TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/01940 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDHX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [Y] [A] [I] [J] épouse [G]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Florence GONTIER, avocat au barreau d’ORLEANS, substituée par Me Charlotte TOURNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [N]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [W], [D], [U] [Z] épouse [N]
demeurant [Adresse 2]
représentée par M. [K] [N] (conjoint) muni d’un pouvoir de représentation

A l’audience du 10 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2026 prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2019, Madame [Q] [B] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [N] et à Madame [W] [Z] portant sur une maison située au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620,00 euros, charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement en date du 4 janvier 2019.

Madame [Q] [B] a vendu cette maison, objet dudit bail, suivant acte notarié établi le 13 janvier 2021 à Madame [Y] [G], née [J].

Monsieur [K] [N] et Madame [W] [Z] se sont mariés le 22 juillet 2023, le logement loué constituant leur résidence principale.

Suite à diverses difficultés de paiement régulier des loyers survenues entre les époux [N] et la nouvelle propriétaire-bailleresse Madame [Y] [G], cette dernière leur a délivré par courrier remis en main propre le 12 juin 2024 un congé pour motifs légitimes et sérieux à effet du 3 janvier 2025.

Puis, en date du 5 août 2024, Madame [Y] [G] -venant aux droits de Madame [Q] [B]- a fait délivrer par actes d’huissier de justice aux époux [N] un premier commandement de payer les loyers et charges arriérés visant la clause résolutoire du bail s’élevant à une somme principale de 1.540,00 €, ainsi qu’un second commandement d’avoir à justifier d’une assurance visant la même clause résolutoire, en vain.

De surcroît, les époux [N] n’ayant pas libéré les lieux loués dans le délai de préavis de 6 mois imparti conformément au congé délivré par leur bailleresse, un constat attestant du défaut de restitution du logement a été dressé par ministère de commissaire de justice le 6 janvier 2025, puis consécutivement à la reprise judiciaire des lieux le 2 avril 2025, un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 30 avril 2025 par voie de commissaire de justice.

Dans l’intervalle, Madame [Y] [G] a fait assigner en date du 5 février 2025 par actes d’huissier de justice signifiés à l’étude, Monsieur [K] [N] et Madame [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :
Prononcer la résiliation de plein droit, pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance, du bail à usage d’habitation en date du 4 janvier 2019, liant Madame [Y] [G] et les époux [N] ;A titre subsidiaire, Valider le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré en main propre aux époux [N] le 12 juin 2024 ;Constater que les époux [N] sont occupants sans droit ni titre depuis le 3 janvier 2025 ;ordonner l’expulsion des époux [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement qu’ils occupent au [Adresse 3], ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner solidairement les époux [N] à payer à Madame [Y] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 620,00 euros correspondant au montant mensuel du loyer, à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner solidairement les époux [N] à payer à Madame [Y] [G] une somme de 900,00 euros suivant décompte détaillé et arrêté au 27 janvier 2025 (loyer de février 2025 exclu) ;Condamner solidairement les époux [N] à payer à Madame [Y] [G] une somme de 900,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement les époux [N] à supporter les entiers dépens, qui comprendront nécessairement d’une part le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 131,10 euros, celui du commandement visant la clause résolutoire pour défaut d’assurance pour la somme de 89,28 euros, le coût des saisines CCAPEX pour la somme de 48,08 euros, d’autre part le coût du procès verbal de constat du 6 janvier 2025 pour la somme de 384,65 euros, ce en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
L’affaire évoquée une première fois à l’audience le 14 octobre 2025 a été renvoyée à l’audience du 10 mars 2026, où Madame [Y] [G], représentée par son avocat substitué, a indiqué se désister de ses demandes introductives portant sur la résiliation de bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation, dans la mesure où ses locataires avaient quitté le logement le 30 avril 2025, s’étaient acquittés depuis lors des loyers et charges arriérés, puis a déclaré que la dette locative résiduelle -correspondant aux seules dégradations locatives constatées lors de l’état des lieux de sortie- s’élevait désormais à la somme de 308,71 € (dépôt de garantie de 620,00 € déduit), à laquelle il y avait lieu de rajouter une indemnité de 900,00 euros au titre des frais irrépétibles compte tenu de la mauvaise foi des époux [N].

Monsieur [K] [N] comparant en personne à l’audience, dûment muni d’un pouvoir de représentation de son épouse Madame [W] [N] :
Déclare avoir quitté le logement le 23 mars 2025 avec remise effective des clés du logement le 8 avril 2025 après avoir effectué les travaux nécessaires pour rendre le logement en état, compte tenu des dommages causés par un « dégât des eaux » ancien et jamais réparé dans la salle de bain du logement, Conteste vivement les dégradations locatives imputées à tort en sortie des lieux, notamment :- quant au remplacement des serrures (182,04 €) pour non-restitution des 3 clés du logement (alors que les clés ont effectivement été restituées auprès du commissaire de justice les 6 et 8 avril 2025),
– le dysfonctionnement au niveau fermeture de la porte-fenêtre du séjour (746,67 €),
Sollicite du tribunal qu’il rejette toutes les autres demandes infondées de Madame [Y] [G], notamment relativement aux frais de procédure exposés (s’élevant à 1.082,07 €), puis qu’il la condamne à leur restituer le dépôt de garantie de 620,00 € majoré de 10 % selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’à leur payer la somme de 900,00 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, moral et financier qu’ils estiment avoir subi de la part de leur bailleresse.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2026 prorogé au 30 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision sera contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.
I. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES DE VALIDATION DE CONGE, D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE, D’EXPULSION ET D’INDEMNITE D’OCCUPATION

Au cours de l’audience, Madame [Y] [G], représentée par son avocat substitué, a indiqué que Monsieur [K] [N] et Madame [W] [N] avaient libéré les lieux loués le 30 avril 2025, puis réglé leurs loyers et charges arriérés avant l’audience de jugement.

La requérante a donc déclaré renoncer à ses demandes de validation de congé, d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’octroi d’une indemnité d’occupation, formulées à titre principal.

Il convient donc de constater que ces demandes ne sont pas maintenues, dans le dispositif de la présente décision.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES ET SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Madame [Y] [G] soutient qu’il lui est due au titre des réparations locatives la somme totale de 928,71 € qu’elle justifie :
– en premier lieu, par le remplacement nécessaire des serrures (182,04 € -facture société ACISS du 2 mai 2025) du fait de la non-restitution des 3 clés du logement par les locataires sortants,
– en second lieu, par la dégradation -défaut de fermeture- de la porte-fenêtre du séjour (745,67 € – devis Entreprise ODION du 12 mai 2025), étant remarqué que la facture de travaux établie par ladite entreprise le 11 juillet 2025 s’élève à une somme inférieure d’un montant de 685,84 €.

La réclamation de Madame [Y] [G] de ce chef devra, en conséquence, être ramenée -au regard des justificatifs produits aux débats- à la somme globale de 867,88 €.

Cependant, Monsieur [K] [N] et Madame [W] [N] contestent en défense les dégradations locatives qui leur sont imputées en sortie des lieux loués, en estimant :
– avoir libéré le logement le 23 mars 2025 avec remise effective des clés du logement le 8 avril 2025, et ce, après avoir effectué les travaux nécessaires pour rendre le logement en bon état d’entretien, du fait des dommages causés par un « dégât des eaux » ancien, et jamais réparé dans la salle de bain du logement, ni par Madame [Y] [G], ni par la précédente propriétaire Madame Madame [Q] [B],

– avoir restitué en pratique les 3 clés auprès du commissaire de justice les 6 et 8 avril 2025, et que, par conséquent, le remplacement des serrures (182,04 €) n’était aucunement nécessaire,
– ne pas être à l’origine du dysfonctionnement -au niveau fermeture- de la porte-fenêtre du séjour (685,84 €).

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a eu lieu contradictoirement entre les parties le 4 janvier 2019, d’où il ressort que le logement était à l’état de neuf.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 30 avril 2025 par le ministère d’un commissaire de justice, aux termes duquel il est relevé un état d’entretien locatif correct, avec quelques menues réparations découlant de l’usage normal des locaux, outre le constat d’une clé de la porte d’entrée et d’une clé de la boîte aux lettres non-restituées, ainsi que du dysfonctionnement du mécanisme de fermeture de la porte-fenêtre du séjour.

A l’analyse, force est de constater que les demandes financières présentées par la bailleresse sont étayées par des devis et factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation de 928,71 € -ramenée vérification faite à 867,88 €- est réclamée aux locataires sortants.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison du logement à l’entrée, puis à la sortie, afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement qui est de 6 années et 4 mois.

Sur le remplacement des serrures de la porte d’entrée et de la boîte aux lettres :

Madame [Y] [G] demande au titre du remplacement des serrures de la porte d’entrée et boîte aux lettres la somme de 182,04 €. Toutefois, il est constant au cas d’espèce que 2 clés de la porte d’entrée (au lieu de 3) et 1 clé de la boîte aux lettres (au lieu de 2) ont été restituées par Monsieur [K] [N] auprès du commissaire de justice.

Il est donc acquis que le remplacement intégral des serrures -cylindre de la porte d’entrée et barillet de la boîte aux lettres- n’était en l’état manifestement pas nécessaire, la simple reproduction à l’identique des 2 clés manquantes pour la porte d’entrée et la boîte aux lettres étant largement suffisante, soit un coût estimé globalement à la somme de 20,00 € TTC, qui sera intégralement imputé aux locataires-défendeurs.

Madame [Y] [G] sera donc déboutée du surplus de sa demande d’indemnisation de ce chef.

Sur le remplacement du mécanisme de fermeture de la porte-fenêtre du séjour :

Madame [Y] [G] demande au titre du remplacement du mécanisme de fermeture de la porte-fenêtre du séjour la somme de 745,67 € (devis Entreprise ODION du 12 mai 2025) -ramenée vérification faite à 685,84 € (facture Entreprise ODION du 11 juillet 2025).

Il est constant au cas d’espèce que le commissaire de justice requis pour dresser l’état des lieux de sortie contradictoirement établi en présence des parties le 30 avril 2025, a relevé lors de ses constatations dans le séjour (en page 2) que : « la porte-fenêtre donnant sur l’arrière ne peut pas se fermer ».

La dégradation locative sur ce poste (685,84 €) apparaît donc incontestable et son coût devra en conséquence être retenu, tout en prenant cependant en compte l’usure normale du mécanisme de fermeture de la porte-fenêtre du séjour durant le temps d’occupation des locataires, soit pendant 6 ans et 4 mois (76 mois), cette vétusté pouvant être fixée à 6 % par an, soit 38 % (260,61 €) au titre de la vétusté dudit mécanisme pour cette période.
Le coût de la dégradation locative qui sera finalement imputé aux époux [N] s’élève ainsi à un montant de 425,23 € (685,84 € -260,61 €).

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué par le bailleur dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Cependant, dans les présentes circonstances, Madame [Y] [G] sera déclarée partiellement recevable en sa demande d’indemnisation assortie de justificatifs portant sur les réparations locatives (justifiant la retenue partielle du dépôt de garantie versé à l’origine du bail) à concurrence d’une somme de 445,23 € (20,00 € + 425,23 €) imputée à ses locataires, et devra être condamnée à payer aux époux [N] le solde résiduel de leur dépôt de garantie, soit un montant de 174,77 € (620,00 € – 445,23 €) qui sera assorti des intérêts au taux légal calculés à compter du 30 juin 2025 -soit à l’expiration du délai de 2 mois après la libération des lieux- et ce, jusqu’au paiement intégral du solde dudit dépôt de garantie.

III – SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES ET INTERETS

En l’espèce, à l’analyse des pièces et éléments versés à la procédure par les parties défenderesses, il s’avère qu’en l’absence de production du moindre commencement de preuve de l’existence des préjudices allégués de jouissance, moral et financier qu’ils estiment avoir subi de la part de leur bailleresse, la demande d’indemnisation formée par les époux [N] ne peut raisonnablement prospérer.

Dans ces conditions, les époux [N] ne pourront qu’être intégralement déboutés de leur demande de dommages et intérêts de ce chef.

IV – SUR LES FRAIS IRREPETIBLES ET LES DEPENS

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu des circonstances du présent litige, l’équité ne commande pas de condamner l’une ou l’autre des parties à une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Les parties seront, en conséquence, respectivement déboutées de leur demande de ce chef.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chacune des parties succombant partiellement en leurs prétentions à l’instance, il conviendra de partager les dépens par moitié, lesquels comprendront, d’une part, le coût des commandements de payer et pour défaut d’assurance visant la clause résolutoire du 5 août 2024, d’autre part le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 30 avril 2025, et ce en vertu des dispositions de l’article 696 précité.

Enfin, il est rappelé à toutes fins, que le présent jugement rendu en dernier ressort, est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable, l’action formée par Madame [Y] [G] à l’encontre de Monsieur [K] [N] et de Madame [W] [N] ;

CONSTATE que Madame [Y] [G] déclare renoncer à ses demandes principales de validation de congé, d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’octroi d’une indemnité d’occupation ;

DIT que les réparations locatives imputées à Monsieur [K] [N] et à Madame [W] [N] s’élèvent à la somme de 425,23 € ;

CONDAMNE, en conséquence, Madame [Y] [G] à payer à Monsieur [K] [N] et Madame [W] [N] – au titre de la restitution du solde de leur dépôt de garantie de 620,00 € – la somme de 174,77 € (cent soixante quatorze euros et soixante dix sept centimes) qui sera assortie des intérêts calculés au taux légal à compter du 30 juin 2025 -soit à l’expiration du délai de 2 mois après la sortie des lieux- et ce, jusqu’au paiement intégral de ladite somme ;

DEBOUTE Monsieur [K] [N] et Madame [W] [N] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PARTAGE les dépens d’instance par moitié entre les parties, lesquels comprendront, d’une part, le coût des commandements de payer et pour défaut d’assurance visant la clause résolutoire en date des 5 août 2024, d’autre part le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 30 avril 2025, et ce en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision, rendue en dernier ressort, bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 octobre 2026, la minute étant signée par le Juge et par la greffière.

La Greffière, Le Juge,