Résiliation de bail et obligations locatives : conséquences financières pour le locataire.

NAC: 5AA

N° RG 24/01842 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S4XC

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Novembre 2024

S.A. PROMOLOGIS

C/

[P] [N]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 21 Novembre 2024

À SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection,statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis LES PONTS JUMEAUX – 2 RUE DU DOCTEUR SANIERES CS 90718 – 31007 TOULOUSE CEDEX 6

Représentée par Mme [D] munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR

M. [P] [N], demeurant RESIDENCE SIRIUS APPT 14 – 25 AVENUE ANDROMEDE – 31700 BLAGNAC

non comparant, ni représenté

Par un contrat du 30 août 2021, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à M. [P] [N] un appartement n°19 situé 16 rue du stade 31270 CUGNAUX, pour un loyer mensuel de 364,22€ outre 119,51€ à titre de provisions sur charges. L’état des lieux de remise de l’appartement a été réalisé le 02 septembre 2021 et signé par M. [P] [N].

Le 21 septembre 2022, M. [P] [N] a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception à la SA PROMOLOGIS l’informant de son intention de résilier le bail et de quitter les lieux dans le délai prévu par la loi. Le 29 septembre 2022, la SA PROMOLOGIS a accusé réception de ce courrier et a rappelé au locataire que le contrat de location prendrait fin le 28 octobre 2022 et qu’il lui appartenait de la contacter pour fixer la date de l’état des lieux de sortie.

Le locataire ne s’est pas présenté à l’état des lieux fixé au 28 octobre 2022 et un constat de commissaire de justice a été réalisé le 16 décembre 2022, sans sa présence et alors qu’il avait été convoqué par courrier du 05 décembre 2022.

Le 21 février 2023, la SA PROMOLOGIS a adressé une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception à M. [P] [N] de payer le somme de 2537,83 euros.

En l’absence de réponse, la SA PROMOLOGIS a fait assigner M. [P] [N] par acte de commissaires de justice en date du 19 avril 2024 aux fins de le voir condamner au paiement des sommes de :
– 1979,71 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 février 2023,
– 296,61 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 février 2023,
– 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– aux dépens.

A l’audience du 24 septembre 2024, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, actualise ses demandes en paiement au titre des loyers et charges impayés à la somme de 1900,38 euros et maintient ses autres demandes.
Elle soutient que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie démontre un mauvais entretien et des dégradations imputables au locataire.

M. [P] [N], bien que valablement cité pour l’audience selon acte de commissaire de justice signifié à étude le 19 avril 2024 à sa nouvelle adresse, n’était ni présent, ni représenté.

En application de l’article 473 du code de procédure civile lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES ARRIÉRÉS DE LOYERS ET DES CHARGES:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :  » Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire  »
En l’espèce, la SA PROMOLOGIS réclame la somme de 1900.38 € au titre des loyers et charges impayés, prenant en compte les régularisations de charges pour les années 2020 à 2022.

Le locataire n’ayant pas comparu, il n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

M. [P] [N] a adressé un courrier daté du 21 septembre 2022 à la SA PROMOLOGIS l’informant de son intention de résilier le bail. La SA PROMOLOGIS a confirmé à son locataire que le bail serait résilié au 28 octobre 2022, compte tenu de la date de réception de ce congé.
Les lieux ont été restitués au bailleur le 16 décembre 2022 soit après la fin de la période de préavis. C’est donc à cette date que s’arrêtent les obligations du locataire s’agissant du paiement des loyers et charges.

Le décompte produit par la SA PROMOLOGIS laisse bien apparaître un calcul au prorata s’agissant du mois de décembre 2022.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS produit le décompte de régularisation des charges et fluides pour les années 2019 à 2022.

En conséquence, M. [P] [N] reste devoir au titre des loyers et charges arrêtés au 16 décembre 2022, la somme de 1900,38 euros comme sollicitée par la SA PROMOLOGIS.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES DÉGRADATIONS LOCATIVES :

En vertu de l’article 1353 du code civil  » Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation « .

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989  » Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées « .

En vertu de l’article 1732 du Code civil, les locataires sont tenus de prendre à leur charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que les locataires sont tenus des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Les locataires sont ainsi dispensés de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si les locataires répondent des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, la comparaison de l’état des lieux d’entrée ainsi que l’état des lieux de sortie permet de retenir les dégradations invoquées par la bailleresse et l’état de saleté du logement nécessitant à un nettoyage complet à mettre à la charge du preneur.

La SA PROMOLOGIS produit également les factures de travaux de remise en état correspondant à sa demande. Par ailleurs un coefficient de vétusté a été pris en considération, même s’il est réduit compte tenu de la faible durée de l’occupation du bien par M. [P] [N].

Le locataire n’ayant pas comparu, il n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant des dégradations mises à sa charge ni la preuve de ce que les dégradations sont survenues sans sa faute au sens de l’article 1733 du Code civil. Il sera, en conséquence, tenu de les réparer.

Au regard de ces observations, M. [P] [N] sera, en conséquence, condamné à payer à la SA PROMOLOGIS la somme totale de 660,61 euros au titre des réparations locatives, dont il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 364€ conservé par la bailleresse, soit une somme dûe de 296,61 €.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [P] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que M. [P] [N] supporte les dépens et des diligences que la SA PROMOLOGIS a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, M. [P] [N] sera condamnée à verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [P] [N] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 1900,38€ au titre de l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [P] [N] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 296,61€ au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 364 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [P] [N] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [N] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Vice-Présidente