COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 410

Rôle N° RG 23/04376

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLALI

[H] [J]

C/

[G] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Ambre SENNI

Me Marie DUROCHAT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de Cannes en date du 26 Janvier 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 1122000371.

APPELANT

Monsieur [H] [J]

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-008360 du 10/02/2026 accordée par le BAJ de [Localité 1]),

représenté par Me Ambre SENNI, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Leslie PEROT-LERDA, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉ

Monsieur [G] [D]

né le 21 Septembre 1955 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13001-2023-2526 du 07/09/2023 accordée par le BAJ de [Localité 1])

représenté par Me Marie DUROCHAT, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Septembre 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Selon accord verbal, M.[J] a donné à bail à M.[D] un bien d’habitation situé à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 680 euros.

Par lettre du 14 décembre 2021, M.[J] a délivré à M.[D] un congé pour reprise à effet au 09 mai 2022.

Par assignation du 22 mars 2022, M.[D] a fait citer M.[J] en référé pour obtenir la remise d’un bail écrit et la remise en fonction de l’électricité.

Par assignation du 04 mai 2022, M.[D] a fait citer M.[J] aux fins de nullité du congé.

Par ordonnance du 05 octobre 2022, le juge des référés, constatant l’existence d’une contestation sérieuse, a renvoyé l’examen de l’affaire au fond.

Par jugement contradictoire du 26 janvier 2023, le tribunal de proximité de Cannes a :

– ordonné la jonction des procédures n°11 22-371 et 11 22-781 afin de les faire juger ensemble, l’affaire étant désormais appelée sous le seul numéro RG 11 22-371;

-prononcé la nullité du congé donné par M. [H] [J] suivant courrier du 14 décembre 2021, concernant le logement situé [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4] ;

– débouté M. [G] [D] de sa demande de dommages-intérêts ;

– condamné M. [H] [J] à régulariser avec M. [G] [D], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, un contrat de bail pour un logement vide loué à usage d’habitation principale, conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, et prenant effet à partir du 9 mai 2018 ;

– dit que faute par M. [H] [J] de procéder à cette régularisation, il sera redevable, passé ce délai d’un mois, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

– débouté M. [H] [J] de sa demande de paiement du dépôt de garantie ;

– condamné M. [G] [D] à payer à M. [H] [J] la somme de 3720 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges dus jusqu’au mois de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

– dit qu’il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties ;

– dit n’y avoir lieu a application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté les autres demandes des parties.

Le premier juge a qualifié le bail de location vide, en l’absence d’inventaire.

Il a estimé nul le congé pour reprise au motif qu’il ne comportait pas de notice d’information, ce qui avait causé un grief au locataire ; il a ajouté que le jour de réception de la lettre recommandée n’était pas justifié.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts sollicitée par M.[D] au motif qu’il ne justifiait d’aucun préjudice.

Il a condamné le bailleur à remettre un bail écrit à son locataire.

Il a rejeté la demande du bailleur tendant à obtenir un dépôt de garantie.

Il a condamné le locataire au paiement d’un arriéré.

Par déclaration du 23 mars 2023, M.[J] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a annulé le congé pour reprise, en ce qu’elle l’a condamné à régulariser un contrat de bail pour un logement vide sous astreinte, en ce qu’il a été débouté de sa demande de paiement d’un dépôt de garantie, en ce que les dépens ont été partagés par moitié entre les parties et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[D] a constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer, M.[J] demande à la cour :

– d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité du congé, en ce qu’il l’a condamné dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à régulariser un contrat de bail pour une location vide à effet au 09 mai 2018 sous astreinte,

subsidiairement :

Avant dire droit,

– de désigner un commissaire de justice ayant pour mission de :

*Se rendre dans l’appartement litigieux, en présence de M.[J] et [D]

* Constater la présence des meubles appartenant à M.[J] et notamment ceux dont les factures sont produites à la présente instance par M. [J]

– de confirmer le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

– de débouter M. [I] [D] de sa demande de prononcer la nullité du congé donné le 14 décembre 2021 pour le 9 mai 2022,

– de débouter M.[I] [D] de sa demande de condamner M. [H] [J] à fournir un bail écrit sous astreinte,

– -de condamner M. [I] [D] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– de condamner M. [I] [D] aux entiers dépens.

Il soutient que la location conclue entre les parties s’analyse en un bail meublé.

Il estime valable le congé pour reprise. Il note que l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 ne prévoit pas qu’il y soit joint une notice d’information. Il précise que la lettre recommandée a été réceptionnée le 20 décembre 2021.

Il conteste toute faute commise à l’égard de M.[D].

Il relève que M.[D] a décidé de ne verser que 400 euros par mois depuis le mois de décembre 2021, au lieu de la somme mensuelle de 680 euros qui avait été convenue entre les parties. Il sollicite en conséquence un arriéré locatif.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023 auxquelles il convient de se référer, M.[D] demande à la cour :

– de déclarer l’appel incident de M. [D] recevable,

– de débouter M.[J] de ses demandes,

– de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

*prononcé la nullité du congé donné par M. [H] [J] suivant courrier du 14 décembre 2021 concernant le logement situé [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 4],

*condamné M. [H] [J] à régulariser avec M. [G] [D] dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, un contrat de bail pour un logement vide loué à usage d’habitation conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et prenant effet à partir du 9 mai 2018,

*dit que faute par M. [H] [J] de procéder à cette régularisation, il sera redevable, passé ce délai d’un mois, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois,

*débouté M. [H] [J] de sa demande de paiement du dépôt de garantie,

– d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

*débouté M. [G] [D] de sa demande de dommages et intérêts,

*condamné M. [G] [D] à payer à M. [H] [J] la somme de 3720 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges dus jusqu’au mois de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

*dit qu’il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties,

*dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

statuant à nouveau :

– de condamner M.[J] à régler à M. [D] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

– de dire que M.[J] ne rapporte pas la preuve que M.[D] est recevable d’un

arriéré locatif de 3720 euros et de le débouter de sa demande,

– de dire que le loyer ne pourra être supérieur à 400 euros par mois,

– de condamner M. [J] à régler à M.[D] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance

Il expose que le bail est une location vide. Il évoque l’absence d’inventaire. Il estime que les pièces adverses ne sont pas probantes.

Il soulève la nullité du congé pour reprise puisqu’il est dépourvu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et que les mentions de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas reproduites. Il affirme subir un grief en lien avec ces irrégularités. Il ajoute que le congé ne respecte pas le délai de préavis et qu’il a été délivré alors qu’il était âgé de plus de 65 ans et que ses ressources sont modestes, ce qui est également un motif de nullité.

Il demande que soit établi un bail écrit.

Il explique que depuis qu’il a sollicité l’établissement d’un bail écrit, son bailleur le harcèle, l’insulte et lui a coupé l’électricité. Il demande en conséquence des dommages et intérêts, en réparation de son préjudice.

Il déclare que M.[J] ne justifie pas du montant de l’arriéré locatif. Il ajoute que le loyer, qui était initialement fixé à la somme mensuelle de 680 euros, doit être réduit en raison des différences de prestation, puisque l’électricité n’est plus comprise dans le loyer. Il demande que celui-ci soit fixé à la somme mensuelle de 400 euros.

Par arrêt mixte du 30 avril 2026, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

-confirmé le jugement déféré en ce qu’il a jugé que le bail s’analysait en une location vide ;

-ordonné avant-dire droit la réouverture des débats et invité les parties à donner toutes informations sur leurs ressources de l’année 2021 (notamment par le biais de leur avis d’imposition établi en 2022 pour les ressources de l’année 2021) ;

-invité à M. [H] [J] à fournir et justifier de sa date de naissance ;

-sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties ;

-sursis à statuer sur les dépens ;

-dit que l’affaire sera examinée à l’audience du 16 septembre 2026

MOTIVATION

Sur la validité du congé pour reprise

Un congé délivré pour une date prématurée n’est pas nul mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré.

Le bail, location vide à effet au 09 mai 2018, venait à échéance le 08 mai 2021 à minuit. Il a été tacitement reconduit pour une durée de trois ans à compter du 09 mai 2021.

L’article 15 de la loi précitée ne vise pas la nullité du congé à titre de sanction de l’absence d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Il convient de relever de M.[D] a usé des voies de droit en saisissant le tribunal pour discuter de la validité du congé.

Selon l’article 15 de la loi précitée, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise (…).

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et

d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.(…)

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

Ainsi, les locataires visés par la protection revendiquée par M.[D] sont ceux âgés de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés ; la condition d’âge doit être remplie à la date d’échéance du contrat de bail tandis que les conditions de ressources s’apprécient à la date de notification du congé.

Le bailleur recouvre sa faculté de donner congé sans obligation de relogement du locataire lorsqu’il est âgé de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources ; l’âge et les ressources du bailleur s’apprécient dans les mêmes conditions que pour le locataire.

S’agissant des ressources à prendre en compte, il s’agit des ressources déclarées à l’administration fiscale ayant un caractère de régularité.

Le congé a été notifié le 20 décembre 2021 (pièce 8 de l’appelant).

L’échéance à prendre en compte est le 08 mai 2024 à minuit.

M.[D] est né le 21 septembre 1955. M.[J] est né le 18 décembre 1965. Au 08 mai 2024, M.[D] était âgé de 68 ans et M.[J] de 58 ans.

Le plafond de ressources pour l’année 2021 était de 20.966 euros pour une personne seule.

M.[D] était âgé de plus de 65 ans à l’échéance du bail. Il a déclaré la somme annuelle de 8180 euros pour l’année 2021. Ses ressources sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

M.[J] n’a pas versé au débat son avis d’imposition pour les ressources de l’année 2021 déclarées à l’administration fiscale. Il indique que ses avis d’imposition ’sont écrasés sur le site des impôts qui ne laisse accès qu’aux trois dernières années’. Il produit uniquement ses bulletins de salaire. Son cumul net imposable pour l’année 2021 s’est élevé à 19.998 euros. Il était âgé de moins de 65 ans à l’échéance du bail. En l’absence de justificatif des sommes totales déclarées à l’administration fiscale ( et donc de son avis d’imposition pour les ressources de l’année 2021, qui ne comprennent pas nécessairement que les seules ressources salariales, alors même qu’il perçoit un revenu locatif), M. [J] ne justifie pas avoir des ressources inférieures au plafond de 20.966 euros.

Il ressort de ces éléments que M.[D] peut revendiquer la protection visée à l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989. M.[J] n’a pas rempli la condition relative au relogement de M.[D]. Dès lors, le congé délivré doit être annulé. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur le montant du loyer

Les parties conviennent que le loyer du bail verbal sur lequel elles s’étaient accordées s’élevait à 680 euros. M.[D] ne démontre pas que certaines prestations étaient intégrées dans ce loyer. Il ne peut prétendre à la fixation d’un loyer mensuel de 400 euros.

Sur la demande de M.[D] tendant à voir bénéficier d’un bail écrit

Aux termes de l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 qui est d’ordre public, le contrat de location est établi par écrit.

C’est à bon droit que M.[D] sollicite qu’il lui soit remis un bail écrit. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M.[J] à remettre à M.[D] un bail écrit sous astreinte.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M.[D] ne démontre pas être à jour de ses loyers. Le jugement déféré qui a condamné M. [D] à payer à M. [J] la somme de 3720 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges dus jusqu’au mois de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.[D]

M.[D] ne justifie des fautes délictuelles ou des manquements contractuels qu’il reproche à son bailleur. Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Chaque partie est partiellement succombante. Il convient de faire masse des dépens et de les partager par moitié. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées des prétentions faites sur ce fondement.

Le jugement déféré qui a fait masse des dépens, les a partagés par moitié entre les parties et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Vu l’arrêt mixte du 30 avril 2026 qui a confirmé le jugement déféré en ce qu’il a dit que le bail s’analysait en une location vide ;

CONFIRME le jugement déféré;

Y AJOUTANT ;

FAIT MASSE des dépens d’appel et DIT les partager par moitié entre les parties ;

REJETTE les demandes des parties formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT