TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/00627 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HKGJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [F]
venant aux droits de Madame [P] [N] [A] [L]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Aurélie VERGNE, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [D] né [Z] [B] [F]
venant aux droits de Madame [P] [N] [A] [L]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Aurélie VERGNE, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [Y] née [T] [A] [F]
venant aux droits de Madame [P] [N] [A] [L]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Aurélie VERGNE, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [J] [Y] [E] [F]
venant aux droits de Madame [P] [N] [A] [L]
[Adresse 4]
représentée par Me Aurélie VERGNE, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [K] [Q] [D] [F]
venant aux droits de Madame [P] [N] [A] [L]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Aurélie VERGNE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [O] [R]
demeurant [Adresse 6]
non comparant, ni représenté

Madame [V] [X] [O] [R]
demeurant [Adresse 6]
non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2026 prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2018, ayant pris effet le 16 février 2019, Madame [P] [F] a donné en location à Madame [V] [X] [O] [R] et à Monsieur [G] [O] [R] une maison à usage d’habitation principale située au [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel hors charges de 990,00 euros payable d’avance le 5 de chaque mois.

Ledit bail a été conclu pour une durée de trois années consécutives, ayant commencé à courir le 16 février 2019 pour se terminer le 15 février 2022, puis il a été renouvelé pour 3 années par tacite reconduction le 16 février 2022.

Suite au décès de la bailleresse Madame [P] [F] survenu le 2 septembre 2024, Madame [V] [X] [O] [R] et Monsieur [G] [O] [R] ont délivré congé de leur logement en date du 18 octobre 2024 auprès de Monsieur [Z] [F], Monsieur [D] [F], Madame [Y] [F], Madame [J] [F] et Monsieur [K] [F] -en leur qualité d’héritiers venant aux droits de la bailleresse par acte de dévolution de succession dressé par Me [S], notaire, le 15 novembre 2024- le déménagement des locaux étant prévu au 1er mars 2025.

Les locataires n’ayant pas quitté les lieux et les loyers et charges des mois de novembre 2024 à mars 2025 restant impayés à concurrence de 4.950,00 €, une sommation de payer ladite somme sous quinzaine leur a été délivrée le 13 mars 2025 à la demande par des consorts [F] -venant aux droits de Madame [P] [C] par actes d’huissier de justice, ainsi qu’une sommation de déguerpir le 21 mars 2025, en vain.

Madame [V] [X] [O] [R] et Monsieur [G] [O] [R] ne s’acquittant pas de leur dette locative tout en se maintenant dans les lieux, les consorts [F] -venant aux droits de Madame [P] [C] ont par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2025 remis à l’étude, fait assigner en référé les locataires-défendeurs devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Orléans aux fins qu’il :
valide le congé délivré le 18 octobre 2024 par les locataires et constate la résiliation du bail en date du 18 mars 2025 ;déclare que les locataires sont déchus de tout titre d’occupation des locaux loués à compter de la date d’effet du congé ;ordonne leur expulsion sans délai, ainsi que tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;déclare que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;condamne solidairement et à titre provisionnel Madame [V] [X] [O] [R] et Monsieur [G] [O] [R] à verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus, soit 990,00 € à compter d’août 2025, de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux ;condamne solidairement et à titre provisionnel Madame [V] [X] [O] [R] et Monsieur [G] [O] [R] à verser la somme de 4.950,00 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts légaux à compter de la sommation de payer conformément à l’article 1231-7 du code civil ;condamne solidairement et à titre provisionnel Madame [V] [X] [O] [R] et Monsieur [G] [O] [R] au paiement de la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamne solidairement et à titre provisionnel Madame [V] [X] [O] [R] et Monsieur [G] [O] [R] aux entiers dépens de l’instance et ses suites conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 1er août 2025.

Le Tribunal n’a pas été destinataire de la fiche de diagnostic social et financier avant l’audience de jugement du 10 mars 2026 où les défendeurs, bien que régulièrement cités à l’étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Lors de cette audience, les consorts [F], représentés par leur avocat, ont indiqué se désister de leur demande d’expulsion dans la mesure où les locataires ont quitté les lieux depuis le 7 janvier 2026, mais ont déclaré maintenir leurs autres demandes principales d’octroi d’une indemnité d’occupation et en paiement des loyers et charges arriérés, soit une somme globale de 9.745,14 € (frais de poursuites inclus) selon décompte actualisé produit à la procédure et arrêté au 9 mars 2026 -comprenant les loyers et charges arriérés et indemnités d’occupation restant dus d’avril à décembre 2025 – outre les frais irrépétibles et dépens d’instance.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2026, prorogé au 30 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

L’ordonnance, prononcée en premier ressort, sera réputée contradictoire.

I- Sur la recevabilité de l’action

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture le 1er août 2025 par voie électronique, soit plus de six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 10 mars 2026.

L’action des consorts [F] est donc parfaitement recevable.

II- Sur la demande d’expulsion des locataires

Les consorts [F] requérants se sont désistés de leur demande d’expulsion à l’audience en raison du départ des locataires le 7 janvier 2026, avec reprise des lieux effective par le commissaire de justice le 7 janvier 2026.

III- Sur la résiliation du bail et les demandes en paiement des indemnités d’occupation et loyers arriérés

Sur la résiliation du bail et les indemnités d’occupation

Il est constant que Madame [V] [X] [O] [R] et Monsieur [G] [O] [R] ont délivré leur congé le 18 octobre 2024 pour une libération du logement dans un délai de 5 mois, et qu’ils restent en conséquence redevables des loyers et charges jusqu’au 18 mars 2025, tandis qu’à compter du 19 mars 2025, le bail se trouvant résilié par l’effet du congé ainsi délivré, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, Madame [V] [X] [O] [R] et Monsieur [G] [O] [R], occupants sans droit ni titre depuis le 19 mars 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux intervenu le 7 janvier 2026, ont causé un préjudice à leurs bailleurs qui n’ont pu, de ce fait, disposer du bien à leur gré.
Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle due solidairement par les époux [O] [R] à leurs bailleurs à compter du 19 mars 2025 à un montant de 990,00 € correspondant au montant du loyer et charges échus postérieurement à la résiliation du bail (cf. décompte du 9 mars 2026 – période d’avril 2025 à décembre 2025 inclus), et ce, jusqu’à la libération complète des lieux par les époux [O] [R] survenue le 7 janvier 2026.

Sur la demande en paiement de la dette locative

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.  
L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».
L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, les consorts [F] déclarent à l’audience et produisent à la procédure un décompte de la créance locative daté du 9 mars 2026 s’élevant à la somme de 9.745,14 € qui comprend toutefois les frais de justice qu’ils ont dû exposer auprès du commissaire de justice, à concurrence de 835,14 €.

Du montant réclamé portant sur la somme de 9.745,14 € devront donc être déduits les frais de poursuite s’élevant à 835,14 €, lesquels relèvent éventuellement des dépens de l’instance.

En outre, force est de relever que le dépôt de garantie de 990,00 € -tel que mentionné au bail d’origine daté du 11 décembre 2018- et versé à la bailleresse feu Madame [P] [F] lors de la prise de possession des lieux par les locataires-entrants, ne semble pas avoir été pris en compte dans l’état détaillé des sommes dues. Aussi, le montant de ce dépôt de garantie -qui sera a priori considéré comme non restitué- devra également être déduit de la somme de 9.745,14 € réclamée par les consorts [F].
En conséquence, Madame [V] [X] [O] [R] et Monsieur [G] [O] [R] seront condamnés à payer solidairement et à titre provisionnel aux consorts [F] la somme de 7.920,00 € (soit 9.745,14 € – 835,14 € – 990,00 €) -correspondant aux loyers arriérés et indemnités d’occupation des mois d’avril à décembre 2025 (cf. décompte du 9 mars 2026), déduction faite du dépôt de garantie de 990,00 € conservé par le bailleur – ladite somme étant assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance.

IV- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Sur les dépens

Madame [V] [X] [O] [R] et Monsieur [G] [O] [R] qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement et à titre provisionnel aux dépens qui comprendront notamment le coût des sommations de payer et de déguerpir des 13 et 21 mars 2025, du procès-verbal de reprise des lieux du 7 janvier 2026, de l’assignation introductive d’instance et de sa notification à la préfecture du Loiret.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Au regard des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les consorts [F], l’équité commande que Madame [V] [X] [O] [R] et Monsieur [G] [O] [R] soient solidairement condamnés à lui verser à titre provisionnel une indemnité de 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARONS le bail conclu le 11 décembre 2018 -ayant pris effet le 16 février 2019- entre Madame feu [P] [F] d’une part, et Madame [V] [X] [O] [R] et Monsieur [G] [O] [R] d’autre part, portant sur une maison à usage d’habitation principale située au [Adresse 7], se trouve résilié à la date du 18 mars 2025 par l’effet du congé des locataires ;

CONSTATONS que Madame [V] [X] [O] [R] et Monsieur [G] [O] [R] ont quitté les lieux loués le 7 janvier 2026 et que les consorts [F] requérants se sont désistés de leur demande d’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Madame [V] [X] [O] [R] et Monsieur [G] [O] [R] à payer à Monsieur [Z] [F], Monsieur [D] [F], Madame [Y] [F], Madame [J] [F] et Monsieur [K] [F] -venant aux droits de Madame feu [P] [C] la somme de 7.920,00 € (sept mille neuf cent vingt euros) correspondant (cf. décompte locatif du 9 mars 2026) aux loyers arriérés et indemnités d’occupation impayés -déduction faite du dépôt de garantie de 990,00 € conservé par le bailleur- ladite somme étant assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS toutes les autres demandes, plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Madame [V] [X] [O] [R] et Monsieur [G] [O] [R] à payer aux consorts [F]-venant aux droits de Madame feu [P] [C] une indemnité de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Madame [V] [X] [O] [R] et Monsieur [G] [O] [R] aux dépens, qui comprendront le coût des sommations de payer et de déguerpir des 13 et 21 mars 2025, du procès-verbal de reprise des lieux du 7 janvier 2026, de l’assignation introductive d’instance et de sa notification à la préfecture, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge,