [Localité 5] METROPOLE sous le n° 454 500 885, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 6]

Représentée par Me Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

et par Me Jean-françois CORMONT de la SELARL AUXIS AVOCATS, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. M. [S] [O] et Mme [W] [U] épouse [O] sont propriétaires, depuis un acte authentique du 30 janvier 1996, des lots n°17 et 4 dépendant de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 1], correspondant respectivement à un appartement situé au premier étage et à une cave, et représentant ensemble 100/1 000èmes des parties communes.

La SA Brasserie du Coq Hardi est propriétaire, dans le même immeuble, des lots n°12, 13, 14 et 15, les lots 12 à 15 étant indissociables selon l’état descriptif de division, correspondant à des caves en sous-sol, un local commercial au rez-de-chaussée et deux locaux à usage d’habitation situés à l’entresol et au niveau supérieur.

À la suite de son acquisition, la SA Brasserie du Coq Hardi a souhaité réaliser à ses frais différents travaux affectant les parties communes de l’immeuble.

Une réunion amiable s’est tenue sur place le 13 février 2020, en présence notamment du syndic et de Mme [O], afin de vérifier qu’aucuns travaux n’avaient été entrepris sur les parties communes sans autorisation préalable de la copropriété.

Par courriel du 10 mars 2020, la SA Brasserie du Coq Hardi a transmis au syndic les documents destinés à permettre l’organisation d’une assemblée générale appelée à statuer sur son projet.

Les copropriétaires ont ainsi été convoqués à l’assemblée générale du 16 juillet 2020.

L’ordre du jour comportait, sous la résolution n°11, une demande d’autorisation ainsi libellée :

« Autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes de l’immeuble.

L’assemblée générale autorise la société BRASSERIE DU COQ HARDI à effectuer des travaux sur un mur porteur appartenant à la copropriété, conformément au projet joint à la convocation de l’assemblée générale. »

La résolution prévoyait notamment que les travaux ne pourraient commencer avant que le syndic et les autres copropriétaires aient pris connaissance de l’étude acoustique et des préconisations correspondantes, qu’une étude contradictoire pourrait être sollicitée en cas de doute sur la suffisance des travaux prévus, et qu’un descriptif précis et complet des travaux devrait être communiqué au syndic avant leur commencement.

Elle prévoyait également la présence du syndic lors de la réception des travaux d’ouverture du mur porteur et de reprise des charges.

Au cours de l’assemblée générale, des engagements supplémentaires ont été ajoutés, portant notamment sur l’interdiction de faire une cuisine, le respect des règles relatives aux nuisances sonores et olfactives, la réalisation d’un nouveau constat et la demande d’une mission complémentaire au bureau de contrôle pour les mesures acoustiques.

La résolution a d’abord recueilli 435 millièmes de votes favorables.

Ayant obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, elle a fait l’objet d’un second vote conformément à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et a finalement été adoptée à la majorité prévue par l’article 24.

Le procès-verbal initial ayant mentionné par erreur les époux [O] parmi les copropriétaires ayant accepté la résolution, ceux-ci ont immédiatement contesté cette mention et un procès-verbal modificatif leur a été notifié le 10 août 2020.

2. Par acte du 18 septembre 2020, les époux [O] ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette résolution.

Puis, par acte du 8 avril 2021, ils ont assigné la SA Brasserie du Coq Hardi afin d’obtenir notamment l’interruption des travaux et la remise en état des lieux.

3. Les deux procédures ont été jointes.

4. En cours d’instance, les époux [O] ont abandonné leurs demandes d’expertise, d’interruption des travaux et de remise en état dirigées contre la SA Brasserie du Coq Hardi, de sorte que le tribunal a constaté cet abandon.

5. Par jugement du 21 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a notamment débouté les époux [O] de leur demande d’annulation de la résolution n°11 et de leur demande subséquente tendant à voir le syndicat des copropriétaires entreprendre les procédures de remise en état des locaux dans leur destination initiale.

Il les a également condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la SA Brasserie du Coq Hardi celle de 1 000 euros au même titre et aux dépens.

6. Les époux [O] ont relevé appel de cette décision le 16 janvier 2024.

7. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2025, les époux [O] demandent à la cour d’infirmer le jugement, d’annuler la résolution n°11 et de condamner le syndicat des copropriétaires à entreprendre les procédures de remise en état des locaux dans leur destination initiale, outre une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent essentiellement que la résolution était insuffisamment précise au regard des exigences des articles 9 à 13 du décret du 17 mars 1967, que les copropriétaires n’auraient pas été suffisamment informés de l’ampleur des travaux affectant les éléments structurels de l’immeuble et que les travaux auraient en réalité entraîné une modification de la destination des lots 14 et 15, laquelle aurait dû être soumise à l’unanimité.

Ils invoquent également les nuisances sonores et olfactives qu’ils estiment résulter de l’exploitation de la brasserie et des travaux entrepris.

8. Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement et sollicite une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

9. La SA Brasserie du Coq Hardi conclut également à la confirmation du jugement et sollicite, outre l’augmentation de l’indemnité de première instance, une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

10. L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n°11

11. Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 25-1 du même texte prévoit que lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce immédiatement à la majorité de l’article 24.

12. La résolution litigieuse relevait donc bien, en son principe, de la majorité de l’article 25 b), puis, ayant recueilli 435 millièmes de voix favorables, soit au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, pouvait faire l’objet du second vote prévu par l’article 25-1.

13. Les appelants ne contestent d’ailleurs pas utilement que cette seconde consultation ait été organisée selon les modalités légalement prévues.

La question soumise à la cour porte en réalité sur la régularité de l’information préalable donnée aux copropriétaires et sur la portée de l’autorisation ainsi délivrée.

14. Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11.

L’article 10 du même décret prévoit spécifiquement, lorsque le projet de résolution porte sur l’autorisation de travaux relevant du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il doit être accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

15. Ces dispositions ont pour finalité de permettre aux copropriétaires de se déterminer en connaissance de cause.

Elles n’imposent en revanche nullement que l’intégralité des caractéristiques techniques d’une opération complexe soit reproduite dans le seul corps de la résolution.

Dans cette seconde hypothèse, les travaux peuvent être regardés comme expressément autorisés lorsqu’ils correspondent à la description précise et détaillée figurant dans les documents joints à la convocation et qu’il n’existe pas de divergence entre la résolution votée et ces documents.

16. Il convient dès lors au juge de rechercher concrètement si, au jour de l’assemblée générale, les copropriétaires disposaient d’éléments suffisants pour apprécier la nature, l’implantation et la consistance des travaux qui leur étaient soumis.

17. Les époux [O] soutiennent que la résolution n°11 était trop imprécise dès lors qu’elle ne mentionnait que des travaux portant sur « un mur porteur », alors que le projet technique faisait apparaître, selon eux, la démolition de plusieurs murs porteurs, la création de trémies, la modification de planchers, le remplacement d’une poutre et la création de nouvelles fondations.

Ils en déduisent que l’assemblée générale n’aurait pas été en mesure d’apprécier la portée véritable de son vote.

18. L’argument ne résiste toutefois pas à l’examen des pièces.

20. Il convient en effet de ne pas isoler les quelques mots figurant dans l’intitulé de la résolution de la totalité du dossier soumis aux copropriétaires.

La résolution elle-même indiquait expressément que les travaux seraient réalisés « conformément au projet joint à la convocation de l’assemblée générale ».

Le document ainsi désigné n’était ni hypothétique ni indéterminé.

21. Il résultait des pièces produites qu’il avait été établi par un architecte et un bureau d’études et comportait notamment une note technique de structure, des plans avant et après travaux, un procès-verbal de constat ainsi que les plans des façades avant et après travaux.

22. Le syndicat des copropriétaires précise encore, sans être utilement contredit sur ce point, que le dossier comportait un document détaillant, par niveau, les éléments déposés, les ouvertures pratiquées, les trémies supprimées ou créées ainsi que les fondations créées ou modifiées, avec des plans techniques et des projections visuelles.

23. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’autorisation n’a pas été sollicitée au moyen d’une formule générale autorisant la réalisation de travaux indéterminés.

La résolution désignait précisément le projet technique auquel elle se référait, lequel avait été communiqué aux copropriétaires avec la convocation.

24. Dans une telle situation, on doit considérer que le caractère exprès de l’autorisation n’est pas remis en cause par le seul fait que certains détails techniques n’ont pas été reproduits littéralement dans le procès-verbal, dès lors qu’ils résultent avec suffisamment de précision des documents joints à la convocation et soumis au vote.

25. La circonstance que les appelants soient eux-mêmes parvenus, à partir de ces documents, à dresser une liste détaillée des travaux qu’ils considèrent comme insuffisamment mentionnés démontre au contraire que ces documents permettaient d’identifier la consistance de l’opération.

26. Il serait dès lors paradoxal de considérer que les copropriétaires n’étaient pas informés du contenu du projet alors que les appelants fondent précisément leur critique sur une lecture détaillée des documents techniques qui leur avaient été communiqués.

27. La circonstance que le texte de la résolution ait retenu l’expression « travaux sur un mur porteur » n’a pas pour effet d’exclure les autres travaux décrits dans le projet auquel la résolution renvoyait.

28. Cette formulation doit être lue dans son ensemble : « travaux affectant les parties communes de l’immeuble », « conformément au projet joint à la convocation ».

29. Il n’existe donc pas, entre le texte de la résolution et le dossier technique, la contradiction qui caractériserait une autorisation portant sur des travaux différents de ceux soumis à l’information des copropriétaires.

Sur l’argument tiré de la jurisprudence relative aux travaux non inscrits à l’ordre du jour

30. Les époux [O] invoquent un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la cour de cassation, selon lequel une autorisation portant sur des travaux qui n’avaient pas été inscrits à l’ordre du jour et soumis au vote doit être annulée.

31. Toutefois, une telle jurisprudence n’est pas transposable à la présente espèce.

Dans l’affaire ainsi jugée, la difficulté tenait précisément à ce que le procès-verbal faisait apparaître une autorisation concernant des travaux qui n’avaient pas été soumis à l’ordre du jour et au vote des copropriétaires.

32. En l’espéce, au contraire, les travaux litigieux étaient compris dans un projet expressément annexé à la convocation et visé par la résolution.

33. La question n’est donc pas celle d’un vote portant sur une question nouvelle apparue en séance, mais celle de savoir si la référence au projet technique joint à la convocation permettait de déterminer l’étendue de l’autorisation.

34. Or, dans ce dernier cas, la cour répond par l’affirmative.

35. Il n’est ainsi démontré ni que l’assemblée générale aurait statué sur une question étrangère à l’ordre du jour, ni qu’elle aurait autorisé des travaux totalement différents de ceux figurant dans le dossier communiqué aux copropriétaires.

36. En conséquence, le moyen des appelants doit être rejeté.

Sur les garanties entourant l’autorisation

37. L’analyse de la résolution révèle au surplus que l’assemblée générale n’a pas accordé une autorisation générale et inconditionnelle.

Elle a prévu plusieurs mécanismes de contrôle.

38. L’autorisation était notamment subordonnée à la justification d’une isolation acoustique suffisante, à la communication préalable de l’étude et des préconisations au syndic et aux copropriétaires, à la possibilité de faire réaliser une étude contradictoire et à la transmission au syndic d’un descriptif précis et complet des travaux avant leur commencement.

39. Le syndic disposait en outre d’un droit de regard sur les travaux affectant les parties communes et devait être présent lors de la réception des travaux d’ouverture du mur porteur et de reprise des charges.

40. Des garanties supplémentaires ont été ajoutées lors de l’assemblée, notamment l’engagement de ne pas installer de cuisine, de respecter les règles relatives aux nuisances sonores et olfactives et de solliciter une mission complémentaire du bureau de contrôle pour les mesures acoustiques.

41. Il s’ensuit que la copropriété avait entendu encadrer l’exécution du projet et préserver les droits des autres copropriétaires.

42. La résolution ne saurait donc être regardée comme dépourvue de garanties au seul motif qu’elle renvoyait, pour les détails techniques, au projet annexé.

Sur les nuisances sonores et olfactives

43. Les appelants invoquent deux procès-verbaux de constat établis en novembre 2023 et février 2024, ainsi que diverses correspondances postérieures à l’assemblée générale.

Ils soutiennent que ces pièces démontreraient que les travaux et leur exploitation ont généré des nuisances incompatibles avec les droits des copropriétaires.

44. Il convient cependant de distinguer avec rigueur deux questions.

La première est celle de la validité de la résolution n°11 au jour où elle a été adoptée.

La seconde est celle de la conformité des travaux effectivement réalisés et des conditions d’exploitation du commerce aux règles de la copropriété et aux droits des autres occupants.

45. La présente instance porte sur la première.

46. Les constats de novembre 2023 et février 2024 sont postérieurs de plusieurs années à l’assemblée générale du 16 juillet 2020.

Ils peuvent, le cas échéant, être discutés dans le cadre d’une action portant sur des troubles de voisinage, sur l’exécution des travaux ou sur les conditions d’exploitation du commerce.

Ils ne permettent en revanche pas d’établir que l’assemblée générale, lorsqu’elle a voté la résolution n°11, disposait d’informations insuffisantes ou erronées.

47. La validité d’une résolution ne peut en effet être appréciée à partir d’événements survenus plusieurs années après son adoption.

48. Les appelants reprochent encore au syndicat de ne pas avoir réagi suffisamment aux nuisances dénoncées en 2023 et 2024.

49. Ce grief, à le supposer établi, concerne l’exécution des obligations du syndicat et les conditions ultérieures d’occupation de l’immeuble.

50. Il est étranger à la question de la régularité de la résolution du 16 juillet 2020.

51. La circonstance qu’une copropriétaire ait ultérieurement sollicité l’installation d’une climatisation, en invoquant notamment des nuisances sonores, ne permet pas davantage de remettre en cause, rétroactivement, la qualité de l’information dont disposaient les copropriétaires lors du vote de 2020.

52. Cet autre moyen des appelants doit donc être écarté.

Sur le prétendu changement de destination des lots 14 et 15

53. Les époux [O] soutiennent que les travaux autorisés auraient entraîné la transformation des lots 14 et 15, initialement définis comme des locaux à usage d’habitation, en locaux affectés à l’exploitation commerciale de la brasserie.

Ils en déduisent que la résolution aurait nécessairement dû être adoptée à l’unanimité.

54. Le règlement de copropriété prévoit effectivement, selon les éléments non contestés du dossier, que les lots 14 et 15 correspondent respectivement à un local à usage d’habitation à l’entresol et à un local à usage d’habitation situé en mi-étage.

Il prévoit également que les locaux ne pourront être utilisés que conformément à leur destination et que leur changement d’utilisation ne pourra intervenir que par décision de l’assemblée générale à l’unanimité.

55. Le principe invoqué par les appelants est donc exact : lorsqu’une décision de l’assemblée générale a effectivement pour objet de modifier la destination contractuelle des parties privatives ou les modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, elle ne peut être imposée au copropriétaire concerné à une majorité quelconque.

Encore faut-il, toutefois, que la décision litigieuse ait effectivement pour objet ou pour effet une telle modification.

56. Or, tel n’était pas le cas en l’espèce.

La résolution n°11 ne porte pas sur une modification de la destination des lots 14 et 15.

Elle porte sur l’autorisation de réaliser des travaux affectant les parties communes.

57. Aucune disposition de la résolution ne prévoit que les lots 14 et 15 seraient désormais affectés à un usage commercial ouvert à la clientèle.

Aucun vote spécifique sur une modification de destination n’a davantage été organisé.

58. Il ne peut donc être soutenu que l’assemblée générale aurait adopté une décision de changement de destination à une majorité insuffisante.

59. Il convient ici de rappeler que l’autorisation de travaux doit être distinguée de l’usage ultérieur qui peut être fait des locaux.

60. Cette règle conduit précisément à exclure qu’un changement de destination puisse être déduit d’une simple autorisation de travaux lorsque cette autorisation ne contient aucune disposition en ce sens.

61. L’argument des appelants repose ensuite sur une comparaison entre la destination théorique des lots telle qu’elle ressort du règlement de copropriété et leur état matériel d’exploitation.

62. Or le projet technique soumis aux copropriétaires faisait apparaître que les niveaux concernés comportaient déjà, avant les travaux, des réserves, sanitaires et locaux d’exploitation.

63. Le projet prévoyait notamment au R+1 des sanitaires, un local technique et un espace privé lié à l’exploitation de la brasserie, et au R+2 des sanitaires destinés au personnel ainsi que plusieurs espaces privés liés à l’exploitation.

64. Il ressort également des conclusions du syndicat que le rez-de-chaussée et le R+1 étaient déjà reliés par un escalier et que les lots 14 et 15 étaient déjà aménagés en relation avec le local commercial du rez-de-chaussée.

65. Ainsi, le projet ne révélait pas, au jour du vote, la transformation de locaux exclusivement résidentiels en locaux commerciaux destinés à recevoir la clientèle.

66. L’emploi des expressions « espace privé » et « sanitaires destinés au personnel » ne suffit pas à établir une destination commerciale des lieux.

67. Ces termes renvoient au contraire à des espaces privatifs liés à l’exploitation de l’entreprise, sans démontrer leur ouverture au public.

68. En définitive, les appelants assimilent en réalité trois notions qu’il convient de distinguer : la destination générale de l’immeuble, la destination contractuelle d’un lot telle qu’elle résulte du règlement de copropriété et l’affectation matérielle effectivement donnée au lot.

69. Or, la destination de l’immeuble doit être appréciée au regard des actes constitutifs de la copropriété, notamment du règlement de copropriété et, lorsque cela est pertinent, de l’état descriptif de division, mais également des caractéristiques propres de l’immeuble.

70. De plus, les restrictions apportées à la liberté de jouissance des parties privatives doivent être appréciées conformément aux stipulations du règlement et à la destination de l’immeuble.

71. En l’espèce, toutefois, cette question n’est pas déterminante pour la solution du litige.

72. En effet, il ne s’agit pas de déterminer si la SA Brasserie du Coq Hardi pourrait, dans l’absolu, utiliser les lots 14 et 15 à des fins commerciales.

73. Il s’agit uniquement de déterminer si la résolution n°11, votée le 16 juillet 2020, a elle-même autorisé une telle modification de destination.

74. Or il ressort du texte de la résolution et des documents auxquels elle renvoie qu’elle avait uniquement pour objet l’autorisation de travaux affectant les parties communes.

75. Elle ne comportait aucune autorisation de changement de destination.

76. Il ne saurait dès lors être prononcé la nullité de cette résolution pour défaut d’une majorité qui aurait été nécessaire à une décision que l’assemblée générale n’a précisément pas prise.

Sur les éléments postérieurs relatifs à l’exploitation des locaux

77. Les photographies produites par les appelants, les constats d’huissier et les correspondances ultérieures sont également insuffisants pour modifier cette analyse.

Ces éléments peuvent être révélateurs de la manière dont les lieux ont été utilisés après les travaux.

78. Ils ne démontrent pas que la résolution du 16 juillet 2020 avait pour objet d’autoriser cette utilisation.

79. Le moyen revient ainsi à demander à la cour de prononcer la nullité d’une résolution de 2020 en considération d’une situation d’exploitation qui aurait éventuellement évolué postérieurement.

80. Une telle démarche ne peut prospérer.

81. Si des travaux ont été exécutés au-delà de l’autorisation donnée, ou si les lots sont aujourd’hui utilisés en méconnaissance du règlement de copropriété, les copropriétaires disposent, le cas échéant, des actions appropriées pour faire cesser ces éventuels manquements.

82. Cette distinction interdit précisément de faire produire à la nullité de la résolution des effets qui relèveraient d’un contentieux distinct relatif à l’exécution des travaux ou à l’utilisation ultérieure des locaux.

Sur l’absence de changement de destination autorisé par la résolution

83. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résolution n°11 avait pour objet l’autorisation de travaux affectant les parties communes, que ces travaux étaient identifiés par référence à un projet technique annexé à la convocation, que ce projet précisait l’implantation et la consistance des travaux, que les copropriétaires disposaient donc, avant le vote, d’une information suffisante leur permettant de se prononcer, que la résolution ne comportait aucune autorisation de changement de destination des lots 14 et 15, qu’aucun changement de destination n’a été soumis au vote de l’assemblée générale et que les éléments postérieurs invoqués par les appelants ne peuvent modifier rétroactivement la portée de la résolution.

84. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté les époux [O] de leur demande d’annulation.

Sur la demande de remise en état

85. Les époux [O] sollicitent, comme conséquence de l’annulation de la résolution, la condamnation du syndicat des copropriétaires à « entamer les procédures de remise en état des locaux dans leur destination initiale ».

86. La résolution n’étant pas annulée, cette demande ne peut qu’être rejetée.

87. Au surplus, une telle demande procède d’une confusion entre la remise en état des parties communes qui pourrait être sollicitée en cas de travaux irrégulièrement exécutés et la remise en état de la destination d’un lot.

88. Il convient en effet de distinguer entre les travaux réalisés sans autorisation, qui peuvent conduire à une remise en état des parties communes de la question de la destination des parties privatives.

89. En l’espèce, aucune remise en état ne saurait être ordonnée sur le seul fondement de l’annulation sollicitée, celle-ci étant rejetée.

90. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

91. La SA Brasserie du Coq Hardi sollicite la condamnation des époux [O] à lui payer 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

92. L’exercice d’une action en justice constitue en principe l’exercice d’un droit et ne dégénère en abus que s’il est démontré une faute dans son exercice, telle qu’une mauvaise foi, une intention de nuire ou une légèreté blâmable caractérisée.

93. En l’espèce, les époux [O] ont contesté une résolution d’assemblée générale portant sur des travaux affectant les parties communes et ont développé des moyens tirés de l’insuffisance de l’information des copropriétaires et d’une prétendue modification de la destination de certains lots.

94. Ces moyens sont écartés par la cour, mais leur rejet ne suffit pas, à lui seul, à caractériser un abus du droit d’agir en justice.

95. La circonstance que les appelants aient, en cours d’instance, abandonné certaines de leurs demandes initialement dirigées contre la SA Brasserie du Coq Hardi ne permet pas davantage d’établir une intention de nuire.

96. Il n’est pas démontré que l’appel aurait été formé dans un but étranger à la défense de leurs intérêts de copropriétaires.

97. La demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

98. Les époux [O], qui succombent en leur appel, supporteront les dépens d’appel.

99. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

100. L’équité commande toutefois de mettre à leur charge une indemnité complémentaire au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

101. Il sera ainsi alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros et à la SA Brasserie du Coq Hardi celle de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

102. La demande de la SA Brasserie du Coq Hardi tendant à voir porter à 3 000 euros l’indemnité de première instance ne sera pas accueillie, le jugement étant confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 21 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions déférées à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute la SA Brasserie du Coq Hardi de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum M.[S] [O] et Mme [W] [U] épouse [O] aux dépens d’appel;

Condamne in solidum M. [S] [O] et Mme [W] [U] épouse [O] à payer à la SA Brasserie du Coq Hardi la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne in solidum M.[S] [O] et Mme [W] [U] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 1] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.