TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/05454 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HKGG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

O.P.H LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [M] (salarié) muni d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [I] [V]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

A l’audience du 10 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2026 prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS
Par contrat sous seing privé en date du 15 novembre 2011, ayany pris effet le 7 décembre 2011, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [I] [V], un logement à usage d’habitation principale de type 4 avec stationnement situés au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 469,47 euros, hors charges, payables à terme échu le 1er de chaque mois.
Compte tenu du non-paiement des loyers et charges, l’OPH LOGEMLOIRET a informé préalablement la CAF du [Localité 3] dès le 22 juillet 2024 de la situation d’impayé locatif de Madame [I] [V].
Suite à la persistance d’impayés locatifs de Madame [I] [V], la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 20 mai 2025 à cette dernière un commandement de payer par ministère d’huissier de justice dans les 2 mois visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.747,49 euros.
Après une sommation par huissier de justice d’user paisiblement des lieux et de cesser les troubles de voisinage délivrée le 23 juin 2025, puis à défaut de règlement par Madame [I] [V] des causes du commandement dans le délai de 2 mois imparti, la société LOGEMLOIRET a fait assigner cette dernière -par acte d’huissier de justice du 23 juillet 2025 signifié à sa personne- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :
constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner que la location consentie à Madame [I] [V] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7g de la Loi du 6 juillet 1989 ;juger que Madame [I] [V] sera expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [I] [V] au titre des loyers et charges à la somme de 3.347,02 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 al.3 du Code civil ;condamner Madame [I] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;condamner Madame [I] [V] au paiement d’une somme de 400,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Madame [I] [V] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juillet 2025.
À l’audience du 10 mars 2026, Madame [I] [V] a comparu en informant le tribunal vivre avec son fils de 18 ans à charge et percevoir 1050 € d’indemnité chômage par France Travail, être suivie au CCAS de Chécy, tout en refusant de déposer un dossier de surendettement. Elle sollicite du tribunal des délais de paiement à concurrence de 10,00 € par mois.
La société LOGEMLOIRET -représentée avec pouvoir par Monsieur [M]- a déclaré maintenir ses demandes introductives à l’encontre de Madame [I] [V] laquelle devrait percevoir un rappel d’APL, et cette dernière respectant l’échelonnement de sa dette arriérée par versement de 10 € par mois, tout en réglant ses échéances courantes.
La société LOGEMLOIRET a ensuite actualisé sa dette locative selon son décompte du 2 mars 2026 produit aux débats et arrêté à un montant de 4.248,54 €, hors frais de poursuites.
La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience confirme les déclarations à l’audience de Madame [I] [V] sur sa situation actuelle, cette dernière contestant toutefois les troubles causés au voisinage.
Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2026, prorogé au 30 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, la décision sera contradictoire, les parties ayant régulièrement comparu en personne ou dûment représentées, et susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 3] par la voie électronique le 25 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la CAF du [Localité 3] la situation d’impayés locatifs de Madame [I] [V] dès le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce. L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET SUR L’EXPULSION
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 20 mai 2025 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu à effet au 7 décembre 2011 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-5 page 5 des conditions générales), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 mai 2025, pour la somme en principal de 1.747,49 euros et ce, dans le délai contractuel de 2 mois, et non dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.
Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.
Madame [I] [V] disposait donc d’un délai de 2 mois pour s’acquitter de cette somme de 1.747,49 euros, expirant le dimanche 20 juillet 2025, jour ouvré, le délai étant légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 21 juillet 2025 à 24 heures.
En l’absence de règlement dans ce délai des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à la date du 21 juillet 2025.
L’expulsion de Madame [I] [V] sera ordonnée, en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES CONDAMNATIONS AU PAIEMENT ET SUR LA DEMANDE DE DELAIS
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte détaillé du 2 mars 2026 démontrant que Madame [I] [V] reste devoir la somme de 4.248,54 €, hors frais de poursuite (128,62 € +163,24 €) lesquels sont susceptibles d’être éventuellement inclus dans les dépens.
Toutefois, à l’analyse, des frais de poursuite d’un montant de 75,77 € ont omis d’être déduits – éventuellement inclus dans les dépens- ce qui ramène la somme due à un montant de 4.172,77 €.
Il convient, également, de soustraire de ladite somme de 4.172,77 €, les montants non contractuels facturés au titre des pénalités risque locatif/assurance (49,50 €) et des pénalités enquêtes OPS (60,96 €), soit une somme due par Madame [I] [V] ramenée à 4.062,31 Euros.
Comparante à l’audience de jugement du 10 mars 2026, Madame [I] [V] ne conteste, ni le principe, ni le montant de sa dette locative dont les éléments ont été vérifiés ci-avant, en estimant toutefois ne pas avoir à déposer un dossier de surendettement, et en sollicitant de la juridiction des délais pour le paiement de sa dette arriérée, à savoir 10,00 € par mois, et ce, compte tenu de ses efforts consentis pour assurer le règlement régulier de ses échéances courantes de loyers et charges.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)
Nonobstant la reprise du règlement mensuel des loyers et charges courants par Madame [I] [V], il n’est rapporté au tribunal aucune preuve de règlements substantiels de Madame [I] [V] destinés à apurer le plus rapidement sa dette arriérée, tandis qu’il est constant qu’au regard notamment de ses faibles ressources disponibles (proposition mensuelle de 10,00 €), un apurement échelonné de sa dette locative dans le délai légal de 3 ans au maximum ne peut, dans les présentes circonstances, être sérieusement envisagé.

Dans ces circonstance, Madame [I] [V] ne pourra donc légalement bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 21 juillet 2025 conservera par conséquent tous ses effets.

Madame [I] [V] sera condamnée, en conséquence, à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 4.062,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 2 mars 2026), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision.
En outre, il est constant que Madame [I] [V] reste redevable des loyers et charges du bail jusqu’au 21 juillet 2025 et, à compter du 22 juillet 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 22 juillet 2025, la locataire-défaillante a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur LOGEMLOIRET qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.
Ainsi, Madame [I] [V] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation -équivalente à celui du loyer indexé et des charges du logement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi- au titre de l’occupation indue du logement pour la période postérieure à la résiliation du bail, soit à compter du 22 juillet 2025 (cf. décompte détaillé du 2 mars 2026), et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur.
Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Madame [I] [V], partie perdante, devra supporter la charge des entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 mai 2025 et de l’assignation introductive.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
En dépit des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, l’équité et la situation sociale et financière précaire de Madame [I] [V] ne commande pas de la condamner à verser à son bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
L’OPH LOGEMLOIRET sera donc débouté de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, suivant jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges figurant au bail conclu le 15 novembre 2011, ayant pris effet le 7 décembre 2011, entre la société LOGEMLOIRET, d’une part, et Madame [I] [V], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation principale avec stationnement, situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 juillet 2025 et que le bail est résilié à cette date ;
ORDONNE en conséquence à Madame [I] [V], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux loués au [Adresse 3] et de restituer les clés dans les 8 jours de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que les meubles et objets se trouvant éventuellement dans les lieux suivront le sort prévu notamment aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [I] [V] ;
CONDAMNE Madame [I] [V] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.062,31 euros (quatre mille soixante deux euros et trente et un centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 2 mars 2026), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [I] [V] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges du logement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce, pour la période postérieure à la résiliation du bail, soit à compter du 22 juillet 2025 (cf. décompte détaillé du 2 mars 2026) jusqu’à la parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;
CONDAMNE Madame [I] [V] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 20 mai 2025 et de l’assignation introductive ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 octobre 2026, la minute étant signée par le juge et par la greffière.
La greffière,                                                                             Le juge,