TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 25/58241 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBHDL

N° : 8-CH

Assignation du :
24 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
rendu le 08 octobre 2026

par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier.
DEMANDERESSE

La ville de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDERESSE

Madame [C] [E]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Quentin LAUNAY de l’AARPI TEMELIO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #G0864

DÉBATS

A l’audience du 08 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier,

1. Mme [C] [E] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] lot n° 114 .

2. Par acte du 24 novembre 2025, la Ville de Paris a assigné Mme [C] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond.

3. A l’audience du 8 septembre 2026, la Ville de [Localité 1] comparait représentée par son conseil. Elle demande au délégataire du président du tribunal de :

– Constater l’infraction commise par Mme [E],

– Condamner Mme [C] [E] à une amende civile de 100 000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 1] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation,

– Condamner Mme [C] [E] à une amende civile de 10 000 euros conformément aux dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et dire que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 1],

– Condamner la défenderesse à verser à la Ville de [Localité 1] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile),

– Condamner la société défenderesse aux entiers dépens d’instance.

4. La Ville de [Localité 1] soutient pour l’essentiel que l’immeuble était affecté à usage d’habitation au 1er janvier 1970 selon fait non contesté ; que des locations de courte durée sont constatées selon le procès-verbal d’infraction justifiant du changement d’usage ; que la loi Le Meur s’applique à raison du caractère continu de l’infraction ; que l’amende doit tenir compte de revenus générés alors que les déclarations fiscales produites en défense ne précisent pas les revenus fonciers de Mme [E].

5. A cette même audience, Mme [C] [E] comparait représentée par son conseil. Elle demande au délégataire du président du tribunal de :

– Rejeter la demande,

– Subsidiairement, limiter l’amende civile à la somme de 1 000 euros,

– Rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamner la Ville de [Localité 1] aux dépens.

6. Mme [C] [E] soutient, pour l’essentiel, que l’usage d’habitation et la location en meublé de tourisme ne sont pas contestés ; qu’elle a acheté l’appartement pour étudier les arts plastiques à [Localité 1] pour un projet personnel et pour le transmettre à ses enfants ; que sa bonne foi est selon elle caractérisée par ses échanges de courriels avec la Ville de [Localité 1] démontrant qu’elle comprenait la notion de résidence principale comme l’habitation où elle passait le plus de temps lorsqu’elle résidait en France ; que les principes de sécurité juridique et de confiance légitime justifient de rejeter la demande et de modérer l’amende alors que la Ville de [Localité 1] l’a, selon sa lecture, induite en erreur en ne lui indiquant pas le caractère illicite de cette location dans leurs échanges ; qu’en tout état de cause l’élément intentionnel n’est pas caractérisé selon elle ; que la demande est prescrite s’agissant de faits antérieurs de plus de cinq ans à l’assignation ; que l’application immédiate de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 au cas présent est contraire au principe constitutionnel de non-rétroactivité de la loi pénale plus sévère.

7. Il est renvoyé aux écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

8. La décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2026.

MOTIVATION

I . L’amende civile pour le changement d’usage

A. La fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande

9. Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

10. L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

11. Suivant l’article L. 631-7, dernier alinéa, du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 21 novembre 2024 applicable aux faits dont la prescription est sollicitée, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

12. Dès lors, il résulte de ces dispositions que le délai de prescription quinquennal contenu à l’article 2224 du code civil commence à courir à compter du moment où la ville de [Localité 1] a eu ou aurait dû avoir connaissance du changement illicite d’usage d’habitation, soit à partir du moment où elle a eu ou aurait dû avoir connaissance qu’un local meublé constituant une résidence secondaire a été consenti de manière répétée à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

13. La persistance d’un changement d’usage d’habitation d’un bien immobilier sans autorisation préalable ne saurait avoir pour effet de retarder le point de départ du délai de prescription de cinq ans prévus à l’article 2224 du code civil pour toutes les locations répétées de courtes durées à une clientèle de passage qui ont pu avoir lieu par le passé et dont elle a eu ou aurait dû avoir connaissance.

14. Dans ces conditions, pour apprécier le changement illicite d’usage d’habitation, le juge ne peut tenir compte que des locations répétées de courtes durées à une clientèle de passage pour lesquelles la ville de [Localité 1] a agi dans un délai de cinq ans qui court à compter du moment où cette dernière en a eu connaissance ou aurait dû en avoir connaissance.

15. Selon l’article L. 324-2-1 II du code du tourisme, dans ses rédactions en vigueur du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2025 applicables aux faits dont la prescription est sollicitée, la commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivante celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander à la personne mentionnée au I du présent article, lorsque celle-ci en a connaissance, notamment lorsqu’elle met à disposition une plateforme numérique de nature à lui conférer la connaissance ou le contrôle des données stockées, de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé de tourisme a fait l’objet d’une location par son intermédiaire. La personne mentionnée au même I transmet ces informations dans un délai d’un mois. La commune peut demander un décompte individualisé pour les meublés de tourisme situés sur tout ou partie de son territoire.

16. En l’espèce, l’action ayant été introduite par assignation délivrée le 24 novembre 2025, la prescription est acquise pour les faits que la Ville de [Localité 1] a connus ou aurait dû connaître depuis plus de cinq ans avant cette date.

17. Avant le 24 novembre 2020, la Ville de [Localité 1] avait connaissance des nuitées des années 2018 et 2019 transmises par la plateforme Airbnb le 3 janvier 2020. La demande, en ce qu’elle est relative à ces faits est donc prescrite. Tel n’est pas le cas des autres faits visés par la demande qui sont relatifs à des nuitées communiquées postérieurement au 24 novembre 2020.

18. La fin de non-recevoir est donc accueillie en ce qu’elle porte sur les faits commis du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019 inclus.

19. La fin de non-recevoir est en revanche rejetée s’agissant des faits du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024.

B. La loi applicable et le principe de non-rétroactivité de la loi pénale plus sévère

19. Les parties s’opposent sur l’application au cas d’espèce de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024.

20. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le président du tribunal judiciaire peut prononcer une amende civile dans le cas d’un changement d’usage au sens des articles L. 637-1 et L. 637-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

21. La Cour de cassation a été saisie pour avis afin de répondre aux deux questions suivantes :

« 1°) Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit-elle s’effectuer à l’aune des critères de la loi nouvelle ou de la loi ancienne ?

2°) Dans l’hypothèse de l’application de la loi nouvelle aux faits antérieurs de changement d’usage illicite, les nouveaux critères de l’usage d’habitation sont-ils applicables aux instances en cours ou le sont-ils aux seules instances introduites postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024? ».

22. Par avis en date du 10 avril 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu en ces termes (3ème Civ., avis, 10 avril 2025, n° 25-70.002) :

« Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne. La réponse à la première question rend la seconde sans objet ».

23. En outre, la modification par la loi du 19 novembre 2024 de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, en ce qu’elle entraîne, à compter de sa date d’entrée en vigueur, la soumission à un régime d’autorisation préalable le changement d’usage de locaux qui n’en relevaient pas en l’état du texte dans sa rédaction antérieure, ne caractérise pas une application rétroactive de la loi, dès lors que ses dispositions ne s’appliquent qu’aux contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur (v. en ce sens 3e Civ., 11 juin 2026, pourvoi n° 26-40.004).

24. En application du principe constitutionnel de non rétroactivité de la loi pénale plus sévère, applicable au cas d’une sanction ayant le caractère d’une punition, le juge ne peut prononcer une condamnation excédant la peine de 50 000 euros d’amende prévue par les dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation antérieures à la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 lorsque la demande se fonde sur des contrats conclus antérieurement à son entrée en vigueur.

25. Le principe de non rétroactivité de la loi pénale plus sévère ne s’oppose cependant pas à l’application immédiate des règles de preuve issues de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, de nature procédurale, dès lors que les faits se sont poursuivis après son entrée en vigueur.

26. En l’espèce, d’une part, le constat de l’agent assermenté versé aux débats par la Ville de [Localité 1] mentionne des locations en meublé de tourisme, non contestées, s’échelonnant de l’année 2018 à l’année 2024 incluse. Le principe de non-rétroactivité de la loi pénale plus sévère s’oppose donc à ce que la peine encourue en application de ces dispositions excède une amende de 50 000 euros. 

27. D’autre part, le constat de la Ville de [Localité 1] ne distingue pas selon que les 68 nuitées décomptées en 2024 aient fait l’objet de contrats conclus avant ou après l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024. Le constat mentionne des captures d’écran de l’annonce relative à la location litigieuse datant du 16 octobre 2024 au plus tard, antérieures à la loi. Les règles de preuves issues de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 ne sont donc pas applicables au cas présent à défaut, pour la Ville de [Localité 1], d’établir que l’infraction s’est poursuivie au-delà de l’entrée en vigueur de ses dispositions.

C. Les conditions du prononcé de l’amende civile

28. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 applicable au litige, prévoit que le président du tribunal judiciaire peut prononcer une amende civile dans le cas d’un changement d’usage au sens des articles L. 637 du code de la construction et de l’habitation.

29. Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation « (…) Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (…) ».

1 . Les locaux « réputés » à usage d’habitation 

30. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 5] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. / Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. / Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.
Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. (…) ».

31. En l’espèce, la Ville de [Localité 1] produit un constat du 30 septembre 2025, faisant état de réservations sur des plateformes de location de meublés de tourisme, complété de photographies extraites de l’annonce en ligne.

32. Il n’est pas contesté, en l’état des débats, que les locaux doivent être réputés à usage d’habitation au sens du troisième alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

33. Le bien est donc destiné à l’habitation au sens du deuxième alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

2 . Le changement d’usage

34. Constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation, au sens de l’article L. 631-7, alinéa 6, du code de la construction et de l’habitation, le fait, pour le propriétaire d’un local meublé à usage d’habitation, de le donner en location à deux reprises en moins d’un an, pour des durées respectives de quatre et six mois, inférieures à un an ou à neuf mois (v. en ce sens 3e Civ., 18 février 2021, pourvoi n° 19-13.191).

35. En l’espèce, les locaux sont destinés à l’habitation.

36. Le constat de l’agent assermenté du 30 septembre 2025 relève pourtant des annonces de location à courte durée sur le site Airbnb.fr à hauteur de :
-39 nuitées en 2020,
-101 nuitées en 2021,
-137 nuitées en 2022,
-112 nuitées en 2023,
-68 nuitées en 2024.

37. Mme [C] [E] estime que l’élément intentionnel n’est pas démontré. Or, la Ville de [Localité 1] l’établit en produisant les données transmises et non utilement contestées par la plateforme Airbnb.fr. L’argument de Mme [E] tenant à l’erreur de droit sur la notion de « résidence principale », potestatif, est indifférent à l’application du texte et de l’amende civile qu’il prévoit.

38. Il ressort de ces éléments que du 1er janvier 2020 au 16 octobre 2024, le bien litigieux a été affecté à un usage commercial prenant la forme de locations de courte durée pour une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

39. Mme [C] [E] a donc enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation par ce changement d’usage.

3. Le montant de l’amende civile

40. Le montant de l’amende n’a pas seulement vocation à s’approcher du gain réel ou supposé de Mme [C] [E] par l’exploitation consécutive au changement d’usage mais à sanctionner une attitude incivique favorisant la conclusion de contrats portant sur des choses hors du commerce.

41. Il convient de rappeler que l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation répond à la volonté du législateur, qui a entendu faire du logement un bien de première nécessité et le droit à un logement décent, objectif protégé par la Constitution, de permettre à la puissance publique de préserver le parc locatif à usage d’habitation dans la capitale et les villes de forte tension immobilière, face au constat que, chaque année, des dizaines de milliers de logements sortent du circuit traditionnel de la location pour entrer dans celui de la location meublée de courtes durées.

42. Le montant de l’amende, doit donc être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

43. A ce titre, alors que la loi est désormais ancienne, Mme [C] [E] a choisi d’en ignorer l’application.

44. La date des manquements sera fixée par référence aux éléments de preuve développés lors de l’examen du changement d’usage.

45. Les revenus procurés sont réputés importants au regard du nombre de nuitées de location important sur la période considérée du 1er janvier 2020 au 16 octobre 2024.

46. Le moyen de Mme [E] fondé sur le principe de confiance légitime est écarté alors que les courriels de la Ville de [Localité 1] l’ayant, selon son argument, induite en erreur, sont postérieurs au 16 octobre 2024 et donc à la période de location considérée.

47. Seul un courriel du 10 février 2021, contemporain à cette même période peut justifier l’erreur de droit, indifférente, soutenue par Mme [E], mais celui-ci émane de la plateforme Airbnb.fr et non de la Ville de [Localité 1].

48.L’appréciation de la bonne foi de Mme [C] [E] ne repose sur aucun élément probant. Son argumentation se fonde sur une erreur de droit et une mauvaise compréhension de la notion de résidence principale qui ne peut justifier une exception à l’application de la loi.

49. La situation personnelle et financière de Mme [C] [E] est précisée par ses déclarations de revenus à Chypre. Les ressources déclarées sont incohérentes au regard de la valeur du bien et de sa localisation à [Localité 1] dont elle n’explique pas le financement. Les revenus que ce bien génère ne sont pas mentionnés dans cette déclaration. D’une manière générale, Mme [E] ne justifie pas de ses ressources foncières ni n’explique la consistance de son patrimoine.
50. Ces circonstances justifient le prononcé d’une amende civile de 35 000 euros.

II. L’amende civile pour défaut de transmission du nombre de jours de location

51. Aux termes de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme « IV. (…) La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué, que celui-ci constitue ou non sa résidence principale. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration. (…) V. (…) Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 15 000 € ».

52. En l’espèce, Mme [E] produit un courriel (pièce 10) daté du 30 janvier 2025 en réponse à une demande du 15 janvier 2025.

53. Les pièces jointes ne sont pas produites en l’état de la procédure. Il appartient cependant à la Ville de [Localité 1], sur qui repose la charge de la preuve, de démontrer le caractère incomplet de cet envoi.

54. Elle ne conclut pas sur ce point.

55. La demande est donc rejetée.

III. Les demandes accessoires

56. La défenderesse, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué par le président du tribunal judiciaire de Paris, par jugement public, contradictoire et en premier ressort,

DIT IRRECEVABLE la demande tendant au prononcé d’une amende civile en application des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, s’agissant du bien situé [Adresse 3] à [Localité 4] lot n° 114 au titre de la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019 inclus,

DIT RECEVABLE la demande tendant au prononcé d’une amende civile en application des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, s’agissant du bien situé [Adresse 3] à [Localité 4] lot n° 114 au titre de la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024,

CONDAMNE Mme [C] [E] à payer une amende civile de 35 000 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 1], en application des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, s’agissant du bien situé [Adresse 3] à [Localité 4] lot n° 114, au titre de la période du 1er janvier 2020 au 16 octobre 2024 inclus,

REJETTE la demande tendant au prononcé d’une amende civile fondée sur les articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, s’agissant du bien situé [Adresse 3] à [Localité 4] lot n° 114, au titre de la période du 17 octobre 2024 au 31 décembre 2024 inclus,

REJETTE la demande tendant au prononcé d’une amende civile fondée sur l’article L. 324-1-1 du code du tourisme,

CONDAMNE Mme [C] [E] à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [E] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 08 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Célia HADBOUN Malik CHAPUIS