Empiétement immobilier : démolition de l’ouvrage et remise en état de la clôture sur le fondement de l’article 555 du Code civil

L’article 768 du Code de procédure civile impose au tribunal de statuer sur les prétentions figurant au dispositif et de n’examiner les moyens que s’ils sont développés dans la discussion. Une prescription acquisitive invoquée sans demande correspondante au dispositif ne saisit donc pas le tribunal.

Sur le fondement des articles 545 et 555 du Code civil, le propriétaire peut choisir la suppression d’une construction empiétant sur son fonds, aux frais du constructeur, ou sa conservation contre indemnisation. La bonne foi n’est pas retenue lorsque la limite séparative était matérialisée et que les travaux l’ont franchie. Le contrôle de proportionnalité ne fait pas obstacle à la démolition lorsque celle-ci constitue le seul moyen de préserver le droit de propriété.

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, l’empiétement fautif ayant entraîné l’arrachage d’une clôture justifie la remise en état ainsi que l’indemnisation des préjudices moral et lié au temps consacré aux démarches, dès lors qu’ils sont certains et directement causés. L’article 700 du Code de procédure civile permet l’allocation d’une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens.

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Un appentis construit en limite séparative empiétait d’environ 17 centimètres sur la parcelle voisine. Les propriétaires ont demandé la démolition de l’ouvrage et la remise en état de la clôture. Le tribunal a retenu l’empiétement, écarté la prescription acquisitive et toute renonciation au droit de propriété, puis ordonné la démolition et la remise en état, avec indemnisation des préjudices.

Deux propriétaires fonciers possèdent des parcelles contiguës séparées par une clôture implantée sur leur terrain. Leurs voisins ont fait construire un appentis en limite séparative. Après les travaux, un géomètre a relevé un empiétement d’environ 17 cm sur 14 mètres. Les constructeurs ont proposé de racheter la surface concernée, mais les propriétaires l’ont refusé et ont demandé le retrait de l’ouvrage ou une acquisition plus large.

La clôture ayant été partiellement enlevée pour implanter les poteaux, les propriétaires ont assigné leurs voisins afin d’obtenir la démolition de la partie empiétant sur leur parcelle, la remise en état de la clôture et la réparation de leurs préjudices.

Le tribunal retient l’empiétement, écarte la prescription acquisitive non formulée au dispositif, refuse de reconnaître une renonciation au droit de propriété et ordonne la démolition ainsi que la remise en état, avec indemnisation des préjudices moral et lié au temps consacré au litige.

• Construction implantée au-delà de la limite séparative.
• Limite de propriété matériellement identifiable et connue des constructeurs.
• Empiétement établi par des constatations et reconnaissances concordantes.
• Absence d’autorisation portant sur l’empiétement lui-même.
• Absence de renonciation du propriétaire à son droit de propriété.
• Choix exprès du propriétaire en faveur de la suppression de l’ouvrage.
• Préjudices directement et certainement causés par la faute.

• Accord écrit autorisant seulement une construction jusqu’à la limite de propriété.
• Constat du commissaire de justice du 29 novembre 2024.
• Borne et grillage matérialisant la limite séparative.
• Courrier reconnaissant le relevé géométrique de l’empiétement.
• Offre de rachat de la surface empiétée.
• Échanges entre assureurs prévoyant l’acquisition d’une bande de terrain.

Les constructeurs doivent démolir la partie de l’appentis implantée sur le fonds voisin et remettre la clôture en état, sans pouvoir imposer son maintien contre indemnisation. Les propriétaires obtiennent également une indemnisation et le remboursement de frais, tandis que les demandes fondées sur la conservation de l’ouvrage sont rejetées.

• Démolir la partie de l’ouvrage dans le délai fixé.
• Reconstituer la clôture à l’identique et à leurs frais.
• Supporter l’astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard.
• Verser 2 000 euros au titre des préjudices moral et temporel.
• Régler les dépens et 1 500 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Faire matérialiser précisément la limite séparative.
• Conserver les accords écrits relatifs aux travaux.
• Faire établir un constat avant et après travaux.
• Documenter toute reconnaissance de l’empiétement.
• Formuler chaque prétention dans le dispositif des conclusions.

À éviter

• Construire au-delà d’une limite matérialisée.
• Confondre autorisation de construire en limite et autorisation d’empiéter.
• Invoquer une prescription sans demande au dispositif.
• Supposer qu’une offre de rachat impose la conservation de l’ouvrage.
• Négliger le lien causal entre empiétement et préjudice.

La prescription acquisitive invoquée dans la discussion

L’article 768 du Code de procédure civile limite l’office du tribunal aux prétentions figurant au dispositif et aux moyens développés dans la discussion. Une prescription acquisitive invoquée de manière confuse, sans prétention correspondante au dispositif, ne saisit pas le tribunal.

Le choix du propriétaire face à une construction empiétante

Les articles 545 et 555 du Code civil permettent au propriétaire de demander la suppression de l’ouvrage ou d’en conserver la propriété contre indemnisation. La limite séparative étant matérialisée et l’empiétement établi, les constructeurs ne sont pas considérés comme de bonne foi. Le propriétaire peut donc choisir la démolition, sans qu’un contrôle de proportionnalité y fasse obstacle lorsque cette mesure protège effectivement son droit de propriété.

La réparation des préjudices causés par l’empiétement

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, l’empiétement constitue une faute lorsqu’une construction dépasse la limite autorisée. L’arrachage de la clôture, les tracas subis et le temps consacré aux démarches présentent un lien causal direct et certain avec cette faute, justifiant remise en état et indemnisation.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 545 du Code civil, Article 555 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1er du Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme, Article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme