TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pauline DE LASTEYRIE ; Me Anne FRAYSSE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 26/02829 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCMQS

N° MINUTE :
4-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 27 octobre 2026

DEMANDERESSE
Madame [C] [V], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0013

DÉFENDERESSE
Madame [D] [A] [I], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Anne FRAYSSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0716

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 septembre 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 octobre 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 27 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/02829 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCMQS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 3 février 2022 à effet du 11 février suivant, Madame [C] [V] a donné à bail à Madame [D] [A] [I] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1263,24 euros outre 206,76 euros de complément de loyer et 65 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, Madame [C] [V] a délivré à Madame [D] [A] [I] un congé pour reprise à effet au 10 février 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2026, Madame [C] [V] a assigné Madame [D] [A] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
la validation du congé reprise à titre principal, subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat aux torts du preneur,l’expulsion immédiate de Madame [D] [A] [I], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision jusqu’à libération effective des lieux, avec concours de la force publique s’il y a lieu et enlèvement du mobilier aux frais et périls du preneur, la condamnation de Madame [D] [A] [I] à lui payer la somme de 1458,84 euros d’arriéré de loyers et de charges au 10 février 2026, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, majoré de 30%, à compter du 10 février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, sa condamnation à lui payer 456 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et 3000 euros en réparation du préjudice moral,sa condamnation à lui verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2026.

A l’audience, Madame [C] [V], assistée de son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité que la demande reconventionnelle en restitution de loyers et compléments de loyers de Madame [D] [A] [I] soit déclarée irrecevable, le rejet des prétentions au fond adverses, et le maintien des demandes de son acte introductif d’instance.

Madame [D] [A] [I] a été représentée à l’audience par son conseil et a fait viser des écritures développées oralement, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet à titre principal des prétentions adverses, subsidiairement l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux, la condamnation de Madame [C] [V] au paiement de 40,50 euros de trop perçu mensuel au titre du loyer principal depuis la prise à bail, 329,60 euros de trop perçu au titre de la révision du loyer, 11371,80 euros de trop perçu au titre du complément de loyer non justifié, et 160 euros au titre de l’augmentation indue des charges, sa condamnation au paiement de 222 euros (102+120) de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, 2500 euros au titre du préjudice moral, sa condamnation à communiquer le DPE, les comptes détaillés des charges locatives, et les justificatifs du cursus scolaire de son fils, ainsi que sa condamnation au paiement de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvu de tout effet juridictionnel, telles que par exemples celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera pas statué sur celles-ci dans le présent jugement et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régissent les baux meublés, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. L’alinéa 4 de l’article 25-8 de la loi n’instaure aucun droit de préemption au profit du locataire d’un logement meublé.

En l’espèce, le bail du 3 février 2022 a pris effet le 11 février suivant jusqu’au 10 février 2023. Il s’est renouvelé ensuite tacitement chaque année et en dernier le 11 février 2025 jusqu’au 10 février 2026. Le caractère de bail meublé n’est pas contesté en défense et un inventaire des meubles composant le logement est produit qui est annexé au contrat. Le congé du bailleur, par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, a été délivré plus de trois mois avant l’échéance du bail. Le congé expose le motif, à savoir la reprise du bien pour y loger le beau-fils de Madame [C] [V], Monsieur [M] [J]-[K], afin de lui permettre de poursuivre sereinement des études supérieures, les domiciles de ses deux parents étant exigus.

S’agissant du caractère réel et sérieux du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALUR lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, Madame [C] [V] justifie que Monsieur [M] [J]-[K] est son beau-fils, né le 30 août 2007, et qu’il poursuit des études au sein du groupe IPESUP à [Localité 1]. Elle établit en outre être mère d’un jeune enfant né le 13 mars 2025 de sa relation avec le père de son beau-fils, ce qui tend à étayer du bien-fondé à ce qu’un jeune majeur puisse souhaiter gagner en autonomie et ne plus cohabiter chez son père au quotidien où vit son demi-frère nourrisson. Au final, Madame [C] [V] a suffisamment justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. A l’inverse, Madame [D] [A] [I] n’apporte aucun élément en sens contraire.

Il convient en conséquence de déclarer le congé valable et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 10 février 2026. Madame [D] [A] [I] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 11 février 2026 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Au regard de l’ancienneté de l’occupation sans droit ni titre, la condamnation sera assortie d’une astreinte conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette astreinte sera fixée à 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce sur une durée de 3 mois, sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Etant occupante sans droit ni titre, les demandes reconventionnelles de Madame [D] [A] [I] se fondant sur le contrat de bail seront rejetées.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [D] [A] [I] est occupante sans droit ni titre depuis le 11 février 2026, soit, il y près de 9 mois, si bien qu’elle a déjà bénéficié en pratique de larges délais. Elle ne justifie en outre d’aucune recherche d’un autre logement, dans le parc social ou privé, qui serait restée infructueuse.

En conséquence, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

A titre liminaire, s’agissant des dispositions de l’article 140 III A de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 relatives à l’encadrement des loyers, il sera observé que l’action est soumise à la prescription de 3 ans de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, les demandes de Madame [D] [A] [I] au titre de l’encadrement des loyers portent sur un bail conclu le 3 février 2022, soit au-delà du délai de trois ans dont elle disposait pour contester les dispositions du bail.

Les demandes de Madame [D] [A] [I] au titre de l’encadrement des loyers seront en conséquence déclarées irrecevables.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [C] [V] produit un décompte justifiant que Madame [D] [A] [I] reste lui devoir la somme de 1491,73 euros d’indemnités d’occupation au 17 septembre 2026, échéance de septembre 2026 incluse. Cette somme est posée en considération d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer principal, du complément de loyers et du montant de la provision sur charges. Or, il n’est pas contesté, comme Madame [C] [V] l’admet dans ses écritures (page 8), que l’appartement objet du litige ne répondrait plus aux critères d’un logement pour lequel un complément de loyer serait susceptibles d’être contractuellement prévu, en application de l’article 13 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022, en raison du vis-à-vis de moins de dix mètres.

Madame [D] [A] [I] sera en conséquence condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer principal (à l’exclusion du complément de loyers) indexé et des charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi. Aucun élément ne justifie non plus de dépasser la valeur locative du bien. Il sera rappelé que tout paiement effectué par Madame [D] [A] [I] depuis le 11 février 2026, sera déduit des sommes dues.

Sur les demandes indemnitaires respectives

Sur les demandes indemnitaires respectives au titre du lave-linge et du radiateur

En application des articles 1720 et 1721 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En l’espèce, Madame [D] [A] [I] produit un courrier de son assureur portant mention d’un sinistre intervenu le 10 novembre 2022 sur la machine à laver et le radiateur mural situé à proximité. Ces meubles figurent à l’inventaire annexé au contrat de bail. Le radiateur a été remplacé près d’un mois plus tard, selon facture du 7 décembre 2022.

En conséquence, Madame [C] [V] sera tenue au paiement à Madame [D] [A] [I] de la somme de 222 euros de dommages et intérêts, conformément à la demande de Madame [D] [A] [I]. Ses demandes relatives au lave-linge seront en revanche rejetées, faute d’être étayées.

Sur les autres demandes indemnitaires de la demanderesse

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, Madame [C] [V] fait état qu’elle a subi un préjudice moral. Or, elle ne verse aux débats aucun élément pour l’étayer.

Sa demande au titre du préjudice moral sera en conséquence rejetée.

Le coût de l’acte de commissaire de justice d’un montant de 456 euros intègrera quant à lui les dépens.
Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à Madame [C] [V] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [D] [A] [I] d’un congé pour reprise relatif au bail consenti par Madame [C] [V] le 3 février 2022 à effet au 11 février suivant et concernant l’appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies au 10 février 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [A] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT par ailleurs qu’à défaut pour Madame [D] [A] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [C] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [D] [A] [I] à verser à Madame [C] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, égale au montant du loyer principal (à l’exclusion du complément de loyers) indexé et des charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 11 février 2026 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [C] [V] à verser à Madame [D] [A] [I] la somme de 222 euros de dommages et intérêts, tous types de préjudice confondus ;

DIT que cette somme sera déduite des condamnations prononcées à l’encontre de Madame [D] [A] [I] ;

CONDAMNE Madame [D] [A] [I] à verser à Madame [C] [V] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [A] [I] aux dépens, y compris le coût du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 11 février 2026 d’un montant de 456 euros ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION