TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS
Chambre de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

JCP [Localité 2]

N° RG 26/00355 – N° Portalis DB26-W-B7K-IYLE

Minute n° :

JUGEMENT
DU
29 Octobre 2026

[E] [I]

C/

[D] [V], [T] [Z]

Expédition délivrée le 29 Octobre 2026
[E] [I]
Me Messaouda YAHIAOUI
Exécutoire délivrée le 29 Octobre 2026
[E] [I]
Me Messaouda YAHIAOUI

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 14 Septembre 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [D] [V]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Messaouda YAHIAOUI, avocat au barreau d’AMIENS

Monsieur [T] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Messaouda YAHIAOUI, avocat au barreau d’AMIENS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2020, Monsieur [E] [I] a donné à bail à Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 2] (80).

Par jugement du 30 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AMIENS a entre autres dispositions :
-constaté l’acquisition de la clause résolutoire,
-ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z],
-condamné solidairement Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] au paiement de la somme de 4.083,37 euros au titre de l’arriéré locatif.

Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] ont quitté le logement le 8 septembre 2025.

Sollicitant l’indemnisation de dégradations et d’éléments manquants dans le logement, Monsieur [E] [I] a, par requête du 26 mars 2026, reçue le 1er avril 2026, sollicité la convocation de Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AMIENS.

L’affaire a fait l’objet de 2 renvois à la demande de la partie défenderesse et a été retenue à l’audience du 14 septembre 2026.

Monsieur [E] [I] demande à la juridiction de :
-condamner Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] au paiement de la somme de 2645,72 euros au titre des dégradations locatives et objets manquants,
-condamner Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] au paiement de la somme de 400 euros de dommages et intérêts (frais de requête, lettres recommandées, timbre électronique, photocopies, temps consacré pour recevoir les entreprises, multiples déplacements, désorganisation de son travail avec les audiences, avance de l’argent pour les travaux).

Il fait valoir que :
-au regard de l’impossibilité d’établir un état des lieux de sortie amiable, il a fait appel à un commissaire de justice qui a dressé un procès-verbal de constat,
-les travaux et achats nécessaires pour la reprise des éléments dégradés et l’achat des objets manquants sont chiffrés à 3479,76 euros, outre une régularisation de charges de 55,96 euros, soit une dette 2645,72 euros après retenue du dépôt de garantie de 890 euros,
-ses tentatives de règlement amiable (saisine d’un conciliateur, demande par courrier) ont échoué,
-en réponse aux moyens adverses, il observe que la tâche présente sur le plan de travail à l’entrée est sans rapport avec un problème d’humidité, il oppose avoir habité dans ce logement pendant 8 ans avant Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z], sans jamais rencontrer de problèmes d’humidité, et note qu’aucun problème d’humidité n’est apparu après leur départ, qu’il a toujours été diligent et entrepris les réparations nécessaires et qu’aucun technicien n’a relevé une humidité à 80%, qu’il a consenti à une réduction de loyer de 150 euros pendant les 11 mois de travaux et qu’il avait accompli sans délai la demande de mutation de l’abonnement d’eau.

Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] demandent à la juridiction de :
-débouter Monsieur [E] [I] de ses demandes,
-condamner Monsieur [E] [I] à lui payer la somme de 393,97 au titre de la facture d’eau,
-condamner Monsieur [E] [I] à lui payer la somme de 900 au titre du dépôt de garantie,
-3000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,
-2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que :
-le plan de travail était déjà dégradé par l’humidité et que Monsieur [E] [I] s’était engagé à le changer,
-il existe un grave problème d’humidité qu’ils ont signalé à Monsieur [E] [I] sans évolution favorable,
-des infiltrations graves existaient préalablement à leur arrivée et se sont aggravées pendant la location,
-le logement était insalubre,
-malgré des travaux entrepris et la mise en place d’une centrale de traitement de l’air par le propriétaire, les difficultés ont continué,
-les photographies et échanges de messages qu’ils produisent le prouvent,
-l’expertise retient un taux d’humidité de 80%,
– Madame [D] [V] a dû cesser son activité d’assistante maternelle,
-l’ensemble de ces éléments conduit à rejeter les demandes adverses,
-à titre reconventionnel, il demande le remboursement de la facture d’eau qu’ils ont reçu le 20 juillet 2026, constatant que la demande de changement d’abonnement n’a été enregistrée que le 13 février 2026,
-ils n’ont obtenu la restitution de leur dépôt de garantie,
-l’allocation de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral se justifie par leur vécu dans un logement insalubre pendant 5 annnées.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande au titre des dégradations, défaut d’entretien locatifs, coût du procès-verbal du constat de commissaire de justice et de régularisation de charges
Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
-c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
-d) de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Monsieur [E] [I] formule une demande indemnitaire à hauteur de 2465,72 euros (3479,76 euros + 55,96 euros de régularisation de charges – 890 euros de retenue du dépôt de garantie) ventilée comme suit :
-950 euros au titre du nettoyage du logement/entretien/réparations (nettoyage, tâches, absence de rebouchage des trous, reprise des plateries, coups sur les murs, traces, joints sales, éclats)
-596,01 euros au titre de la colonne de douche thermostatique et de la bonde de vasque manquantes,
-519,57 euros au titre des éléments manquants (sonnette, carillons, étagères, tablettes, crémaillères, chevilles molly, rideaux barre de rideau et supports)
-1088,28 euros au titre du plan de travail de la cuisine,
-181 euros au titre de la façade du lave-vaisselle manquante,
-19,90 euros au titre du débouchage de l’évacuation des eaux de pluie de la terrasse,
-125 euros au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie,
-55,96 euros au titre de la régularisation des charges.

Il résulte de la confrontation de l’état des lieux contradictoire d’entrée et du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie, établi en présence de toutes les parties que le logement était en bon état, soit le meilleur état possible selon le formulaire d’état des lieux d’entrée, et que les dégradations et éléments manquants déplorés par Monsieur [E] [I] ont tous été objectivés par le procès-verbal de constat, à l’exception du débouchage de l’évacuation des eaux de pluie de la terrasse sur lequel il n’est fait aucune mention. Les défendeurs n’ont produit aucun moyen pour les contester, à l’exception d’un moyen inopérant au sujet du plan de travail, décrit par le commissaire de justice comme étant hors d’usage, ce qui conduit à retenir une dégradation imputable aux défendeurs.
Pour obtenir une indemnisation, il convient de rappeler que le bailleur est fondé à obtenir une réparation intégrale, sans application d’un coefficient de vétusté, si les dégradations résultent d’une utilisation inadéquate des biens, ce qui est le cas en l’espèce au regard de la nature des désordres relevés.
Il est également en droit d’obtenir une indemnisation intégrale pour les biens et équipements manquants.
Les sommes qu’il réclame sont justifiés par les factures produites.

Les défendeurs ne contestent pas que l’état des lieux de sortie n’a pu être établie amiablement en raison des relations complexes avec le bailleur au sortir d’un jugement ayant prononcé leur expulsion. Le recours à un commissaire de justice se justifiait pleinement. Ils seront dès lors condamnés à supporter la moitié du coût du procès-verbal en application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, soit la somme de 125 euros.

Si le document établi par Monsieur [E] [I] pour la régularisation des charges n’explique pas la nature et le montant par poste des charges réclamées, ce point ne fait l’objet d’aucune contestation adverse.

Pour seul moyen en défense en rapport à cette prétention, Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] se prévalent de l’insalubrité du logement en raison de son taux d’humidité excessif. Mais ce moyen ne sera pas accueilli en ce qu’il ne justifie pas l’absence de nettoyage du logement, les dégradations et les différents équipements manquants.

Après retrait des frais de débouchage de l’évacuation des eaux de pluie de la terrasse, Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] seront donc condamnés à payer :
-3334,86 euros au titre des défauts d’entretien, dégradations locatives et équipements locatifs manquants,
-125 euros au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie,
-55,96 euros au titre de la régularisation des charges.

Le bailleur sera autorisé à conserver à titre de paiement le dépôt de garantie qui est d’un montant de 890 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Monsieur [E] [I] réclame la somme de 400 euros de dommages et intérêts au titre du coût de la requête, des lettres recommandées, du timbre électronique, des photocopies, du temps consacré pour recevoir les entreprises, des multiples déplacements, de la désorganisation de son travail avec les audiences et de l’avance de l’argent pour les travaux.
A l’exception du préjudice qu’il revendique pour le temps consacré pour recevoir les entreprises, les multiples déplacements à cet effet et l’avance qu’il a dû consacrer pour engager les travaux, les autres postes d’indemnisation relève des frais irrépétibles et dépens.
Pour les chefs de prétention examinables à ce stade, Monsieur [E] [I] justifie par les factures d’achats et de prestations d’artisans d’un temps de diligences certain consacré à la reprise des dégradations et au remplacement des éléments manquants du fait des locataires. Ce préjudice sera indemnisé à hauteur de 100 euros.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la facture d’eau
Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] réclame le remboursement d’une facture d’eau 2026-EA-00-163026700325 émise par [Localité 5] d’un montant de 393,37 euros.
Ils ne produisent pas la facture mais un courrier d’[Localité 5] faisant, suite à leur réclamation, état de ce que la demande de changement d’abonnement n’a été enregistré que le 13 février 2026 de sorte que la facture porte sur les consommations jusqu’à cette date.
Mais outre le fait que Monsieur [E] [I] justifie avoir sollicité à [Localité 5] dès le 11 septembre 2025 la demande de mutation de l’abonnement à son nom au sein d’un formulaire co-signés par l’ensemble des parties le 8 septembre 2025, soit le jour de la fin de l’occupation des lieux, il convient d’une part de relever que Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] ne justifient pas du paiement de cette facture de sorte que le principe même d’un droit à remboursement n’est pas démontré et, d’autre part, Monsieur [E] [I] n’a pas être comptable d’un défaut d’enregistrement de sa demande de mutation qui, au vu des pièces produites, a été faite avec diligence.
Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] seront donc déboutés de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Les articles 2, 1° et 6 ° du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que ne saurait être qualifié de décent un logement non protégé contre les infiltrations d’eau et ne disposant pas d’un système d’aération suffisante permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité.
A compter du début de l’année 2023, Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] ont déploré auprès de Monsieur [E] [I] des difficultés récurrentes et massives d’humidité dans le logement avec une apparition de moisissures dans plusieurs pièces de la maison et à tous les étages.
Ils s’appuient à cet effet sur les photographies qui montrent des traces de moisissures. Sur leurs causes, ils se réfèrent aux pièces produites par Monsieur [E] [I] qui est dans une démarche de transparence sur ce sujet.
Monsieur [E] [I] démontre avoir entrepris toutes les démarches nécessaires pour déterminer les causes et y remédier en fonction des constats techniques et recommandations de professionnels qu’il a sollicités (échanges avec les locataires, constats sur place, recherche de rapport de fuite de juillet 2023, remplacement de la VMC, changement complet de la toiture pour faire cesser les infiltrations, bilan d’humidité dont les conclusions de présence d’une forte condensation ont donné lieu à l’achat et la pose de deux centrales de traitement de l’air).
Il a consenti à une réduction du loyer de 150 euros par mois pendant le temps des travaux, soit pendant 11 mois d’octobre 2023 à août 2024.
Si aucune pièce ne vient mesurer un taux d’humidité de 80% dans le logement avancé par les défendeurs, il n’en demeure pas moins que le rapport de MURPROTEC de septembre 2024 constate un grave défaut de condensation structurelle dans le logement et recommandé la pose de centrales de traitement de l’air, ce qui a été fait.
Si la qualification d’insalubrité, dont la reconnaissance est réservée à l’autorité préfectorale n’est pas adéquate, il n’en demeure pas moins que Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] ont vécu dans un logement avec une humidité anormale générée par l’excès de condensation susceptible de faire apparaître des isques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants. Il est important de souligner qu’il s’agit d’un risque potentiel mais non avéré. Les défendeurs ne produisent d’ailleurs aucune pièce évoquant les conséquences de cette condensation sur leur état de santé ou celui des occupants de leur chef.
Si les défendeurs auraient pu se prévaloir d’un trouble de jouissance, il y a lieu d’observer que leur demande indemnitaire ne porte que sur la répération d’un préjudice moral.
S’ils ne produisent aucune pièce, ni aucun développement spécifique pour justifier ce préjudice, celui-ci se déduit néanmoins de la durée et de la nature des inconvénients subis, établi sur une période d’environ 24 mois, auquel Monsieur [E] [I] y a remédié en fonction des éléments en sa possession. Il leur sera alloué la somme de 800 euros.

Sur les demandes accessoires
Essentiellement succombants, Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] seront condamnés aux dépens comprenant le coût du timbre fiscal de 50 euros.
Il n’est dès lors pas inéquitable de les condamner également à payer à Monsieur [E] [I] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (coût des photocopies, temps engagé pour la procédure judiciaire).
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] et à payer à Monsieur [E] [I] les sommes suivantes :
-3334,86 euros au titre des défauts d’entretien, dégradations locatives et équipements locatifs manquants,
-125 euros au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie,
-55,96 euros au titre de la régularisation des charges,
-100 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Monsieur [E] [I] à retenir en déduction des sommes dues le dépôt de garantie de 890 euros,

DEBOUTE Monsieur [E] [I] de sa demande de paiement de la somme de 19,90 euros au titre du débouchage de l’évacuation des eaux de pluie de la terrasse,

DEBOUTE Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] de leur demande de paiement de la somme de 393,37 euros au titre de la facture d’eau 2026-EA-00-163026700325 émise par [Localité 5] d’un montant de 393,37 euros,

CONDAMNE Monsieur [E] [I] à payer à Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] la somme de 800 euros de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du timbre fiscal de 50 euros,

CONDAMNE Madame [D] [V] et Monsieur [T] [Z] à payer à Monsieur [E] [I] la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE