TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 29 Octobre 2026
Dossier N° RG 24/05831 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KKUF
Minute n° : 2026/358

AFFAIRE :

S.A. [1] représentée par M. [C] [E] ès qualité de Président Directeur Général C/ [Q] [P], [Z] [N]

JUGEMENT DU 29 Octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction
GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Cécile CARTAL

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juillet 2026
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :
la SCP LOUSTAUNAU [U]
Maître [R] [F]

Délivrées le
Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A. [1] représentée par M. [C] [E] ès qualité de Président Directeur Général, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Jérôme AZZI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Maître [Q] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN,

Maître [Z] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Faits et procédure

Le 3 mai 2022, M. [T] [G], Mme [D] [G], Mme [K] [G] épouse [V] et Mme [S] [G] épouse [X] ont signé une promesse de vente avec M. [H] [L] et M. [A] [L], marchands de biens, portant sur la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation composé de quatre appartements et d’un terrain, situé [Adresse 4] à [Localité 2], constituant le lot n°876 du [Adresse 5] [Adresse 6] , cadastré section BW n°[Cadastre 1], pour un prix de 840.000 euros.
Maître [Z] [N] ès qualité de notaire des consorts [G], a participé à la réalisation de la vente.

Les 20 et 26 juillet 2022, les consorts [L] ont signé deux promesses de vente distinctes par l’intermédiaire de Maître [Q] [P], notaire associé à l’Office Notarial des Issambres, auprès de deux acheteurs potentiels, portant sur les futurs lots n°4,5 et 7, tels qu’envisagés après division du bien immobilier.

Le 12 août 2022, par acte sous seing privé, la SA [1] (ci-après « le demandeur »), par l’intermédiaire de la société [2], a signé avec les consorts [L] un contrat de portage portant sur le bien sus évoqué ayant pour objectif de :
– Substituer la SA [1] aux consorts [L] dans la promesse de vente du 3 mai 2022 ;
– Procéder à la revente du bien immobilier aux consorts [L] ;
– Procéder à la vente du bien immobilier par les consorts [L] en plusieurs lots après division à des acquéreurs d’ores et déjà identifiés.

Le 5 septembre 2022, par acte authentique, Maître [Z] [N] a reçu la substitution au titre d’une promesse unilatérale de vente consentie par les consorts [L] avec les consorts [G] au profit de la SA [1] relative à la promesse de vente du 3 mai 2022.

Le 9 septembre 2022, les consorts [G] ont procédé à la réitération de l’acte de vente par acte authentique au bénéfice de la SA [1] moyennant un prix de 840.000 euros.

Par courrier en date du 6 janvier 2023, Maître [M], ès qualité de notaire chargé de la vente de certains lots après division du bien immobilier, a informé la SA [1] que la division dudit bien était impossible eu égard de l’existence du cahier des charges du 22 mars 1963 l’interdisant.

Les consorts [L] n’ayant pas exercé leur faculté de rachat prévue au contrat de portage, la SA [1] a, par acte authentique en date du 29 janvier 2024, procédé à la vente du bien litigieux pour le prix de 715.000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, la SA [1] a fait assigner Maître [Z] [N] et Maître [Q] [P] devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de les voir condamner, solidairement, à des dommages et intérêts.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de son assignation, la SA [1] demande au tribunal la condamnation solidaire de Maître [Z] [N] et de Maître [Q] [P] à lui payer la somme de 143.891,74 euros au titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que la somme de 4000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens.

Au soutien de ses demandes et en se fondant sur l’article 1240 du Code civil, la SA [1] indique avoir subi un préjudice de perte de chance de ne pas contracter. A cet égard, le demandeur indique que Maître [Z] [N] et Maître [Q] [P] ont commis des fautes.
S’agissant, de Maître [Z] [N], elle fait valoir que celle-ci a manqué à son devoir de conseil, qu’elle a assisté les consorts [G] dans le cadre de la promesse de vente du 3 mai 2022 et qu’elle a reçu l’acte de substitution consenti par les consorts [L] à son profit au titre d’une promesse unilatérale de vente du 5 septembre 2022. Elle précise que ledit acte reprend, en sa page n°5, les termes de la convention de portage.
Elle soutient que Maître [Z] [N] a été avisée de la viabilité économique de l’opération et n’a pas pu ignorer la volonté des parties de procéder à une division en lots en ce que les promesses de vente consenties à de tierces acheteurs les 20 et 26 juillet 2022, sous l’office de Maître [Q] [P], prévoyaient la réitération de l’acte authentique devant son propre office.
A ce titre, la SA [1] soutient que la notaire aurait dû, à cette occasion, lui mentionner que le bien immobilier objet de la vente ne pouvait pas être revendu en lots alors même qu’elle a eu connaissance de l’opération économique envisagée dans la mesure où elle était chargée d’officier dans le cadre de la réitération de l’acte de vente.

S’agissant de Maître [Q] [P], la SA [1] expose, au titre de son préjudice de perte de chance de ne pas contracter, que le notaire n’a pas assuré l’efficacité de son acte.
Elle précise que les promesses de vente des 6 et 20 juillet 2022, consenties par les consorts [L] auprès de deux acheteurs potentiels portant sur les futurs lots n°4,5 et 7, tels qu’envisagés après division du bien immobilier, lui ont été présentées et qu’il aurait dû s’assurer de la possibilité de procéder à telle division. En ce sens, le demandeur mentionne que la rentabilité de l’opération a reposé sur cette possibilité de division et qu’une vérification préalable de Maître [Q] [P] aurait eu pour conséquence l’absence de rédaction desdits actes.
Elle souligne que si Maître [Q] [P] avait procédé aux vérifications utiles, il se serait rendu compte de l’impossibilité de l’opération envisagée et n’aurait pas rédigé lesdits actes.
Au surplus, le demandeur indique qu’un autre notaire, Maître [M], chargé de la revente d’autres futurs lots après division, a, quant à lui, procédé à cette vérification et s’est aperçu de l’interdiction résultant du cahier des charges de lotissement, de 1963.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, Maître [Z] [N] et Maître [Q] [P] (ci-après « les défendeurs ») demandent au tribunal de débouter la SA [1] de l’ensemble de ses demandes, de l’a condamner à payer à chacun la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens distraits au profit de Me Jean-Luc Forno, membre de la SCP Loustaunau [U].

Ils sollicitent également que l’exécution provisoire soit écartée.

Au soutien de leurs demandes, s’agissant de l’intervention de Maître [Z] [N], les défendeurs font valoir qu’elle n’a pas commis de faute en ce qu’elle n’a pas pris part aux négociations relatives à la convention de portage conclue sous seing privé entre la SA [1] et les consorts [L]. Ils mentionnent qu’à cet égard, elle a simplement procédé à la vente de l’immeuble objet du litige, ès qualité de conseil, par l’élaboration de la promesse de vente du 3 mai 2022, de la promesse de vente actualisée avec substitution de la SA [1], et de l’acte de vente définitif du 9 septembre 2022. Ils soulignent qu’à aucun moment, il n’a été mentionné l’éventuelle revente envisagée après division en lots. Ils précisent en outre que la partie demanderesse ne saurait se prévaloir de sa connaissance de l’opération financière envisagée au 5 septembre 2022 en ce que l’acte de substitution se contente de reprendre la convention de portage liant les consorts [L] à celle-ci, sans qu’à aucun moment, il ne soit fait référence à une revente en lots après division.
Dans cette mesure, ils indiquent que Maître [Z] [N] n’a jamais été informée de l’opération économique envisagée consistant en une éventuelle revente en plusieurs lots après division.
Au surplus, ils relatent que l’unique condition suspensive insérée à la promesse de vente est relative à l’obtention d’un contrat de prêt. En ce sens, les défendeurs mentionnent, qu’à leur connaissance, l’intervention de la SA [1], ès qualité de substituant au titre d’une convention de portage, a été uniquement destinée à lever les difficultés relatives au financement du bien par les consorts [L].

S’agissant de l’intervention de Maître [Q] [J], ils font observer que celui-ci a élaboré les deux promesses de vente des 20 et 26 juillet 2022 en ayant uniquement en sa possession le cahier des charges de 1933 fourni par Maître [Z] [N] ; lequel ne mentionnait aucune interdiction de division en lots du bien litigieux. En ce sens, ils indiquent qu’il ne saurait lui être reproché, au titre d’une éventuelle faute, de ne pas avoir averti la SA [1] d’une information dont il n’a pas eu la connaissance au moment des faits.
Ils expliquent qu’ultérieurement, Me [Q] [J] a informé l’agence et les consorts [L] par courrier électronique du 5 septembre 2022, suivi d’une lettre recommandée électronique du 29 septembre 2022, de l’existence d’un cahier des charges datant de 1963, lequel interdisait la division des lots, après en avoir pris connaissance au titre de l’élaboration d’un tiers projet en son étude.

Au surplus, ils font valoir que la SA [1] n’a pas fait de la condition de revente en lots une condition essentielle du contrat. Ils indiquent que par conséquent, les consorts [L] parfaitement informées de l’impossibilité de leur projet, n’ont pas levé la clause de rachat du bien prévu dans la convention de portage. Par conséquent, ils estiment que la SA [1] doit supporter l’aléa qu’elle a initialement consenti à cette opération.

Après clôture de l’instruction prononcée le 17 novembre 2025 par ordonnance du même jour, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 2 juillet 2026. Les débats publics clos, la décision a été mise en délibéré au 29 octobre 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur la responsabilité des notaires :

L’article 1240 du Code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », l’article 1241 précisant que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Les devoirs du notaire, officier public et ministériel, tels que l’efficacité ou le conseil, ne s’assimilent pas à des obligations de résultat. Lorsqu’elles ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, les obligations du notaire relèvent de sa responsabilité délictuelle. Ainsi l’inefficacité de l’acte instrumenté par un officier public n’est susceptible d’entraîner sa responsabilité professionnelle que si elle est la conséquence d’une défaillance de celui-ci : une faute, dès lors du moins qu’elle a causé un dommage.

Si le notaire peut s’en tenir aux apparences à défaut de raisons pouvant lui faire douter de leur réalité, en tant que professionnel du droit il doit assurer tant l’efficacité objective de l’acte que son efficacité subjective, même si, en principe, il ne se porte pas garant de l’opportunité voire de l’équilibre économique de l’acte qu’il authentifie. En matière de transfert de propriété, des recherches complètes s’imposent à lui s’agissant de la consistance du bien vendu, de l’origine de la propriété du bien ou encore des accessoires de ce-dernier. Le devoir de conseil, lui, s’entend d’une information complète des clients sur les tenants et les aboutissants juridiques de l’opération, pour qu’ils puissent signer en toute connaissance de cause.

En l’espèce, la SA [1] soutient que Maître [Z] [N] aurait dû, dans le cadre de la substitution officiée conformément au titre du contrat de portage liant la SA [1] et les consorts [L] dans la promesse unilatérale de vente du 5 septembre 2022, lui indiquer que le bien immobilier objet de la vente ne pouvait pas être revendu en lots.

Elle rappelle en outre que Maître [Z] [N] a été parfaitement avisée de leur volonté de procéder à une opération économique destinée à diviser le bien immobilier objet du litige en vue de réaliser une opération économique ultérieure, en ce qu’en page n°5 de l’acte du 5 septembre 2022, il est expressément fait référence à la convention de portage conclut entre le demandeur et les consorts [L].

Or, force est de constater que si l’acte du 5 septembre 2022 substituant la SA [1] aux consorts [L] au titre de la promesse de vente initialement consentie entre les consorts [G] et ces derniers reprend effectivement la lettre de la convention de portage, il n’est, à aucun moment, fait référence à l’opération envisagée : à savoir la division en lots du bien immobilier objet de la promesse.

Par ailleurs, il apparaît qu’initialement, l’achat du bien immeuble litigieux a été soumis à une condition suspensive. Néanmoins, il ressort de l’analyse des pièces que d’une part, ladite condition suspensive était relative à l’obtention d’un prêt, et d’autre part, qu’afin d’accélérer la vente, ladite condition a été abandonnée.
De sorte, il ne peut être déduit de la lettre des actes passés, la volonté explicite de conditionner l’opération à une condition suspensive en lien avec la possibilité de diviser le lot n°867 du lotissement les « [Localité 3] d’Or ». En ce sens, il ne saurait être considéré que les consorts [L] ou la SA [1] ont érigé la division du bien immobilier litigieux en lots comme une condition déterminante de leur consentement.

Si en page 7 des promesses de vente datées des 20 et 26 juillet 2022, dans un paragraphe intitulé « effet relatif » il est mentionné « Acquisition suivant acte à recevoir par Maître [N], notaire à [Localité 4] », cette mention est en contradiction avec le paragraphe relatif à la rédaction de l’acte authentique de vente qui, en page 9 de l’acte du 20 juillet 2022 indique que la réalisation de la vente sera reçu par Maître [Q] [P] et qui dans l’acte du 26 juillet de la même année prévoit que l’acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par Me [Q] [P] avec la participation de Maître [Y].

Il n’est pas établi que Maître [N] ait eu connaissance de manière certaine de la division envisagée et les promesses de vente. Les consorts [L] ont eu recours à Maître [P] pour revendre leur bien en lots sans que Maître [N] intervienne, elle ignorait donc la volonté de division du bien par La SA [1] et n’avait pas donc pas à rechercher si elle était autorisée. Aussi, en l’absence de faute commise par Maître [N] sa responsabilité ne sera pas retenue.

En ce qui concerne Maître [P], consécutivement à la promesse de vente du 3 mai 2022 consentie par les consorts [G] aux consorts [L], ces derniers ont conclu deux promesses de vente en date des 20 et 26 juillet 2022 au bénéfice de tiers acheteurs par acte authentique rédigé par ce même notaire.

Dans la promesse du 26 juillet 2022 en page 5 il a été indiqué que : « Le lotissement a été créé suivant arrêtés préfectoraux en date des 22 juin 1929, 31 août 1931, 6 juin 1932, 19 mai 1942, 21 juin 1951, 11 mai 1953 et 22 mars 1963, ayant fait l’objet d’un cahier des charges assorti du programme d’aménagement et du plan de délimitation déposé au rang des minutes de Maître [O], notaire à [Localité 5], le 30 novembre 1932, publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] 1ER, le 26 décembre 1932, volume 1542, numéro 37.
Suivant arrêté préfectoral en date du 22 mars 1963 a été approuvée une extension de ce lotissement.
Un nouveau cahier des charges complétant celui approuvé par les arrêtés préfectoraux précités a été établi ».

Dans cette mesure, force est de constater que dès le 26 juillet 2022, Maître [Q] [P] n’a pas pu raisonnablement ignorer qu’un nouveau cahier des charges complétant celui approuvé par les arrêtés préfectoraux précités a été établi. En effet, il ne saurait affirmer que ce n’est qu’au mois de septembre 2022 qu’il a pris connaissance de l’éventuelle existence d’un cahier des charges datant de 1963, et interdisant toute opération de division en lots du bien, alors même qu’il visait, dès le 26 juillet 2022, le cahier des charges de 1963.

Au surplus, outre même le fait que la promesse de vente du 26 juillet 2022 vise expressément le cahier des charges de 1963, il apparaît qu’un notaire tiers, lui aussi chargé de la vente de lots après division du bien immobilier litigieux, a été en mesure de déceler l’impossibilité d’une telle opération. En effet, Maître [W] [M] a quant à lui, par un courriel du 6 janvier 2023 informé son interlocuteur de cette impossibilité préalablement à l’établissement d’une promesse de vente portant sur une opération similaire.

Toutefois Maître [P] n’a pas été en contact avec La SA [1] et avait pour clients uniquement les consorts [L] et aucun élément ne permet d’affirmer qu’il a été informé de la volonté de ses clients de céder leur projet à la SA [1], de sorte qu’en l’absence de faute commise par ce notaire, sa responsabilité ne sera pas retenue.

La SA [1] sera déboutée de toutes ses demandes.

Sur les demandes accessoires :

La SA [1], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

L’article 699 du même code dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d’autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de Maître Jean-Luc Forno qui en a fait la demande.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Maître [Z] [N] et de Maître [Q] [P] l’intégralité des frais irrépétibles exposés et la SA [1] sera condamnée à payer à chacun la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SA [1] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la SA [1] aux entiers dépens de l’instance ;

ACCORDE à Maître [I] [U] le droit de recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA [1] à payer à Maître [Z] [N] et à Maître [Q] [P] la somme de 1000 € chacun soit au total 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT- NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-SIX.

La greffière, La présidente,