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N° RG 25/01399 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NR5N
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Greffe du Contentieux Commercial
03.88.75.27.86

N° RG 25/01399 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NR5N

N° de minute :

Copie exécutoire délivrée
le 30 Octobre 2026 à :
Me Serge PAULUS, vestiaire 44

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 30 Octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats qui ont délibéré :

– Amandine DOAT, Juge, Président,
– Jean-François HAMEL, Juge consulaire, Assesseur,
– Hubert GRANDGIRARD, Juge consulaire, Assesseur.

Greffier lors de l’audience : Marjorie LANDOLT

DÉBATS :

À l’audience publique du 22 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Août 2026, prorogé à la date du 30 Octobre 2026 ;

JUGEMENT :

– déposé au greffe le 30 Octobre 2026,
– réputé contradictoire et en premier ressort,
– signé par Amandine DOAT, Juge, et par Marjorie LANDOLT, Greffière, Greffier lors de la mise à disposition ;

DEMANDERESSE :

S.A.S. AFEDIM, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Serge PAULUS, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.N.C. [N] BANAL, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 3]
Actuellement [Adresse 5]
défaillant
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N° RG 25/01399 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NR5N
EXPOSÉ DU LITIGE

* Exposé des faits et de la procédure

Par contrat du 09 décembre 2022, la SNC [N] BANAL, représentée à l’acte par la société RÉALITÉS MAITRISE D’OUVRAGE, a confié un « mandat non exclusif de commercialisation n° 018689 » à la société AFEDIM dans le cadre de la vente de biens issus du programme immobilier dénommé « [Adresse 6] », situé à [Localité 4] en VENDÉE.

Ainsi, le mandataire était chargé de trouver des personnes intéressées par l’acquisition desdits biens, la mission comprenant également la négociation en vue de la signature d’un contrat de réservation.

La durée initiale du mandat était de 6 mois, à compter de sa signature, renouvelable dans la limite de deux ans.

En rémunération de sa mission, le mandataire percevait 5% du prix de vente, exigibles à la signature de l’acte authentique de chaque vente réalisée par son entremise.
Il devait alors établir une facture en ce sens et l’adresser à la société RÉALITÉS MAITRISE D’OUVRAGE.

La société AFEDIM a émis les factures suivantes :
une facture n° 240600208 du 21 juin 2024, pour l’acquisition de 2 lots par M. [A] [L] et Mme [Y] [L], de 9 050 euros TTC ;une facture n° 240600209 du 21 juin 2024, pour l’acquisition de 2 lots par M. [M] [O] et Mme [C] [O], de 15 750 euros TTC ;une facture n° 241000388 du 17 octobre 2024, pour l’acquisition de 2 lots par M. [W] [Z], de 15 210 euros TTC ;soit une somme totale de 40 010 euros TTC.

Par deux lettres recommandées avec accusé de réception datées du 24 septembre 2024 et distribuées le 30 septembre 2024, elle a mis en demeure la société RÉALITÉS MAITRISE D’OUVRAGE, gérante de la SNC [N] BANAL, de lui payer les 2 premières factures.

Une nouvelle mise en demeure en ce sens lui était adressée par courrier en date du 16 décembre 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 22 janvier 2025, la société AFEDIM a mis en demeure la société RÉALITÉS MAITRISE D’OUVRAGE de lui payer la somme de 68 176,80 euros, correspondant aux impayés de 5 factures dont celle n° 241000388 de 15 210 euros.

Une relance pour le paiement de ladite facture lui était adressée par courrier en date du 06 février 2025, distribué le 10 février 2025.

Selon correspondance du 26 mars 2025, le conseil de la société AFEDIM a mis en demeure la SNC [N] BANAL de procéder au paiement de la somme de 40 010 euros au titre des 3 factures litigieuses.

En l’absence de règlement, par acte délivré par commissaire de justice le 26 mai 2025 à la SNC [N] BANAL, par remise à personne morale, la SAS AFEDIM a saisi la chambre du contentieux commercial du tribunal judiciaire de STRASBOURG d’une action tendant au paiement des factures n° 240600208, 240600209 et 241000388.

Bien que régulièrement assignée, la SNC [N] BANAL n’a pas constitué avocat dans le délai légal.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 17 mars 2026.

Le 22 mai 2026, le tribunal a mis l’affaire en délibéré au 28 août 2026, prorogée au 30 octobre 2026, date du présent jugement.

* Prétentions et moyens des parties

Selon l’assignation, constituant ses dernières conclusions, la SAS AFEDIM demande au tribunal de :
vu les articles 1103, 1104, 1999, 1231-1, 1236-1, 1343-2 et 1344-1 du Code civil,
vu l’article 700 du Code de procédure civile,
vu les pièces,
déclarer la demande régulière, recevable et bien fondée ;condamner la société SNC [N] BANAL à payer à la société AFEDIM la somme de 9 050 euros, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal et ce à compter de la première mise en demeure soit le 24 septembre 2024 ;condamner la société SNC [N] BANAL à payer à la société AFEDIM la somme de 15 750 euros, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal et ce à compter de la première mise en demeure soit le 24 septembre 2024 ;condamner la société SNC [N] BANAL à payer à la société AFEDIM la somme de 15 210 euros, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal et ce à compter de la première mise en demeure soit le 22 janvier 2025 ;condamner la société SNC [N] BANAL à payer à la société AFEDIM la somme de 5 000 euros pour résistance abusive ;ordonner la capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1343-2 du Code civil ;condamner la société SNC [N] BANAL à payer à la société AFEDIM la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner la société SNC [N] BANAL aux entiers frais et dépens de la présente instance.
La demanderesse fait valoir que les contrats de réservation conclus par son entremise dans le cadre du mandat litigieux ont débouché sur la signature d’actes de vente en l’état futur d’achèvement, ce qu’elle justifie par attestations du notaire les ayant reçus, produits en ses pièces n° 11 à 13.

A son sens, ses demandes de paiement des trois factures pour un total de 40 010 euros sont ainsi bien fondées, notamment au regard de l’article 6 du mandat.

S’agissant de la résistance abusive, la société AFEDIM précise qu’elle est caractérisée par l’absence de paiement malgré plusieurs mises en demeure restées sans réponse.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures de la demanderesse pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur les demandes principales

Selon les articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SNC [N] BANAL a confié à la société AFEDIM un mandat portant sur la recherche de clients et la négociation avec ceux-ci en vue de la conclusion d’un contrat de réservation ayant pour objet un bien immobilier issu de l’opération dénommée « [Adresse 6] ».

Le mandataire avait notamment l’obligation de notifier au mandant les contrats de réservation, à charge pour ce dernier de les signer.

En contrepartie, l’article 6 du contrat intitulé « rémunération du mandataire » fixait celle-ci à 5% du prix de vente, précisant que « le mandant s’engage à verser l’intégralité de ces honoraires à la signature de l’acte authentique de chaque vente réalisée par le mandataire sur présentation d’une facture conforme.
Passé la date d’échéance mentionnée sur la note d’honoraire, le montant de la facture sera majoré des intérêts de retard calculés au taux légal en vigueur. »

Dans ce cadre, par courrier électronique du 30 novembre 2023, la société AFEDIM a notifié à la société RÉALITÉS MAITRISE D’OUVRAGE l’existence de 2 nouveaux « prospects », Mme et M. [L], entraînant notamment les interdictions, prévues à l’article 4 du mandat, au mandant, pour 2 mois, de leur proposer un contrat de réservation ou de participer à un démarchage à leur égard.

Un contrat de réservation pour une vente en l’état futur d’achèvement d’un logement issu de l’opération « [Adresse 6] » a été conclu le 06 décembre 2023 entre la SNC [N] BANAL et les époux [L] en vue de l’acquisition d’un appartement T3 et un parking en sous-sol moyennant un prix de vente de 260 500 euros.

Par courrier électronique du 24 février 2022, le mandant a été informé, ainsi qu’il l’a confirmé le lendemain, de 2 nouveaux clients, Mme et M. [O]

Un contrat de réservation pour une vente en l’état futur d’achèvement d’un logement issu de l’opération « [Adresse 6] » entre la SNC [N] BANAL et les époux [O] a été signé par ces derniers en vue de l’acquisition d’un appartement T3 et un parking en sous-sol moyennant un prix de vente de 262 500 euros.

Par courrier électronique du 09 janvier 2024, le mandataire a informé le mandant d’un nouveau client M. [Z].

Un contrat de réservation pour une vente en l’état futur d’achèvement d’un logement issu de l’opération « [Adresse 6] » a été conclu, le 15 janvier 2024, entre la SNC [N] BANAL et M. [Z] en vue de l’acquisition d’un appartement T3 et un parking en sous-sol moyennant un prix de vente de 253 500 euros.

La société AFEDIM a, conformément aux stipulations contractuelles, adressé à la société RÉALITÉS MAITRISE D’OUVRAGE les factures suivantes :
une facture n° 240600208 du 21 juin 2024, pour l’acquisition des 2 lots au profit de M. [A] [L] et Mme [Y] [L], d’un montant de 9 050 euros ;une facture n° 240600209 du 21 juin 2024, pour l’acquisition des 2 lots au profit de M. [M] [O] et Mme [C] [O], d’un montant de 15 750 euros ;une facture n° 241000388 du 17 octobre 2024, pour l’acquisition des 2 lots au profit de M. [W] [Z], d’un montant de 15 210 euros.
En effet, la demanderesse produit en ses pièces n° 11 à 13, incluses, des attestations de Me [J], notaire, selon lesquelles :
cette dernière a reçu, le 13 juin 2024, la vente en état futur d’achèvement conclue entre la SNC [N] BANAL et les époux [L] pour un prix de 260 500 euros ;le 17 juin 2024, la vente en état futur d’achèvement conclue entre la SNC [N] BANAL et les époux [O] ;le 21 août 2024, la vente en état futur d’achèvement conclue entre la SNC [N] BANAL et M. [Z] pour un prix de 253 500 euros.
Il en résulte que le mandataire justifie suffisamment de l’obligation de paiement du mandant au titre du contrat n° 018689 et de son applicabilité aux trois factures litigieuses.

De son côté, la SNC [N] BANAL, qui ne comparaît pas, ne justifie ni le paiement ni le fait qui aurait produit l’extinction de son obligation.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SNC [N] BANAL à payer à la SAS AFEDIM, au titre du contrat n° 018689 du 09 décembre 2022, les sommes de :
9 050 euros (neuf mille cinquante euros), correspondant à la facture n° 240600208 du 21 juin 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, conformément à la demande ;15 750 euros (quinze mille sept cent cinquante euros), correspondant à la facture n° 240600209 du 21 juin 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, conformément à la demande ;15 210 euros (quinze mille deux cent dix euros), correspondant à la facture n° 241000388 du 17 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025, conformément à la demande.
Conformément à l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt.

* Sur la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’occurrence, un manque de loyauté contractuelle, caractérisant une mauvaise foi du mandant qui s’abstient de toute réponse aux demandes de paiement de son cocontractant portant sur des factures dues, peut être déduit des éléments portés à la connaissance du tribunal.

Toutefois, la demanderesse n’explicite pas le préjudice qui en aurait résulté et en particulier en quoi il serait différent des préjudices réparés par l’octroi des intérêts de retard et par les prétentions relatives aux dépens et aux frais de l’article 700 du Code de procédure civile.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SAS AFEDIM de sa demande en condamnation de la SNC [N] BANAL pour résistance abusive.

* Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SNC [N] BANAL, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer 1 500 euros à la SAS AFEDIM sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et rien ne justifie qu’il en soit autrement en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SNC [N] BANAL à payer à la SAS AFEDIM, au titre du contrat n° 018689 du 09 décembre 2022, les sommes de :
9 050 euros (neuf mille cinquante euros), correspondant à la facture n° 240600208 du 21 juin 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 ;15 750 euros (quinze mille sept cent cinquante euros), correspondant à la facture n° 240600209 du 21 juin 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 ;15 210 euros (quinze mille deux cent dix euros), correspondant à la facture n° 241000388 du 17 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 ;
DIT que les intérêts échus dus pour une année complète seront capitalisés ;

DEBOUTE la SAS AFEDIM de sa demande en condamnation de la SNC [N] BANAL pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SNC [N] BANAL aux dépens ;

CONDAMNE la SNC [N] BANAL à payer à la SAS AFEDIM la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE le caractère exécutoire à titre provisoire du présent jugement ;

ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,
Marjorie LANDOLT Amandine DOAT