Équilibre entre droit au logement et propriété : enjeux et limites de la protection des occupants.

L’Essentiel : Le litige oppose l’OPH GIRONDE HABITAT à Madame [N], locataire d’un logement depuis 2012. Le tribunal a résilié son bail le 17 juin 2024, ordonnant son expulsion. En réponse, Madame [N] a sollicité un délai supplémentaire, arguant de sa bonne foi et de ses recherches de relogement. Cependant, l’OPH a contesté cette demande, la qualifiant de mauvaise foi. Lors de l’audience, le juge a jugé que les arguments de Madame [N] n’étaient pas pertinents et a débouté sa demande, la condamnant aux dépens, rendant ainsi la décision exécutoire sans effet suspensif.

Contexte du litige

L’OPH GIRONDE HABITAT a signé un bail avec Madame [V] [N] pour un logement situé à [Localité 4] le 12 juin 2012. Cependant, le 17 juin 2024, le tribunal a décidé de résilier ce bail et d’ordonner l’expulsion de la locataire.

Actions judiciaires

Suite à la décision du tribunal, un commandement de quitter les lieux a été signifié à Madame [N] le 10 juillet 2024. En réponse, elle a saisi le juge de l’exécution le 5 septembre 2024 pour demander un délai supplémentaire pour quitter le logement.

Arguments de Madame [N]

Lors de l’audience du 15 octobre 2024, Madame [N] a demandé un délai de six mois pour quitter les lieux, arguant qu’elle avait sous-loué le logement sans savoir que cela était interdit. Elle a également mentionné avoir cherché un nouveau logement et être à jour dans le paiement de ses indemnités d’occupation.

Position de l’OPH GIRONDE HABITAT

L’OPH GIRONDE HABITAT a contesté la demande de Madame [N], la qualifiant de locataire de mauvaise foi et affirmant qu’elle n’avait pas effectué de recherches sérieuses pour se reloger. Ils ont également demandé la condamnation de Madame [N] aux dépens et une somme de 1.500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

Décision du juge

Le juge a examiné la demande de délai en tenant compte des dispositions légales. Il a noté que la décision de résiliation du bail était assortie d’une exécution provisoire et que les arguments de bonne foi de Madame [N] n’étaient pas pertinents pour la question des délais.

Évaluation de la situation de Madame [N]

Madame [N] a présenté des documents concernant sa situation financière, mais ceux-ci n’étaient pas à jour. Elle n’a pas prouvé qu’elle était dans l’impossibilité de se reloger dans des conditions normales, et ses recherches de logement étaient jugées insuffisantes.

Conclusion du jugement

Le juge a débouté Madame [N] de toutes ses demandes et a condamné cette dernière aux dépens. La décision a été rendue exécutoire de plein droit, sans effet suspensif de l’appel.

Q/R juridiques soulevées :

Quelles sont les conditions pour obtenir un délai de grâce avant expulsion ?

Pour obtenir un délai de grâce avant expulsion, il est nécessaire de se référer à l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Cet article stipule que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation (…) ».

Il est donc essentiel que la personne concernée démontre qu’elle ne peut pas se reloger dans des conditions normales.

En outre, l’article L. 412-4 précise que « La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. »

Ainsi, le juge doit évaluer la situation de l’occupant, en tenant compte de divers facteurs, y compris ses efforts pour se reloger et sa situation personnelle.

Quels sont les éléments à prendre en compte pour décider d’accorder un délai de relogement ?

Lors de la décision d’accorder un délai de relogement, le juge doit prendre en compte plusieurs éléments, comme le stipule l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il est précisé que « Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. »

Le juge doit également considérer le droit à un logement décent et indépendant, ainsi que les délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Il est donc crucial que l’occupant présente des preuves de ses efforts pour se reloger, ainsi que des éléments concernant sa situation personnelle et financière.

Comment la bonne ou mauvaise foi de la locataire influence-t-elle la décision du juge ?

La bonne ou mauvaise foi de la locataire est un facteur déterminant dans l’appréciation du juge. Selon l’article L. 412-4, le juge doit tenir compte de la « bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations ».

Dans le cas présent, l’OPH GIRONDE HABITAT a soutenu que Madame [N] était une locataire de mauvaise foi, ayant sous-loué un logement social.

Cette accusation de mauvaise foi peut influencer la décision du juge, car si la locataire est perçue comme ayant agi de manière délibérée et irresponsable, cela peut justifier un refus de délai de relogement.

En revanche, si la locataire peut prouver qu’elle a agi de bonne foi, cela pourrait jouer en sa faveur et lui permettre d’obtenir un délai pour quitter les lieux.

Quelles sont les conséquences d’une décision de résiliation de bail sur les droits de la locataire ?

La résiliation d’un bail entraîne des conséquences significatives sur les droits de la locataire. Selon l’article R. 121-21 du Code des procédures civiles d’exécution, la décision de résiliation est exécutoire de plein droit, ce qui signifie que la locataire doit quitter les lieux dans les délais impartis.

De plus, la locataire perd son droit à occuper le logement, ce qui peut avoir des répercussions sur sa situation personnelle et financière.

Dans le cas de Madame [N], la décision de résiliation a été assortie de l’exécution provisoire, ce qui signifie qu’elle ne peut pas contester cette décision tant que l’appel n’a pas été jugé.

Cela limite ses options et peut rendre plus difficile la recherche d’un nouveau logement, surtout si elle ne justifie pas d’une situation financière stable ou de recherches actives de relogement.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 26 Novembre 2024

DOSSIER N° RG 24/07737 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRWQ
Minute n° 24/ 449

DEMANDEUR

Madame [V] [N]
née le 05 Septembre 1972 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 9]
[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-33063-2024-009949 du 30/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
représentée par Maître Eric FOREST, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR

OPH GIRONDE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est [Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Ludovic BOUSQUET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DE L’EXECUTION : Marie BOUGNOUX, Vice-présidente
GREFFIER : Géraldine BORDERIE, Greffier

A l’audience publique tenue le 15 Octobre 2024 en conformité au Code des Procédures Civiles d’Exécution et des articles L 311-12 et L 311-12-1 du Code de l’organisation judiciaire, les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Novembre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Le 26 novembre 2024
Formules exécutoires aux avocats + dossiers
Copies Certifiées Conformes
par LRAR + LS aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 12 juin 2012, l’OPH GIRONDE HABITAT a donné à bail à Madame [V] [N] un logement sis à [Localité 4] (33).

Par jugement en date du 17 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la locataire. Par acte du 10 juillet 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier cette décision et délivrer un commandement de quitter les lieux à Madame [N].

Par requête en date du 5 septembre 2024, Madame [N] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir un délai pour quitter les lieux.

A l’audience du 15 octobre 2024 et dans ses dernières écritures, elle sollicite un délai de 6 mois, le rejet des demandes adverses et à ce qu’il soit jugé que chacun conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir que le bail a été résilié en raison du fait qu’elle a sous-loué le logement durant la période estivale alors qu’elle ignorait que cela était interdit. Elle fait valoir que la sanction de son bailleur et du juge ayant eu à connaitre de la demande est excessive, soulignant qu’elle a interjeté appel de la décision. Elle soutient avoir recherché en vain des logements dans le parc privé, et avoir formulé une demande de logement social. Elle indique enfin être à jour du paiement des indemnités d’occupation.

A l’audience du 15 octobre 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT conclut au rejet de la demande et à la condamnation de la demanderesse aux dépens outre le paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
L’OPH GIRONDE HABITAT fait valoir que Madame [N] est une locataire de mauvaise foi ayant sous-loué un logement social. Elle souligne qu’elle ne justifie pas de recherches sérieuses de relogement et bénéficie de fait de la trêve hivernale.

Le délibéré a été fixé au 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Au visa de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation (…) ».

L’article L. 412-4 du même code précise que : « La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l’objectif de valeur constitutionnelle d’accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d’établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre.

Il sera préalablement rappelé que la décision du juge des contentieux de la protection en date du 17 juin 2024 est assortie de l’exécution provisoire nonobstant l’appel interjeté par Madame [N]. Les contestations de cette dernière et le témoignage versé aux débats attestant de sa bonne foi, sont indifférents à la présente instance qui ne concerne que la possibilité d’accorder des délais avant l’expulsion.

A cet égard, Madame [N] verse aux débats un relevé CAF de septembre 2023, indiquant qu’elle percevait le RSA mais non actualisé par un relevé plus récent. Elle produit également un avis d’impôt sur le revenu 2022 mentionnant un revenu imposable de 9.612 euros. Elle justifie enfin d’une demande de logement social en date du 26 juillet 2024 concernant les communes de [Localité 8], [Localité 6], [Localité 5] et [Localité 3].

Madame [N] ne produit par conséquent aucune pièce actualisée sur sa situation financière et notamment pas un contrat de travail permettant à la présente juridiction de comprendre pourquoi ses recherches de logement se limitent au secteur proche de son domicile actuel, réduisant d’autant ses chances de relogement. Elle ne justifie par ailleurs d’aucune recherche dans le parc privé, la demande de logement social formée bien postérieurement à la décision de résiliation du bail apparaissant pour le moins tardive.

Elle n’établit donc pas l’impossibilité dans laquelle elle se trouverait de se reloger à des conditions normales et sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur les demandes annexes

Madame [N], partie perdante, subira les dépens. L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

DEBOUTE Madame [V] [N] de toutes ses demandes,

DEBOUTE l’OPH GIRONDE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [N] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution.

La présente décision a été signée par le Juge de l’exécution et par le Greffier présent lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXECUTION,