TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/53393 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCNDY

N° : 8

Assignation du :
24 Avril 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 octobre 2026

par Clotilde LAMBERT, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDERESSE

La Société D’HLM SEQENS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS – #B0744

DEFENDERESSE

La Société SALAMA [F] SASU
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Larbi MOUTAWAKEL, avocat au barreau de PARIS – #E1722

DÉBATS

A l’audience du 21 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Clotilde LAMBERT, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2009, la société [Adresse 3] a donné bail commercial à la société SANTA MARIA sur les locaux situés [Adresse 4], pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 18.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance et une provision sur charges de 10% du loyer.

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2018, la société SANTA MARIA a cédé son fonds de commerce comprenant le bail à la société SALAMA.

Il n’est pas contesté que la bailleresse est désormais la société SEQENS.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 16 septembre 2025, la société SEQENS a fait délivrer à la société SALAMA [F], un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 50.372,60 euros au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 11 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 24 avril 2026 remis à étude, la société SEQENS a fait assigner la société SALAMA [F] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire,
– ordonner l’expulsion de la société SALAMA [F] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la [Localité 4] publique s’il y a lieu,
– condamner par provision la société SALAMA [F] à payer à la société SEQENS, la somme de 53.875,40 euros plus les intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2025 au titre des loyers et charges impayées ;
– condamner la société SALAMA [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer assorti du taux d’intérêt légal majoré de 3 points en sus des taxes et charges jusqu’à libération effective des locaux ;
– condamner la société SALAMA [F] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 septembre 2025 ;
– condamner la société SALAMA [F] à payer à la société SEQENS la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette affaire a été appelée à l’audience du 21 septembre 2026.

Lors de cette audience, la société SEQENS, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance actualisant sa demande en paiement à titre provisionnel à la somme de 49.776,93 euros. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire à condition qu’ils soient assortis d’une clause de déchéance du terme.

La société SALAMA [F], par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil demande de :
Se voir accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de son arriéré locatif, Se voir autorisée à régler 23 mensualités de 2.000 euros la 24ème correspondant au solde dû en sus du paiement des loyers et charges courants à leur échéance,De suspendre les effets de de la clause résolutoire pendant l’exécution de l’échéancier accordé,Dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si elle se libère de sa dette dans les conditions fixées par la décision à intervenir,Dire qu’aucune mesure d’expulsion fondée sur cette clause résolutoire ne pourra être poursuivie pendant le respect de l’échéancier et du paiement des loyers et charges courants,Statuer ce que de droit sur les dépens et demande au titre des frais irrépétibles.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux concusions et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 26 octobre 2026.

MOTIFS

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 16 septembre 2025 par la société SEQENS à la société SALAMA [F] pour avoir paiement de la somme en principal de 50.372,60 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 11 septembre 2025.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 16 octobre 2025 et le bail s’est trouvé résilié de plein droit.

Sur les demandes de provision au titre de l’arriéré locatif et de la clause pénale

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où le juge des référés statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la condamnation de la société SALAMA [F] au paiement de la somme de 49.776,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2026, 3ème trimestre 2026 inclus. La locataire reconnaît devoir cette somme.

La société SALAMA [F] sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme non sérieusement contestable de 49.776,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2026, 3ème trimestre 2026 inclus.

La bailleresse demande que cette condamnation soit assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2025.

Il sera prévu que la somme de 49.776,93 euros portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Pour les demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter du 28 mai 2026 « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. ».

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la défenderesse a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. La bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire assortis d’une déchéance du terme. Il y a lieu d’accorder à la société SALAMA [F] les délais de paiement sollicités, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Il sera, par ailleurs, prévu qu’en cas de non-paiement à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée, la clause résolutoire sera acquise.

Dans ce cas, le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il convient d’accueillir la demande du bailleur d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer assorti du taux d’intérêt légal majoré de 3 points en sus des taxes et charges jusqu’à libération effective des locaux.

Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail. Il convient, de ne lui accorder cette indemnité qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail, montant non sérieusement contestable.

Sur les demandes accessoires

La société SALAMA [F], partie perdante, sera condamnée, en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à verser à la société SEQENS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 16 octobre 2025 ;

Condamnons la société SALAMA [F] à payer à la société SEQENS la somme provisionnelle de 49.776,93 euros (quarante-neuf mille sept cent soixante-seize euros et quatre-vingt-treize cents) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2026, 3ème trimestre 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2026 ;

Autorisons la société SALAMA [F] à se libérer de sa dette en vingt-trois mensualités de 2.000 euros, et une vingt-quatrième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si la société SALAMA [F] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant augmenté des charges et taxes ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
– le tout deviendra immédiatement exigible,
– la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

– il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société SALAMA [F] et de tout occupant de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 4],
– le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– la société SALAMA [F] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à payer mensuellement à la société SEQENS une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Condamnons la société SALAMA [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation ;

Condamnons la société SALAMA [F] à payer à la société SEQENS la somme de 3 000 euros (trois mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 26 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Clotilde LAMBERT