TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/52008 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCKRS

N° : 3

Assignation du :
12 Mars 2026

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[1] 2 copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 29 octobre 2026

par Clotilde LAMBERT, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par la société GESTION IMMOBILIERE MARTIN (GESTIMA), Société par actions simplifiée
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Delphine DAVID-GODIGNON, avocat au barreau de PARIS – #K0031, et Maître Cyprien DE MASSOL, avocat au barreau de PARIS – K31

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Sébastien ZIEGLER, avocat au barreau de PARIS – #C2258

DÉBATS

A l’audience du 25 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Clotilde LAMBERT, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Monsieur [M] est propriétaire des lots n° 78 et 164 d’un immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société GESTION IMMOBILIERE MARTIN (GESTIMA) (ci-après, le syndicat des copropriétaires), a fait assigner Monsieur [M] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer, à titre provisionnel, une somme de 44.892,79 euros à valoir sur ses charges de copropriété impayées à la date du 11 juin 2025, la somme de 7.748,80 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 11 juin 2025, les intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2022 et la somme de 15.000 euros à valoir sur les dommages et intérêts, la capitalisation des intérêts et sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros au titres des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Cette affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2026.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires, dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, demande que Monsieur [M] soit condamné à lui payer, à titre provisionnel la somme de 1.939,98 euros à valoir sur ses charges de copropriété impayées du 4 octobre 2020 au 3 aout 2026, la somme de 7.748,80 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 11 juin 2025, les intérêts au taux légal sur la somme de 51.262,66 euros (solde au mois de juin 2026) à compter du 13 octobre 2022 et jusqu’au 3 aout 2026 (date du paiement) et la somme de 15.000 euros à valoir sur les dommages et intérêts, la capitalisation des intérêts et sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros au titres des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur les intérêts, il soutient que le défendeur n’a réglé la majorité des sommes dues que durant l’été 2026.
Sur la résistance abusive, il affirme notamment que le défendeur ne justifie d’aucun raison valable expliquant sa carence dans le paiement de ses charges.

Monsieur [M], dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, demande qu’il soit dit n’y avoir lieu à référés sur les demandes du syndicat des copropriétaires, qu’il soit débouté de ses demandes et que les dépens soient laissés à sa charge.

Il soutient que la demande en paiement principale du syndicat des copropriétaires se heurte à des contestations sérieuses en ce que le décompte fait déjà figurer des sommes dues à compter du 1er octobre 2026 alors même que l’audience se tient le 25 septembre et qu’elles ne sont donc pas encore exigibles.

Sur les intérêts du 13 octobre 2022 à la date de paiement sur la somme de 51.262,66 euros, il affirme que l’avis de réception du courrier du 13 octobre 2022 n’étant pas produit, il existe une contestation sérieuse à cette demande. Il ajoute qu’une partie des sommes sur lesquelles les intérêts sont demandés étaient dues postérieurement à cette mise en demeure, ce qui n’est pas possible.
Sur les frais de recouvrement, il soutient que les frais de l’ancien syndic constituent des diligences de base du syndic qui font partie des frais d’administration forfaitaires.
Sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts, il affirme que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d’une résistance abusive de sa part depuis plus de trente ans alors qu’il a déjà été condamné plusieurs fois pendant cette période et qu’il n’apporte pas la preuve d’un préjudice spécifique à cette instance. Il soutient que sa mauvaise foi n’est pas démontrée.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions, aux explications orales et à la note de l’audience, sur le fondement des dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 octobre 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les charges de copropriété (et de travaux)

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Selon l’article 14-1 I. de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
L’article 14-1 II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ajoute que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
L’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que :
« Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance;
2° Aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble. »
Dès lors, les travaux non inclus dans les charges de copropriétés précédemment définies et prévus à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel et doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
Suivant l’article 14-2 I de la loi ° 65-557 du 10 juillet 1965, « dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;
2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;
3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;
4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

Enfin, l’article 10-1 de la même loi précise que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;
c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »
En vertu de l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
– les procès-verbaux des assemblées générales des 22 décembre 2020, 16 février 2022, 12 décembre 2022, 15 mars 2024 et 10 décembre 2024,
– des extraits de compte arrêtés au 3 aout 2026 et 24 septembre 2026,
– de nombreux appels de fond.

Il ressort du dernier extrait de compte arrêté au 24 septembre 2026 que Monsieur [M] reste redevable de la somme de 9.687,98 euros laquelle comprend les frais de recouvrement de 7.748,80 euros soit la somme de 1.939,18 euros au titre des charges et travaux impayés. Or ce décompte comprend l’appel pour le dernier trimestre 2026 du 1er octobre 2026 au 31 décembre 2026 au titre des charges et du fonds travaux lesquels ne sont exigibles qu’à compter du 1er octobre 2026 pour un montant total de 2.577,98 euros.

Il en ressort donc que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve avec la certitude requise en référés de ce que le défendeur reste devoir des sommes, à la date de l’audience au titre des charges courantes. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référés sur cette demande.

Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires poursuit le paiement de la somme de 7.748,80 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 11 juin 2025.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, « sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret; ».

A l’appui de sa demande de remboursement des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires avance des frais de « SUIVI DE PROCEDURE IMPAYES  » et « Honoraires suivi dossier avocat » par semestre de 2020 à 2025. Ces diligences n’excèdent pas l’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, il n’y a donc pas lieu de lui accorder quelconque somme à ce titre. La somme « HONORAIRES/SSC AVOCATS » correspond manifestement aux honoraires d’avocat lesquels relève de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour le surplus, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le contrat de syndic n’apportant donc pas la preuve des tarifs appliqués. Il n’apporte pas non plus la preuve d’avoir constitué hypothèque. Les frais au titre de « Honoraires constitution d’hypothèque » et « Honoraires transmission dossier avocat  » ne pourront donc être mis à la charge du défendeur.

Il doit donc être dit n’y avoir lieu à référés concernant les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande que Monsieur [M] soit condamné à lui payer les intérêts au taux légal sur la somme de 51.262,66 euros (solde au mois de juin 2026) à compter du 13 octobre 2022 et jusqu’au 3 aout 2026 (date du paiement).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un courrier daté du 13 octobre 2022 par lequel il met en demeure Monsieur [M] de régler le solde débiteur de son compte à hauteur de la somme de 21.495,94 euros pour la période entre le 4 octobre 2020 et le 19 septembre 2022. Il n’apporte cependant la preuve ni de l’envoi ni de la réception de ce courrier par le défendeur. Au surplus, la somme de 51.262,66 euros couvre des sommes antérieures mais aussi postérieures au 13 octobre 2022.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référés sur cette demande.

Sur les dommages et intérêts

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts sur la résistance abusive de Monsieur [M].

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Les manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, qui doit assumer la gestion de l’immeuble, un préjudice financier directe et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il ressort des éléments du dossier que Monsieur [M] a présenté un impayé de charges et travaux très important réglé juste avant l’audience, lequel datait de fin 2020. Sa dernière condamnation couvrait les charges et travaux jusqu’au 12 octobre 2020. Monsieur [M] ne justifie en rien de sa bonne foi quant aux difficultés de paiement rencontrées.

Il sera donc condamné à titre provisionnel à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros à valoir sur les dommages et intérêts dans leur part non contestable.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M], partie perdante, sera condamné au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux, sur la demande au titre des frais de recouvrement et sur la demande au titre des intérêts ;

Condamnons Monsieur [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamnons Monsieur [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Condamnons Monsieur [M] aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 29 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Clotilde LAMBERT