Logement indécent : obligations et droits en question – Questions / Réponses juridiques

L’affaire concerne un litige entre un bailleur, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT, et des locataires, un couple, ayant signé un contrat de location pour un appartement à Toulouse. Les locataires ont signalé des désordres dans le logement et ont assigné leur bailleur en référé pour obtenir la reconnaissance du caractère indécent de leur logement. Le bailleur a contesté les demandes, arguant qu’il n’avait pas été informé des désordres et a demandé la résiliation du bail pour non-paiement des loyers. Le juge a débouté les locataires de leur demande de relogement, tout en condamnant le bailleur à verser une indemnité pour préjudice.. Consulter la source documentaire.

Sur la reconnaissance du caractère indécent du logement

La question de savoir si le logement loué par les locataires est indécent est régie par plusieurs dispositions législatives. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

De plus, l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 précise que le logement doit assurer le clos et le couvert, et que le gros œuvre doit être en bon état d’entretien et de solidité.

Il est également important de noter que l’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer un logement décent. En cas de non-respect de cette obligation, le locataire peut demander une mise en conformité ou obtenir une réduction du loyer, conformément à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans cette affaire, les locataires ont allégué des infiltrations d’eau et des désordres dans leur logement, mais le tribunal a constaté que les désordres n’étaient pas suffisants pour caractériser l’indécence du logement. En effet, il a été établi que les infiltrations étaient limitées à une chambre et que le logement demeurait conforme à un usage d’habitation.

Ainsi, le tribunal a débouté les locataires de leur demande de reconnaissance du caractère indécent de leur logement.

Sur le manquement du bailleur à ses obligations

Les locataires soutiennent que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent et de maintien en bon état d’usage. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état des locaux loués.

En l’espèce, le bailleur a reconnu l’existence d’infiltrations, mais a contesté la date à laquelle il a été informé des désordres. Le tribunal a retenu que le bailleur avait été informé des infiltrations le 27 décembre 2021, et que des mesures conservatoires avaient été prises à partir du 23 novembre 2022.

Cependant, le tribunal a également noté que le bailleur n’avait pas démontré une diligence suffisante dans la gestion des désordres entre janvier et octobre 2022. Par conséquent, il a été retenu que le bailleur avait manqué à son obligation de maintenir le logement en bon état d’usage pendant une période de 17 mois.

En conséquence, le tribunal a condamné le bailleur à indemniser les locataires pour le préjudice de jouissance subi, fixé à 2550 euros.

Sur la demande de dispense de paiement des loyers

Les locataires ont demandé à être dispensés du paiement des loyers à compter de novembre 2021, en raison de l’indécence alléguée de leur logement. Selon la jurisprudence, un locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour être dispensé du paiement du loyer que si le bailleur a manqué à son obligation de délivrance au point que les locaux sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En l’espèce, le tribunal a constaté que les désordres n’étaient pas de nature à rendre le logement inhabitable. Les locataires n’ont pas justifié d’une inexécution suffisamment grave de l’obligation de délivrance par le bailleur pour justifier leur refus de paiement des loyers pendant près de deux ans.

Ainsi, le tribunal a débouté les locataires de leur demande de dispense de paiement des loyers.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion des locataires

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de notifier à la préfecture sa demande reconventionnelle en résiliation de bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative. En l’espèce, le bailleur a respecté cette obligation en notifiant sa demande à la préfecture.

L’article 1227 du code civil permet de demander la résolution du contrat en cas de manquement grave aux obligations contractuelles. Les locataires n’ayant pas payé leurs loyers depuis novembre 2021, le bailleur a demandé la résiliation du bail.

Le tribunal a constaté que les locataires n’avaient pas justifié d’une inexécution de l’obligation de délivrance par le bailleur, et a donc prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires. L’expulsion a été ordonnée, avec possibilité d’assistance de la force publique si nécessaire.

Sur les loyers et charges impayés

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Le bailleur a produit un relevé de compte locatif faisant état d’une dette locative de 24 851,87 euros.

Les locataires n’ayant pas contesté le principe et le montant de cette dette, le tribunal a condamné les locataires à payer cette somme au bailleur. De plus, une indemnité d’occupation a été fixée à 873,02 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Les locataires, parties essentiellement perdantes, ont été condamnés aux dépens. Le tribunal a également débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tout en tenant compte de la situation financière des parties pour dispenser du paiement des sommes demandées par le bailleur.

La décision est exécutoire à titre provisoire, permettant ainsi une mise en œuvre rapide des mesures ordonnées par le tribunal.