TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 23/57122 –
N° Portalis 352J-W-B7H-C2YNR

N° : 8

Assignation du :
18, 21 Septembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 03 novembre 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic La Société Parisienne de Gérance d’Immeuble
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocats au barreau de PARIS – #D1635

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [X] [F]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Me Pierre-edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS – E0395

Madame [I] [H]
[Adresse 4]
[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 29 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndic en exercice est la Société parisienne de gérance d’immeubles.

M. [Y] est propriétaire des lots n°3, 30 à 35, 101, 102, 151, 152, 201 et 202, à savoir :
dans le bâtiment A :◦
le lot n° 3 est un studio (comprenant pièce principale et débarras) au rez-de-chaussée sur la cour, porte gauche dans le dégagement de l’accès à ladite cour ; donné en location à Mme [H] ;◦les lots n°30 à 35 sont des cavesdans le bâtiment B :◦
lot n°101 : au rez-de-chaussée sur la courette et la cour – jardin privatives avec seul accès par le lot n°201 (courette) : un local ; lot indissociable du lot n°201 (une courette)◦lot n°102 : au rez-de-chaussée sur la cour – jardin (lot n°202) avec seul accès par celle-ci : un dégagement ; lot indissociable des lots n°151 (RDC Bâtiment C), 152 (1er étage Bâtiment C) et 202 (cour – jardin) ;dans le bâtiment C :◦
lot n°151 : au rez-de-chaussée : sur la cour – jardin privative (lot n°202) avec seul accès par celle-ci, un local comprenant : pièce avec monte-charge liaison RDC/ 1er étage (lot n°152) et rampe d’accès privative extérieure sur la cour – jardin ; lot indissociable des lots n°102 (RDC Bâtiment B), 152 (1er étage – Bâtiment C) et 202 (cour – jardin)◦lot n°152 : au 1er étage : sur la cour – jardin privative (lot n°202) avec seul accès par celle-ci (porte face côté limite droite de propriété), un local comprenant :▪
au rez-de-chaussée : entrée avec escalier intérieur privatif d’accès au 1er étage▪au 1er étage : dégagement, pièce avec monte-charge (liaison RDC lot n°151 – 1er étage), buanderie et salle d’eau avec water-closet ;▪lot indissociable des lots n°102 (RDC – Bâtiment B), 151 (RDC – Bâtiment C) et 202 (cour – jardin)◦
lot n°201 : au rez-de-chaussée : à gauche sur la courette à usage commun : une courette ; lot indissociable du lot n°101 (RDC – Bâtiment B). L’attribution de cette courette n’entraîne pas la propriété du sol, mais seulement l’exercice d’un droit de jouissance privatif. En outre, ce lot est grevé conventionnellement d’un droit d’accès au profit des copropriétaires (syndicat), afin de permettre l’entretien, la rénovation et même le ravalement des murs de façades des bâtiments A et B donnant sur ladite courette◦lot n°202 : au rez-de-chaussée : face dans la courette à usage commun : une cour – jardin ; lot indissociable des lots n°102 (RDC – Bâtiment B), 151 RDC et 152 (1er étage – bâtiment C). L’attribution de cette cour – jardin n’entraîne pas la propriété du sol, mais seulement l’exercice d’un droit de jouissance privatif. En outre, ce lot est grevé conventionnellement d’un droit d’accès au profit des copropriétaires (syndicat), afin de permettre l’entretien, la rénovation et même le ravalement des murs de façades des bâtiments B et C et du mur séparatif de propriété (limite droite en tant que celui-ci dépend de la copropriété).
Soutenant que M. [Y] avait bloqué l’accès à la cour par des pots de fleurs et avait déplacé les containers poubelles dans le passage donnant accès à l’escalier de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires a, par acte des 18 et 21 septembre 2023, fait assigner M. [Y] et Mme [H] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :
– CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [H] à retirer les installations irrégulières (pots et bacs à fleurs, corde, clôture, claustra et à remettre en état antérieur la cour commune avec la remise en place des récipients à ordures, ainsi qu’à supporter le coût des éventuelles dégradations subies par l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4],
– CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [H] à retirer l’affiche placardée sur la porte d’accès à la cour,
– CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [H] à laisser le libre accès à la cour,
– ASSORTIR ces condamnations d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;
– DIRE que le Juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte ;
– CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [Z] [Y] et Madame [I] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,
– CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat dressé par Maître [C],
– RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a fait l’objet de très nombreux renvois à la demande des parties.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 avril 2026.

Par ordonnance en date du 17 juin 2026, le juge des référés a rouvert les débats.

A l’audience du 29 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus. Il précise se désister de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [H] et que M. [Y] a retiré les pots de fleurs, les clôtures et l’écriteau.
Il s’oppose à l’ensemble des demandes de M. [Y]. Répondant à l’oral aux arguments en défense, il soutient que M. [Y] ne démontre pas que les poubelles empiètent sur les lots de ce dernier bénéficiant d’une jouissance privative, et que les poubelles étaient déjà placées à cet endroit lors de son acquisitions. Le syndicat des copropriétaires souligne que M. [Y], qui soutient ne pas pouvoir louer son bien, fait attester des locataires. Enfin, si M. [Y] affirme subir des incivilités, il n’en démontre ni la récurrence, ni leur existence ni l’intensité.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, M. [Y] demande de :
– débouter en toutes ses demandes le syndicat des copropriétaires,
– condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10 000 euros au titre d’une provision à valoir sur les indemnités de perte de loyer et trouble de jouissance
– interdire au syndicat des copropriétaires d’entreposer tout objet, dont les bacs poubelles et les ordures dans la cour à jouissance privative de M. [Y], sous peine d’astreinte de 500 euros par infraction constatée
– condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais de justice
– condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance, dont le coût du constat dressé par l’étude [A] & Associés en date du 31 juillet 2023,
– rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Il soutient avoir fait retirer les claustras, les pots et bacs à fleurs, les cordes et clôtures de la cour. Il affirme que les poubelles sont situées dans son lot avec jouissance privative et qu’elles sont placées devant l’entrée de la cour privative, empêchant l’accès de cette cour à ses locataires. M. [Y] expose que la présence de ces poubelles engendrent de nombreuses nuisances, notamment olfactives et sonores.

Bien que régulièrement assignée, Mme [H] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de remise en état formée par le syndicat des copropriétaires

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Au cas présent, il est constant que M. [Y] ayant retiré les claustras, les pots et bacs à fleurs, les cordes et clôtures de la cour, la demande du syndicat des copropriétaires ne porte plus que sur la remise des containers poubelles dans la cour. En effet, les containers sont déposés dans le hall du bâtiment A, dans le couloir d’accès à la cage d’escalier.

Cette « cour » correspond aux lots n°201 et 202, appartenant à M. [Y] et décrit ainsi par le règlement de copropriété du 10 novembre 1988 :
« lot n°201 : au rez-de-chaussée : à gauche sur la courette à usage commun : une courette ; lot indissociable du lot n°101 (RDC – Bâtiment B). L’attribution de cette courette n’entraîne pas la propriété du sol, mais seulement l’exercice d’un droit de jouissance privatif. En outre, ce lot est grevé conventionnellement d’un droit d’accès au profit des copropriétaires (syndicat), afin de permettre l’entretien, la rénovation et même le ravalement des murs de façades des bâtiments A et B donnant sur ladite courette
lot n°202 : au rez-de-chaussée : face dans la courette à usage commun : une cour – jardin ; lot indissociable des lots n°102 (RDC – Bâtiment B), 151 RDC et 152 (1er étage – bâtiment C). L’attribution de cette cour – jardin n’entraîne pas la propriété du sol, mais seulement l’exercice d’un droit de jouissance privatif. En outre, ce lot est grevé conventionnellement d’un droit d’accès au profit des copropriétaires (syndicat), afin de permettre l’entretien, la rénovation et même le ravalement des murs de façades des bâtiments B et C et du mur séparatif de propriété (limite droite en tant que celui-ci dépend de la copropriété). »

Le propriétaire des lots n°201 et 202 bénéficie donc d’un droit de jouissance privatif de ces lots, les copropriétaires ne pouvant accéder à ces lots seulement pour « l’entretien, la rénovation et même le ravalement des murs ».

Les containers poubelles ne peuvent donc pas être disposés au sein des lots n°201 et 202.

Il est inopérant de faire état du règlement sanitaire de la ville de [Localité 1] pour dire que cette cour est le seul endroit où peuvent être positionnés les containers poubelles alors que M. [Y] détient un droit de jouissance privatif sur cette cour.

Il revient au syndicat des copropriétaires de trouver une solution qui respecte le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires ne démontrant aucun trouble manifestement illicite, ses demandes de remise en état seront rejetées.

Il lui sera au contraire interdit, suivant les termes du présent dispositif, d’entreposer les containers poubelles et les ordures sur ces lots n°201 et 202.

Il convient, en outre, d’assortir cette condamnation d’une astreinte afin d’en assurer l’effectivité suivant les termes du présent dispositif.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des constats d’huissier et des attestations des locataires de M. [Y], que lorsque ces containers poubelles se trouvaient dans la cour à jouissance privative, leur présence entraînaient de nombreuses nuisances olfactives, sonores et d’hygiène pour les occupants.

Toutefois, si des nuisances ont existé, elles ont été vécu par les locataires de M. [Y], et non par lui même, puisqu’il n’occupe pas ce bien.

En outre, il ne justifie d’aucune perte locative et avoir des difficultés à louer le bien.

En conséquence, sa demande de provision sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, il sera condamné à payer à M. [Y] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] ;

Interdisons, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] d’entreposer les containers poubelles et les ordures au sein des lots n°201 et 202, et ce, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ;

Disons n’y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejetons la demande de provision formée par M. [Y] ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] aux dépens ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4] à payer à M. [Y] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 03 novembre 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Mathilde BALAGUE