Tribunal judiciaire, PCP JCP ACR référé, 15 octobre 2026, RG n° 25/11417

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [A] [Y]
[C] [X] épouse [Y]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11417 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRFJ

N° MINUTE :
1

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 octobre 2026

DEMANDERESSE
S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS
Monsieur [A] [Y], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Madame [C] [X] épouse [Y], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 octobre 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 15 octobre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11417 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRFJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 9 février 2007, la société Logement Français, devenue la S.A. d’H.L.M. 1001 Vies Habitat, a donné à bail à M. [A] [Y], pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Mme [C] [X] est devenue cotitulaire du bail suite à son mariage avec M. [A] [Y] le 25 avril 2018.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, la S.A. d’H.L.M. 1001 Vies Habitat a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 3 925,82 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] le 12 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025 remis au greffe le 11 décembre suivant, la S.A. d’H.L.M. 1001 Vies Habitat a fait assigner M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire,
– ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,
– condamner solidairement M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,
– condamner solidairement M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] au paiement d’une provision de 3 923,16 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte du 26 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2025,
– condamner solidairement M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] au paiement d’une somme de 420 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 décembre 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 23 juin 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, la S.A. d’H.L.M. 1001 Vies Habitat, représentée par son conseil, se réfère à son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande de provision au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 1 837,64 euros, selon décompte du 11 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse. Elle s’en rapporte à l’appréciation de la juridiction quant à la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

À l’appui de ses prétentions, la S.A. d’H.L.M. 1001 Vies Habitat fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] n’ont pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, celle-ci est acquise et le bail résilié de plein droit. La S.A. d’H.L.M. 1001 Vies Habitat ajoute à l’audience que le versement intégral du loyer courant a été repris.

À l’audience, M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y], comparants en personne, demandent de :
– leur accorder des délais de paiement à raison de trente mensualités de 60 euros et le solde de la dette la trente-et-unième,
– suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

À l’appui de leurs prétentions, M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] renvoient au diagnostic social et financier pour l’exposé de leur situation matérielle et ajoutent que l’époux, actuellement arrêté, verra prochainement sa rémunération réduire de moitié.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 15 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 12 septembre 2025 et l’assignation a été signifiée à M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] le 8 décembre 2025, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 9 décembre 2025 de la présente assignation pour l’audience du 2 avril 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’acquisition de la clause résolutoire n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée.

Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 9 février 2007 contient une clause résolutoire en cas d’impayé locatif et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié aux locataires le 4 septembre 2025. Le fait que cet acte mentionne un délai de règlement supérieur à celui légal ne fait pas grief aux locataires et n’est pas susceptible d’entacher la procédure d’une irrégularité.

D’après l’historique des versements, la somme de 3 925,82 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] n’apportent pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies de manière non sérieusement contestable depuis le 4 novembre 2025.

Cependant, selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il est constant que M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] ont repris le paiement intégral du loyer courant. Ils ont par ailleurs réduit de manière conséquente leur dette locative depuis l’assignation, démontrant ainsi qu’ils sont en situation de régler celle-ci. Au regard des efforts réalisés et de la durée de près de vingt ans du bail, il apparaît opportun de faire droit à la demande des défendeurs.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, dont les modalités seront détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de respect des modalités du plan d’apurement de la dette, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité provisionnelle d’occupation sera due mensuellement à compter du 5 novembre 2025, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié. Cette indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. d’H.L.M. 1001 Vies Habitat ou à son mandataire.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. d’H.L.M. 1001 Vies Habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 juin 2026, M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] sont débiteurs à son égard de la somme de 1 837,64 euros. M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve leur incombe en application de l’article 1353 du code civil, et sont donc redevables de cette somme à la bailleresse.

M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] seront en conséquence condamnés à payer la somme de 1 837,64 euros à titre de provision à valoir sur les impayés de loyers et de provisions pour charges, selon décompte arrêté au 11 juin 2026 (échéance du mois de mai 2026 incluse) et ce, solidairement, comme le prévoit le titre XV des conditions générales du contrat.

Toutefois, selon le V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, comme il a été dit précédemment, les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et sont en situation de régler leur dette locative.

Il convient donc de différer l’exigibilité de la somme dont sont redevables M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] et de les autoriser à se libérer de celle-ci selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces condamnations seront supportées par M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] in solidum, chacun d’eux ayant contribué par son défaut de paiement à la présente procédure.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de la S.A. d’H.L.M. 1001 Vies Habitat aux fins de constat de la résiliation du bail du 9 février 2007 ;

Constatons que la clause résolutoire du contrat conclu le 9 février 2007 entre la S.A. d’H.L.M. 1001 Vies Habitat et M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] est acquise au 5 novembre 2025 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] ;

Condamnons solidairement M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] à payer à la S.A. d’H.L.M. 1001 Vies Habitat, à titre de provision, la somme de 1 837,64 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 11 juin 2026 (échéance du mois de mai 2026 incluse) ;

Autorisons M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant trente et un mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros, à l’exception de la dernière échéance qui correspondra au solde de la dette en principal ;

Disons que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
– le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 novembre 2025,
– le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
– la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
– M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] seront condamnés à payer in solidum à la S.A. d’H.L.M. 1001 Vies Habitat une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Condamnons in solidum M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] à payer à la S.A. d’H.L.M. 1001 Vies Habitat une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum M. [A] [Y] et Mme [C] [X] épouse [Y] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection