Résiliation de bail en cas de surendettement : Questions / Réponses juridiques

La société anonyme d’habitat à loyer modéré a conclu un bail avec une locataire pour un appartement et une cave, avec un loyer mensuel de 388,25 euros, à partir de novembre 2012. En mars 2022, la locataire a déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable en avril 2022. En novembre 2023, la société a délivré un commandement de payer pour une somme de 479,85 euros. En février 2024, elle a assigné la locataire devant le tribunal pour obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Le tribunal a constaté que la clause résolutoire était acquise et a condamné la locataire à payer 180 euros.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité à agir en constat de la résiliation du bail et en expulsion

La bailleresse justifie avoir, par courrier du 13 novembre 2023, indiqué à la CAF que la locataire était débitrice d’une somme de 413,99 euros.

Elle justifie également avoir notifié au préfet du Nord, le 7 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SA Vilogia est donc recevable à agir en constat de la résiliation du bail et expulsion.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date à laquelle le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré, dispose que “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat de bail avec effet au 13 novembre 2012 stipule une clause résolutoire rédigée dans le même sens mais qui vise toutefois un délai de deux mois et non de six semaines.

C’est ce délai de 2 mois qu’il convient donc d’appliquer.

La SA Vilogia justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le règlement de la somme de 413,99 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort de la lecture de la situation de compte arrêtée au 16 décembre 2024 produite par la bailleresse que l’intégralité des causes du commandement de payer n’a donc pas été réglée dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

Si la locataire se prévaut d’une exception d’inexécution, elle ne démontre pas que le logement aurait été affecté de désordres si importants qu’il y aurait eu impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 23 janvier 2024.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA Vilogia ne conteste pas que la somme due par la locataire est désormais de 180 euros.

La locataire sera donc condamnée à payer à la SA Vilogia la somme de 180 euros.

Elle sera autorisée à s’en acquitter dans un délai de 8 mois selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement dans la mesure où elle est moindre que celle due au stade de la délivrance de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SA Vilogia pour privation d’accès à sa propriété

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par la loi et les règlements.

Il est constant que le libre accès à sa propriété constitue un accessoire du droit de propriété.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la locataire ne conteste pas qu’elle a fait poser une serrure sur la porte d’accès aux caves.

Si elle justifie cette démarche par l’insécurité qui régnait dans ces lieux, elle ne justifie d’aucune mise en demeure ou courrier adressé à la SA Vilogia à ce titre.

Dans le même temps, c’est seulement à l’occasion du procès-verbal de constat dressé peu de temps avant l’audience que la SA Vilogia s’est rendue compte de ce changement et elle ne justifie donc pas avoir été dans l’impossibilité réelle d’accéder à sa propriété.

Au surplus, l’intention de la locataire de s’approprier les lieux n’est pas établie dès lors qu’elle a remis une clé d’accès à l’ensemble des locataires et qu’elle a renseigné des numéros de téléphone mobile à contacter en cas d’urgence.

La demande de dommages et intérêts de la SA Vilogia sera donc rejetée.

Sur la demande de la SA Vilogia tendant à obtenir le débarras par la locataire des encombrants entreposés dans les parties communes des caves sous astreintes

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la locataire a fait poser une serrure sur la porte d’accès aux caves, ce qui est constitutif d’une faute.

Par ailleurs, le procès-verbal de constat que la SA Vilogia a fait dresser le 14 novembre 2024 mentionne que dans les espaces communs de la cave sont entreposés un matelas, un escabeau, des meubles anciens, un tabouret et divers étagères, un chariot à courses, des planches en mélaminé bois, une étagère en bois, des sacs plastique, une poussette et sur la porte d’accès la présence de scotchs qui mentionne de s’adresser au 2ème porte droite ou au 1er porte 1 pour obtenir les clés de cave et deux numéros de téléphone mobile à contacter en cas d’urgence dont l’un qui correspond à celui de la locataire.

Ce procès-verbal de constat mentionne également la présence dans le hall de l’immeuble d’affichettes règlementaires qui interdisent notamment le dépôt d’encombrants.

Pour autant, dans la mesure où elle a remis la clé à l’ensemble des locataires de l’immeuble, la SA Vilogia échoue à démontrer que les encombrants auraient été entreposés par la locataire elle-même.

La demande de débarras présentée à l’encontre de cette dernière sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de travaux et de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, la locataire justifie avoir adressé un courrier à la SA Vilogia le 9 janvier 2021 afin qu’elle effectue une visite du logement et remédie à des désordres d’hygiène et d’isolation thermique sans autre détail.

Elle justifie également avoir adressé un autre courrier à la SA Vilogia le 24 décembre 2021 aux termes duquel elle réitère sa demande de visite du logement, faisant valoir qu’elle a sollicité plusieurs rendez-vous à l’accueil.

La locataire produit également un compte-rendu du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 2] du 30 août 2022 qui fait suite à une visite du logement effectuée le 19 août 2022.

Ce rapport mentionne :

– la présence de nombreuses mouches dans toutes les pièces,
– dans la salle de bains et les WC, l’existence de moisissures sur les murs et le plafond,
– dans les chambres, la dégradation et le gonflement de l’appui de fenêtre.

Deux ans plus tard, le 12 septembre 2024, la locataire a fait dresser un procès-verbal par un commissaire de justice aux termes duquel celle-ci a constaté :

Dans la pièce à vivre, la présence de rubans-adhésifs anti-mouche remplis d’insectes, la présence, depuis la fenêtre se trouvant au niveau de la pièce à vivre, de deux poubelles grise et jaune qui, d’après la locataire, appartiennent à la voisine et sont censées être entreposées au niveau du local poubelle, le décollement des plinthes, notamment sur le mur de droite en arrivant dans la pièce, au niveau du rebord de la fenêtre, la présence de traces d’humidité, un défaut d’ouverture de la fenêtre, la présence d’une peinture craquelée et boursouflée, le décollement du papier à divers endroits.

Dans la cuisine, le dysfonctionnement de la VMC, la présence d’un ruban adhésif anti-mouche rempli d’insectes.

Dans la chambre parentale, des traces d’humidité, notamment sur le rebord de la fenêtre, peinture qui s’écaille fortement et est boursouflée, la présence d’un ruban adhésif anti-mouche rempli de mouches.

Dans la chambre des enfants, la présence de rubans adhésifs anti-mouche avec le même constat.

Dans la salle de bains, au niveau du plafond, des traces noirâtres et d’humidité, la présence d’un joint noirâtre autour de la baignoire, le dysfonctionnement de la VMC (feuille de papier toilette apposée devant qui reste immobile).

Dans les parties communes, au niveau du local poubelles, un local vide mais libre d’accès et qui est décrit par la locataire comme habituellement rempli par les locataires et copropriétaires, près du local poubelle, la présence d’une végétation très dense.

La locataire produit enfin des photographies non datées qui mettent en évidence un accès totalement libre à l’immeuble et la présence sous le porche d’entrée de poubelles sales et qui débordent.

Pour sa part, la SA Vilogia produit un procès-verbal de constat du 14 novembre 2024 qui contient un descriptif de l’appartement situé sur le même palier que celui occupé par la locataire.

Il en ressort que la VMC de la cuisine et de la salle de bains fonctionne, qu’aucune trace d’humidité et qu’aucune moisissure n’est présente dans l’appartement, que d’après les locataires, l’appartement a été remis complètement en peinture en 2018, qu’il y a quelques insectes durant l’été mais qu’ils ne constatent pas la présence de mouches toute l’année, qu’ils ne constatent pas davantage d’odeurs provenant des poubelles ; qu’ils sont en possession d’une clé d’accès aux caves qui leur a été remise par la locataire.

Ce procès-verbal mentionne enfin que sous le porche sont entreposées les poubelles de l’immeuble dont aucune ne déborde et qu’aucun détritus n’est présent à même le sol.

Il se déduit de ces constats que le dysfonctionnement de la VMC n’a pas été constaté par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 2].

Au surplus, si le procès-verbal de constat d’huissier du 12 septembre 2024 mentionne le dysfonctionnement de la VMC dans la cuisine et la salle de bains, le conseil de la locataire a indiqué à l’audience que la SA Vilogia serait intervenue pour la remettre en marche.

La persistance de ce désordre à ce jour n’est donc pas établie et il n’y a donc pas lieu de condamner la SA Vilogia à effectuer des travaux de remise en état à ce titre.

Concernant les embellissements et les fenêtres ayant souffert de l’humidité, il ne ressort pas de l’état des lieux d’entrée contradictoirement établi le 13 novembre 2012 que de l’humidité était présente dans le logement dès l’entrée dans les lieux.

Son imputabilité au dysfonctionnement de la VMC n’est pas établie avec la certitude suffisante puisque cela n’a été relevé que par le procès-verbal de constat d’huissier du 12 septembre 2024 et non sur plusieurs mois ou années et que ce phénomène est inexistant dans l’appartement situé sur le même palier.

La locataire ne rapporte pas non plus la preuve d’un lien de causalité entre la présence d’humidité dans le logement et le défaut de performance énergétique de celui-ci.

La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat fixe un seuil maximal de consommation d’énergie primaire par mètre carré et par an qui est déterminé par décret mais ces dispositions ne sont applicables qu’aux baux conclus à compter du 1er janvier 2023.

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets prévoit que la décence du logement dépend désormais de la classe énergétique de ce dernier aux termes du diagnostic de performance énergétique.

En métropole, sont ainsi considérés comme décents les logements compris entre la classe A et la classe F, à compter du 1er janvier 2025.

En l’espèce, d’après le diagnostic de performance énergétique qui date du 12 novembre 2020 et qui était donc valable jusqu’au 31 décembre 2024 en application de l’article D 126-19 du code de la construction et de l’habitation, le logement occupé par la locataire était classé E en termes de consommation énergétique avant travaux et a été classé C après la réalisation de travaux.

La locataire ne démontre donc aucun manquement de la SA Vilogia à son obligation de délivrer un logement décent sur ce point.

Concernant l’envahissement du logement par des mouches, la locataire échoue à démontrer que ce phénomène serait imputable à un manquement du bailleur à l’obligation de délivrer un logement décent puisque ce phénomène ne concerne que l’appartement de la locataire, que si celle-ci produit des photographies non datées qui mettent en évidence des poubelles qui débordent, ni le procès-verbal de constat qu’elle a fait dresser ni celui qui a été dressé par l’huissier requis par la SA Vilogia ne met en évidence un manque d’évacuation et de nettoyage des poubelles.

Dans le même sens, les voisins situés sur le même palier que la locataire ne s’en plaignent pas.

Les demandes de travaux présentées par la locataire seront donc rejetées.

Il en ira, par conséquent, de même s’agissant de la demande de dommages et intérêts présentée par la locataire au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la locataire qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 22 novembre 2023.

Compte tenu de la situation économique de la locataire, la demande présentée par la SA Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.