Résiliation de bail pour troubles de voisinage persistants

Obligation de jouissance paisible

L’article 7 b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation d’user paisiblement des locaux loués selon la destination prévue par le contrat de location. Cette obligation de jouissance paisible implique que le locataire doit respecter les droits des autres occupants et ne pas créer de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Résiliation du bail pour manquements graves

En cas de manquement grave aux obligations locatives, la résiliation judiciaire du bail peut être justifiée en vertu des articles 1224 et suivants du code civil. Ces dispositions prévoient que le créancier peut demander la résolution du contrat lorsque l’autre partie ne respecte pas ses engagements, ce qui est le cas lorsque les troubles de voisinage sont établis et perdurent dans le temps.

Condamnation aux dépens et frais non remboursables

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme destinée à couvrir les frais non remboursables d’appel. Cette disposition vise à compenser les frais engagés par la partie qui a dû défendre ses droits en justice, lorsque celle-ci obtient gain de cause.

L’Essentiel : L’article 7 b de la loi n° 89-462 impose au locataire d’user paisiblement des locaux loués, en respectant les droits des autres occupants et en évitant les troubles de voisinage. En cas de manquement grave, la résiliation judiciaire du bail peut être demandée, conformément aux articles 1224 et suivants du code civil. De plus, l’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer des frais non remboursables à l’autre partie.

Résumé de l’affaire : L’affaire concerne un litige entre un bailleur, l’Office public de l’habitat de [Localité 4] Méditerranée métropole (ACM Habitat), et une locataire, une femme, qui a signé un bail pour un appartement en janvier 2018. Au fil du temps, ACM Habitat a reçu de nombreuses plaintes concernant des troubles de voisinage causés par la locataire, notamment des tapages nocturnes, des menaces de mort et des actes de violence. Malgré une sommation envoyée en juin 2021 et un accord de médiation en juillet 2021, les nuisances ont persisté.

En novembre 2021, le bailleur a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail. Le jugement rendu en novembre 2022 a prononcé la résiliation du bail, déclarant la locataire comme occupant sans droit ni titre, et ordonnant son expulsion si elle ne libérait pas les lieux. De plus, la locataire a été condamnée à payer une indemnité d’occupation à ACM Habitat.

La locataire a interjeté appel de cette décision en février 2023, contestant les accusations de troubles et affirmant que les problèmes provenaient de son voisin. Elle a demandé l’infirmation du jugement et la condamnation du bailleur à lui verser une somme pour les frais d’appel. En revanche, ACM Habitat a maintenu sa demande de résiliation et d’expulsion, soulignant les nombreuses plaintes et la condamnation pénale du compagnon de la locataire pour des faits de violence.

La cour d’appel a confirmé le jugement de première instance en janvier 2025, validant la résiliation du bail et condamnant la locataire à payer des frais d’appel. La cour a jugé que les troubles de voisinage étaient établis et constituaient des manquements graves aux obligations contractuelles de la locataire.

Q/R juridiques soulevées :

Quel est le fondement juridique de la résiliation du bail en raison des manquements de la locataire à ses obligations contractuelles ?

La résiliation du bail est fondée sur l’article 7 b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. »

Cette obligation de jouissance paisible impose au locataire de respecter les droits des autres occupants et de ne pas créer de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

En cas de manquement grave, l’article 1224 du code civil permet la résiliation judiciaire du bail. Cet article précise que « la résolution de la convention peut être demandée en justice lorsque l’une des parties n’exécute pas son obligation. »

Dans cette affaire, les troubles de voisinage imputés à la locataire ont été établis par des preuves tangibles, justifiant ainsi la résiliation du bail.

Quel est le rôle des preuves dans la décision de la cour concernant les troubles de voisinage ?

Les preuves jouent un rôle crucial dans l’établissement des faits et la décision de la cour. En l’espèce, ACM Habitat a présenté de nombreuses pièces, telles que des attestations, une pétition signée par vingt-deux voisins, et des plaintes déposées à plusieurs reprises.

Ces éléments démontrent que les troubles de voisinage ont perduré dans le temps et ont été suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

La cour a également pris en compte les poursuites pénales engagées contre le compagnon de la locataire, qui a été condamné pour des faits de violences, renforçant ainsi la gravité des manquements.

L’article 7 b de la loi n° 89-462 et les articles 1224 et suivants du code civil permettent de fonder la décision sur des éléments concrets et vérifiables.

Quel est l’impact de l’article 700 du code de procédure civile sur la décision de la cour concernant les frais non remboursables ?

L’article 700 du code de procédure civile stipule que « la partie qui succombe peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non remboursables. »

Dans cette affaire, la cour a condamné la locataire à payer 1 000 euros à ACM Habitat en application de cet article, en raison de son échec dans l’appel.

Cette disposition vise à compenser les frais engagés par la partie gagnante, et son application est justifiée par le fait que la locataire a contesté une décision qui a été confirmée par la cour.

Ainsi, la décision de la cour de condamner la locataire aux dépens et aux frais non remboursables est conforme aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Quel est le résultat de l’appel interjeté par la locataire et quelles en sont les conséquences ?

L’appel interjeté par la locataire a été rejeté, ce qui signifie que le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection a été confirmé en toutes ses dispositions.

Les conséquences de ce rejet incluent la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, qui a été déclarée occupante sans droit ni titre.

De plus, la locataire est condamnée à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à son départ effectif des lieux loués.

Cette décision souligne l’importance de respecter les obligations contractuelles en matière de location et les conséquences juridiques qui en découlent en cas de manquement.

ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 25 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00853 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PXAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 NOVEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 11-21-002201

APPELANTE :

Madame [T] [L] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Sophie COUSIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4] MEDITE RRANEE METROPOLE (ACM – HABITAT) pris en la personne de son directeur-général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Léa DI JIRIO, avocat au barreau de MONTPELLIER, susbstituant Me Alexia ROLAND, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 20 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY

ARRET :

– Contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 janvier 2018, l’Office public de l’habitat de [Localité 4] Méditerranée métropole (ACM Habitat) a donné à bail à Mme [T] [L] [G] un appartement n° 321, situé Résidence[3]s, [Adresse 5] à [Localité 4] (34).

A plusieurs reprises, ACM Habitat est intervenu pour faire cesser des troubles de voisinage.

Une sommation de cesser les troubles a été envoyée à Mme [T] [L] [G] le 17 juin 2021 et un accord de médiation a été conclu le 28 juillet 2021 mais ces actions n’ont pas permis de faire cesser les nuisances.

Par acte d’huissier en date du 10 novembre 2021, ACM Habitat a fait assigner Mme [T] [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection afin notamment de voir prononcer la résiliation du bail.

Le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Prononce la résiliation du bail existant entre l’Office public de l’habitat de [Localité 4] Méditerranée métropole (ACM Habitat) et Mme [T] [L] [G] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] ;

Dit que Mme [T] [L] [G] est occupante sans droit ni titre et devra libérer les lieux et à défaut ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin l’aide ou l’assistance de la force publique ;

Condamne Mme [T] [L] [G] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 4] Méditerranée métropole (ACM Habitat) une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Mme [T] [L] [G] aux dépens.

Le premier juge a relevé que Mme [T] [L] [G], bien que mise en demeure de cesser les troubles, a manqué à son obligation locative d’user paisiblement de la chose louée en troublant la tranquillité du voisinage, qui se plaignait de tapages nocturnes, de menaces de mort et de faits de violences.

Mme [T] [L] [G] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 14 février 2023.

Dans ses dernières conclusions du 24 avril 2023, Mme [T] [L] [G] demande à la cour de :

Accueillir en la forme et au fond l’appel de Mme [T] [L] [G] ;

Infirmer en toutes ses dispositions la décision rendue tenant l’absence de troubles de jouissance ;

Débouter l’Office public de l’habitat de [Localité 4] Méditerranée métropole de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner l’Office public de l’habitat de [Localité 4] Méditerranée métropole à payer à Mme [T] [L] [G] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Mme [T] [L] [G] conteste la résiliation de son bail ainsi que son expulsion. Elle nie être à l’origine des troubles allégués et affirme que M. [H], son voisin, en est l’auteur. Elle ajoute que de nombreux faits qui lui sont reprochés ne font pas état de troubles mais simplement d’actes de vie d’un locataire dans un appartement mal isolé. Elle affirme que les relations locatives se sont apaisées puisque les derniers faits reprochés à l’appelante remonteraient au 20 mai 2022, de sorte qu’aucun manquement aux obligations de la locataire ne perdurerait.

Dans ses dernières conclusions du 18 juillet 2023, ACM Habitat, pris en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Statuer ce que de droit sur la régularité de l’appel interjeté par Mme [T] [L] [G] ;

Confirmer le jugement du 22 novembre 2022 en toutes ses dispositions ;

Condamner Mme [T] [L] [G] au paiement de la somme de 1 500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel.

ACM Habitat conclut à la résiliation et à l’expulsion de Mme [T] [L] [G] pour manquement à son obligation de jouissance paisible du bien loué. Le bailleur met en avant les nombreuses plaintes pour menaces et violences qui ont été déposées à l’encontre de la locataire et de son conjoint, ce dernier ayant été condamné pour ce même motif.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 janvier 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande de résiliation du bail au motif de manquements de Mme [T] [L] à ses obligations contractuelles

L’article 7 b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’obligation de jouissance paisible impose au locataire de jouir des lieux loués dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, sans créer aux autres locataires des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le non-respect par le locataire de ses obligations peut, en cas de manquement grave, justifier la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil.

En l’espèce, au soutien de sa demande de résiliation du bail consenti à Mme [T] [L], ACM Habitat verse au débat de nombreuses pièces, notamment des attestations, une pétition signée par vingt-deux voisins, une sommation du 17 juin 2021, l’accord de médiation du 28 juillet 2021, un courriel, une fiche de suivi de réclamations, plusieurs plaintes, du 8 novembre 2021, du 20 mai 2022 et du 10 septembre 2022, ainsi qu’un avis d’audience et un avis à victime, l’informant du placement sous contrôle judiciaire du prévenu.

Il ressort de ces éléments que les troubles de voisinage imputés à Mme [T] [L] et à son compagnon, M. [S] [U], sont établis et ont perduré dans le temps.

A ce titre, notamment, le premier juge avait pu relever que celui-ci faisait l’objet de poursuites pénales pour des faits de violences avec usage ou menace d’une arme, commis à l’encontre de M. [K] [H], voisin de Mme [T] [L], et qu’il avait été placé sous contrôle judiciaire depuis le 28 janvier 2022, avec interdiction d’entrer en relation de quelque façon avec M. [K] [H].

En cause d’appel, ACM Habitat verse au débat un jugement du tribunal correctionnel du 2 novembre 2022, duquel il ressort que M. [S] [U] a été condamné à une peine d’emprisonnement délictuel de 12 mois, qu’un mandat d’arrêt a été décerné à son encontre, ce qui atteste de la gravité des faits reprochés, que la constitution de partie civile de M. [K] [H] a été accueillie et que la somme de 10 000 euros lui a été allouée en réparation de son préjudice.

La cour relève au surplus qu’avant l’audience de jugement, le tribunal avait été informé de la violation, par M. [S] [U], de son interdiction de paraître dans l’immeuble, selon procès-verbal de police en date du 21 mai 2022.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les troubles de voisinages sont établis, qu’ils ont perdurés et ont ainsi constitué des manquements particulièrement graves, qui justifient de la résiliation du bail consenti à Mme [T] [L].

Il s’ensuit que le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.

2. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [T] [L] sera condamnée aux dépens de l’appel.

Mme [T] [L], qui échoue en son appel, sera en outre condamnée à payer à ACM Habitat la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE Mme [T] [L] à payer à ACM Habitat la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [T] [L] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,