COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 29 OCTOBRE 2026

N° 2026/590

Rôle N° RG 25/15019 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPOJL

S.C. [L]

C/

S.A.R.L. TENPARI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Gilles ALLIGIER,

Me Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ de grasse en date du 09 décembre 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/01178

APPELANTE

S.C. [L]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 524 289 303,

dont le siège social est sis [Adresse 1],

prise en la personne son représentant légal en exercice

domicilié en cette qualité audit siège,

ayant pour avocat postulant Me Gilles ALLIGIER,

avocat au barreau d’AIX-EN PROVENCE

pour avocat plaidant Me Estelle CIUSSI, SCP KLEIN, avocat au barreau de NICE,

INTIMÉE

S.A.R.L. TENPARI

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 522 076 389

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par Me Paul GUEDJ, avocat postulant

au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par Me François FERRARI, avocat au barreau de BEZIERS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 septembre 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Gilles PACAUD, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 28 septembre 2010, la société civile immobilière (SCI) [L] a acquis un immeuble à usage d’ateliers, entrepôts et bureaux sis [Adresse 3] [Adresse 4], formant le Lot 9 de l’îlot U du 3ème Casier de la zone industrielle de cette commune.

Aux termes d’un bail emphytéotique en date du 4 juillet 2011, elle a donné à bail à la société à responsabilité limitée (SARL) Tenpari une partie du terrain, du hangar et du ciel constituant le volume 2, pour une durée de 20 ans, moyennant une redevance annuelle de 2 000 euros.

Le bail a été consenti pour une activité de réalisation, exploitation et maintenance d’une centrale photovoltaïque en toiture destinée à être raccordée au réseau public de distribution d’électricité.

Par acte du 1er juillet 2019, la SCI [L] a parallèlement donné à bail à une société [Adresse 5] routage les locaux qui se trouvent en-dessous des toitures exploitées par la société Tenpari et sur lesquelles a été installée la centrale photovoltaïque.

Cette dernière se plaignant d’infiltrations et d’incidents électriques sur les panneaux photovoltaïque, la SCI [L] a mis en demeure la SARL Tenpari d’y remédier puis l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, devant le président du tribunal judiciaire de Grasse aux fins d’entendre, au principal, ordonner une expertise judiciaire ainsi que la production, sous astreinte, des attestations d’assurance, des justificatifs des contrôles et du bon entretien de la centrale photovoltaïque, des équipements et raccordements.

Par ordonnance contradictoire en date du 15 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

– ordonné une expertise portant sur les seules infiltrations alléguées et commis M. [H] [F] pour y procéder ;

– condamné la SARL Tenpari à communiquer à la SCI [L] les attestations d’assurance en cours concernant les équipements et aménagements de raccordement de la centrale photovoltaïque et sa responsabilité civile, et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification de sa décision, et sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, durant trois mois ;

– rejeté le surplus des demandes ;

– laissé les dépens à la charge du demandeur ;

– débouté chacune des parties de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a notamment considéré :

– que les désordres autres que les infiltrations, notamment les risques électriques et d’incendie, étaient insuffisamment justifiés ;

– qu’il résultait du bail emphytéotique en date du 4 juillet 2011 que l’emphytéote a l’obligation d’assurer les équipements et aménagement de raccordement assurés et d’assurer sa responsabilité civile en sorte que la demande de communication des attestations d’assurance ne se heurtait à aucune contestation sérieuse ;

– que la demande de communication des justificatifs des contrôles et du bon entretien de fonctionnement de la centrale photovoltaïque, des équipements (constituants électriques, entrées et sorties d’air en sous-face des modules, ondulateurs, panneaux photovoltaïques) et des raccordements n’était justifiée par aucune obligation contractuelle à la charge de l’emphytéote.

Selon déclaration reçue au greffe le 29 décembre 2025, la SCI [L] a interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle a limité l’expertise judiciaire aux infiltrations et la communication de pièces aux attestations d’assurance.

Par dernières conclusions transmises le 3 juillet 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise des chefs déférés et, statuant à nouveau :

– étende la mission de M. [H] [F], expert désigné par l’ordonnance du 9 décembre 2025, pour y inclure les missions suivantes :

’ faire toutes constatations sur l’état des toitures, les travaux d’installation et l’état d’entretien de la centrale photovoltaïque, des équipements (entrées et sorties d’air en sous-face des modules, constituants électriques, ondulateurs, panneaux photovoltaïques) et des raccordements ;

’ lister et décrire les travaux et mesures nécessaires à entreprendre pour mettre fin aux désordres et aux risques électriques et d’incendie le cas échéant ;

– dise que l’expert devra déposer son rapport au service expertise du greffe dans les quatre mois de sa saisine ;

– ordonne la production, sous astreinte de 500 euros, par jour de retard à la SARL Tenpari des justificatifs des contrôles et du bon entretien de fonctionnement de la centrale photovoltaïque, des équipements (constituants électriques, entrées et sorties d’air en sous-face des modules, ondulateurs, panneaux photovoltaïques) et des raccordements ;

– confirme l’ordonnance du 9 décembre 2025 en toutes ses autres dispositions et notamment en ce qu’elle a ordonné une expertise judiciaire sur les infiltrations ;

– condamne la société Tenpari à lui payer une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises le 31 juillet 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Tenpari sollicite de la cour qu’elle :

– infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné une expertise judiciaire sur de prétendues infiltrations en l’absence de tout élément probant et en l’état de la reconstruction de la centrale photovoltaïque,

– déboute, par voie de conséquence, le SCI [L] de l’intégralité de ses demandes ;

– confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise

judiciaire en matière électrique ;

– condamne la SCI [L] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre tous frais et dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 8 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de souligner, à titre liminaire, que la SARL Tenpari a limité son appel incident à la dispositions par laquelle le premier juge a ordonné une expertise judiciaire portant sur ’les prétendues infiltrations’.

La décision déférée est dès lors définitive en ce qu’elle l’a condamnée, sous astreinte, à communiquer à la société [L] les attestations d’assurance en cours concernant les équipements et aménagements de raccordement de la centrale photovoltaïque et sa responsabilité civile.

La cour statuera donc dans les limites de l’appel.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 alinéa 1 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, la demande de mesure d’instruction doit reposer non sur de simples hypothèses mais sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible.

Il appartient donc à l’appelant de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire, dans la perspective d’un procès au fond non manifestement voué à l’échec. Dans cette optique, les preuves à établir ou préserver doivent être pertinentes dans le litige futur et utiles à sa solution.

En outre, la mesure d’investigation sollicitée doit être proportionnée aux intérêts antinomiques en présence et mise en oeuvre avec des garanties adéquates.

En l’espèce, pour attester de l’existence d’infiltrations d’eau pluviale en toiture, la SCI [L] se contente de produire des courriels échangés entre juin et octobre 2025, entre Mme [U] [Z], employée du service administratif de la SARL Cote d’Azur routage, Mme [I] [E], gestionnaire de projet chez Photoventure et Mme [K] [D] dont la qualité n’est pas spécifiée. A ces mails, sont jointes cinq photographies d’une poutre métallique de plafond et deux autres de ce qui peut correspondre à des racks de stockage. Sur l’un d’eux apparaît une petite flaque.

Comme le souligne l’intimée, ces éléments sont, en l’absence d’un constat d’huissier, très largement insuffisants à fonder une demande d’expertise dès lors que la localisation des racks photographiés est inconnue, que l’origine de l’eau l’est tout autant, sachant que la poutre métallique photographiée, à supposer qu’elle surplombe cette petite flaque, ne porte trace d’aucun écoulement, et qu’il n’est pas établi que la partie qu’elle supporte soit inclue dans l’emprise du bail emphytéotique et donc de la centrale solaire exploitée par la SARL Tenpari.

Par ailleurs, s’agissant des incidents électriques sur les panneaux photovoltaïques, ils ne sont, tout simplement, objectivés par aucun élément du dossier et ne sont même pas évoqués dans les mail susvisés.

Dès lors, faute de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et/ou à mettre en doute la conformité et/ou sécurité des travaux réalisés dans le cadre de l’opération de ’repowering’ que la SARL Tenpari a réalisée au début de l’année 2026 (voir infra), la SCI [L] ne peut qu’être déboutée de sa demande d’expertise.

L’ordonnance entreprise sera dès lors infirmée en ce qu’elle y a fait droit en la limitant aux infiltrations alléguées.

Sur la demande de communication sous astreinte des justificatifs de contrôle et du bon entretien de fonctionnement de la centrale photovoltaïque

La société [L] fonde expressément sa demande de production et/ou communication de pièces sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, seul article visé dans le corps et le dispositif de ses conclusions.

Celles de l’article 835 alinéa 2 du même code, relatives à une obligation de faire, ne trouvent donc pas à s’appliquer à la présente espèce, en sorte que le moyen tiré des clauses du bail emphytéotique est inopérant.

S’agissant du motif légitime à entendre ordonner une telle communication, il n’est, comme indiqué supra, nullement établi puisque les incidents électriques, allégués par la SCI [L], ne sont aucunement documentés. Elle s’avère, en outre, totalement inutile au sens d’insusceptible de rapporter la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige puisqu’il n’est pas contesté que, dans le cadre d’une opération dite de ’repowering’, motivée par un souci de pure productivité, la société Tenpari a intégralement renouvelé ses installations, au début de l’année 2026, après 14 années d’exploitation.

L’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de communication des justificatifs de contrôle et du bon entretien de fonctionnement de la centrale photovoltaïque, des équipements (constituants électriques, entrées et sorties d’air en sous-face des modules, ondulateurs, panneaux photovoltaïques) et des raccordements.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné laissé les dépens à la charge du demandeur et débouté chacune des parties de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [L], qui succombe au litige en cause d’appel, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 3 000 euros en cause d’appel.

La SCI [L] supportera en outre les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

– rejeté la demande de communication des justificatifs de contrôle et du bon entretien de fonctionnement de la centrale photovoltaïque, des équipements (constituants électriques, entrées et sorties d’air en sous-face des modules, ondulateurs, panneaux photovoltaïques) et des raccordements ;

– laissé les dépens à la charge du demandeur ;

– débouté chacune des parties de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions déférées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise formulée par la SCI [L], considérée en toutes ses composantes ;

Condamne la SCI [L] à payer à la SARL Tenpari la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI [L] de sa demande sur ce même fondement ;

Condamne la SCI [L] aux dépens d’appel.

La greffière Le président