Conflit de charges en copropriété – Questions / Réponses juridiques

Dans cette affaire, un propriétaire de lots au sein d’une résidence a été assigné par le syndicat des copropriétaires pour le paiement d’arriérés de charges de copropriété. Le montant total réclamé s’élève à 15 177,76 euros. L’Association tutrice, agissant pour le débiteur, a contesté les demandes, invoquant la prescription de certaines créances. Le propriétaire a soutenu que la mise en demeure n’avait pas été correctement notifiée, rendant les créances inopposables. Le syndicat a maintenu ses demandes, affirmant la validité des notifications. Le tribunal a déclaré le syndicat irrecevable dans son action, en raison d’une mise en demeure jugée insuffisante.. Consulter la source documentaire.

Sur la nullité de l’assignation

L’article 117 du Code de procédure civile dispose que :

“Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :
Le défaut de capacité d’ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.”

Dans cette affaire, le dirigeant d’entreprise représentant le syndicat des copropriétaires a assigné un copropriétaire, Monsieur [R], sans notifier l’assignation à son tuteur, l’Association NOUVELLES VOIES.

Il est établi que l’assignation a été délivrée à une personne qui n’était pas le débiteur principal, ce qui constitue une irrégularité de fond.

Cependant, le syndicat a ensuite régularisé la situation en assignant l’Association NOUVELLES VOIES en intervention forcée.

Ainsi, bien que l’assignation initiale ait été entachée de nullité, cette nullité a été purgée par la régularisation ultérieure.

Le tribunal a donc rejeté la demande de nullité de l’assignation.

Sur la prescription de l’action en recouvrement du syndicat des copropriétaires

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, stipule que :

“Les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.”

Cependant, la loi n°2018-1021 a modifié cet article pour appliquer les dispositions de l’article 2224 du Code civil, qui dispose que :

“Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.”

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a agi dans les délais impartis, ayant relancé la prescription par une mise en demeure.

Ainsi, la demande d’irrecevabilité tirée de la prescription a été rejetée, permettant au syndicat de poursuivre le recouvrement des charges.

Sur l’inopposabilité des créances

L’Association NOUVELLES VOIES soutient que les documents relatifs à la copropriété envoyés à Monsieur [R] lui sont inopposables, car ils ont été adressés à lui en C/O de l’association.

Le syndicat des copropriétaires, en réponse, fait valoir que conformément à l’article 65 du décret du 17 mars 1967, il a respecté ses obligations en adressant les documents à l’adresse déclarée au syndic.

Il a été établi que tous les appels de fonds et mises en demeure ont été adressés à Monsieur [R] via l’Association NOUVELLES VOIES, ce qui rend ces documents opposables.

L’Association n’a pas prouvé avoir notifié au syndic la modification de la mesure de protection de Monsieur [R].

Par conséquent, l’inopposabilité des créances a été rejetée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.

L’article 19-2 de la même loi précise que :

“À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due… et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues… deviennent immédiatement exigibles.”

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a adressé une mise en demeure à l’Association NOUVELLES VOIES, mais celle-ci n’a pas précisé les provisions exigibles.

Cette absence de précision a conduit le tribunal à déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable dans son action selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Le syndicat des copropriétaires, ayant succombé dans ses demandes, a été condamné aux dépens de l’instance.

De plus, il a été condamné à verser une somme de 1 200 euros à l’Association NOUVELLES VOIES, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 481-1-6° du Code de procédure civile.