Responsabilité du syndic et preuve de défaillance dans la gestion de la copropriété

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/
du 11 FÉVRIER 2025

Enrôlement : N° RG 22/12564 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2ZJL

AFFAIRE : Mme [K] [U] ép. [Z] (Me DUMONT-SCOGNAMIGLIO)
C/ S.D.C. [Adresse 1] (Me [I]) ; S.A.S. CHAVISSIMMO (la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 22 octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 janvier 2025 puis prorogée au 11 février 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 11 février 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [K] [U] épouse [Z]
née le 16 novembre 1952 à [Localité 4] (13)
de nationalité Française
demeurant [Localité 3]

représentée par Maître Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. CHAVISSIMO
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro B 434 189 221
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Marie-Hélène OTTO, avocate au barreau de MARSEILLE

S.A.S. CHAVISSIMMO
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 434 189 221
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [U] épouse [Z] est propriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée constituant le lot n°1 de la copropriété sise [Adresse 1].
Le lot dispose de la jouissance privative d’un jardin extérieur.

Le 11 mars 2022, la mairie de [Localité 4] a notifié à la copropriété un arrêté de mise en sécurité.

Suivant exploit du 16 décembre 2022, Madame [K] [U] épouse [Z] a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] et la SAS CHAVISSIMO.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 juin 2024, Madame [K] [U] épouse [Z] demande au tribunal de :
– condamner la SAS CHAVISSIMO à lui payer la somme de 25.895 euros à titre de dommages et intérêts décomposée ainsi :
– 15.895 euros au titre de la perte de loyers,
– 10.000 euros au titre du préjudice moral,
– débouter la SAS CHAVISSIMO de ses demandes,
– condamner la SAS CHAVISSIMO à payer à Madame [K] [U] épouse [Z] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 avril 2024, la SAS CHAVISSIMO demande au tribunal, sur le fondement des articles 17, 17-1 AA 18 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les articles 1240 et 1353 du code civil, de :
– à titre principal, débouter Madame [K] [U] épouse [Z] de l’intégralité de ses demandes,
– à titre subsidiaire, condamner Madame [K] [U] épouse [Z] à relever et garantir la SAS CHAVISSIMO à hauteur de sa part de tantièmes détenus au sein de la copropriété du [Adresse 1],
– en tout état de cause, condamner Madame [K] [U] épouse [Z] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
– rejeter toute autre demande.

Régulièrement assigné, par remise à personne morale, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été fixée par ordonnance du 17 septembre 2024.

Sur la responsabilité du syndic

Il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous et notamment :
– d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
– d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, le 22 mars 2022, le maire de [Localité 4] a notifié au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] un arrêté de mise en sécurité du 11 mars 2022, sur le fondement de la visite technique du 4 novembre 2021, qui a mis en évidence :
– une désolidarisation et désaffleurement du mur de soutènement donnant sur la [Adresse 5] et le mur de façade Sud de l’immeuble, avec risque à terme d’effondrement de l’ouvrage sur la voie publique et des chutes de matériaux sur des personnes,
– fissuration en escalier à l’angle Sud-Ouest du mur de soutènement donnant sur la [Adresse 5], avec risque à terme d’effondrement de l’ouvrage sur la voie publique et des chutes de matériaux sur les personnes,
– fissuration verticale et éclatement de la maçonnerie à l’angle Sud-ouest du mur de soutènement donnant sur la [Adresse 5], avec risque à terme, d’effondrement de l’ouvrage sur la voie publique et des chutes de matériaux sur les personnes,
– traces d’humidité au pied du mur de soutènement donnant sur la [Adresse 5] (coté Est) constatées depuis le jardin privatif, pouvant entraîner une dégradation de la structure, avec risque à terme de chute de personnes et de matériaux sur la voie publique.

Cet arrêté a mis en demeure les propriétaires de faire les travaux d’étude, diagnostic, de réparation dans un délai de 6 mois.

L’arrêté fait référence aux articles L521-1 à L521-3-2 du code de la construction et de l’habitation qui stipule une interdiction pour le propriétaire de percevoir des loyers pendant la durée de l’arrêté, même si l’immeuble n’est pas évacué.

Madame [K] [U] épouse [Z] produit le contrat de bail daté du 9 octobre 2020 au bénéfice de Monsieur [M] [S] pour un loyer de 780 euros par mois.
Il doit être noté que ce contrat n’est signé par aucune partie.

Madame [K] [U] épouse [Z] verse au dossier un courrier de Monsieur [M] [S] du 15 novembre 2022 suivant lequel il déclare ne pas verser de loyer à cette dernière depuis le 11 mars 2022.

Toutefois, à titre de preuve de la responsabilité de la SAS CHAVISSIMO dans la survenue de son préjudice de perte de loyers et de préjudice moral, Madame [K] [U] épouse [Z] se borne à produire un unique courrier de son conseil envoyé à la SAS CHAVISSIMO le 22 juin 2022, lui demandant de procéder aux réparations urgentes.

Cet unique courrier, envoyé après arrêté de mise en sécurité, ne peut suffire à démontrer en quoi le syndic a été défaillant avant et après cet arrêté.

Madame [K] [U] épouse [Z] évoque dans ses écritures des courriers de mise en demeure antérieurs. Toutefois, elle ne les verse pas aux débats.

Madame [K] [U] épouse [Z] ne verse aucun procès-verbal d’assemblée générale, de sorte qu’il n’est pas possible de connaître l’historique des démarches entreprises au sujet du mur, alors que la SAS CHAVISSIMO démontre par la production de photographies que courant 2019 une sécurisation de ce mur a été réalisée, dans des conditions non précisées.
Madame [K] [U] épouse [Z] déclare qu’aucune assemblée générale n’a été organisée par la SAS CHAVISSIMO les deux dernières années. Toutefois, en ne produisant aucun procès-verbal d’assemblée générale des autres années ni aucun courrier de mise en demeure au syndic de convoquer une assemblée générale, elle défaille dans l’obligation probatoire qui pèse sur elle en qualité de demanderesse. Elle ne peut se borner à déclarer qu’il appartient à la SAS CHAVISSIMO de produire les procès-verbaux d’assemblée générale.

Madame [K] [U] épouse [Z] est défaillante à rapporter la preuve d’une faute de la SAS CHAVISSIMO dans l’exercice de sa mission de syndic.

Elle sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Madame [K] [U] épouse [Z] succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS CHAVISSIMO la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [K] [U] épouse [Z] à payer la somme de 1.500 € à la SAS CHAVISSIMO sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [K] [U] épouse [Z] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne Madame [K] [U] épouse [Z] aux dépens,

Condamne Madame [K] [U] épouse [Z] à payer à la SAS CHAVISSIMO la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE ONZE FÉVRIER DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE