N° RG 26/00898 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OD52

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 26/00898 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OD52

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Me David ROSELMAC

Monsieur [B] [Q] [C]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me David ROSELMAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
23 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.A. DOMIAL
Société Anonyme à conseil d’administration, Société d’Habitations à Loyer Modéré,
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 945 651 149
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me TIR, substituant Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 139

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [Q] [C]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK, Greffière

DÉBATS :
A l’audience publique du 23 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie RECK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2024 avec prise d’effet au 12 novembre 2024, la SA DOMIAL a loué à Monsieur [B] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 477,23 euros outre 129,29 euros de provision pour charges, payable à terme échu le 5 de chaque mois suivant la facturation du loyer.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2025, la SA DOMIAL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 127,75 euros au titre des loyers et charges échus au 16 octobre 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, la SA DOMIAL a fait assigner Monsieur [B] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
• ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
• condamner en quittances et deniers le locataire à payer la somme de 4 760,68 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 novembre 2025,
• condamner en quittances et deniers le locataire à payer au titre des loyers courants à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la résiliation du bail un montant mensuel de 632,93 euros, incluant les loyers et l’avance mensuelle sur charges, outre l’indexation annuelle des loyers,
• condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète et effective des lieux,
• condamner le locataire à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais provisionnels d’assignation et de notification à la préfecture du Bas-Rhin.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 19 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 23 juin 2026.

A cette audience, la SA DOMIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en précisant qu’il n’est pas en possession d’un décompte actualisé et s’engage à le produire en cours de délibéré. Elle indique qu’elle n’est pas opposée à l’octroie de délais de paiement avec maintien du locataire dans les lieux sous réserve d’une clause cassatoire et précise que le paiement du loyer et charges courants est repris.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [B] [C], ne comparaît pas ni personne pour lui.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 9 juin 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels le locataire vit au domicile avec son épouse et leur fille née en fin d’année 2025. Les revenus mensuels du ménage composés d’un salaire et d’allocations familiale s’élèvent à 1 996,60 euros et les charges sont estimées à 779,53 euros. Monsieur [C] est intérimaire dans la logistique, les difficultés financières ayant entraîné la dette locative ont pour origine l’instabilité professionnelle que Monsieur [C] rencontre à la fin de ses contrats d’intérim. Depuis la reprise de son poste, les loyers et charges sont payés, il est noté une reprise régulière de leur paiement depuis le mois d’octobre 2025 avec un remboursement de 150 euros en sus à compter de mars 2026 pour apurer la dette locative. Il adhère à la proposition d’un accompagnement éducatif budgétaire. Le couple envisage de quitter les lieux depuis la naissance de leur enfant, le logement de type T2 étant devenu petit. Le travailleur social préconise le maintien du bail avec un plan d’apurement de 150 euros mensuels sur 26 mois.

L’affaire est mise en délibéré au 23 octobre 2026.

Par note en délibéré du 23 juin 2026 reçue le 24 juin 2026 au greffe, la SA DOMIAL a transmis un décompte actualisé au 23 juin 2026 faisant état d’une dette locative d 3 527,75 euros, loyer du mois de mai 2026 compris.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 30 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA DOMIAL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 23 juin 2026, la dette locative de Monsieur [B] [C] s’élève à la somme de 3 527,75 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

• Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 28 octobre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la situation financière exposée dans le cadre du diagnostic social et financier, de la reprise par le locataire du paiement du loyer et charges courants avec versement d’un complément pour apurer la dette locative qui a diminué et de l’accord du bailleur pour l’octroi de délais de paiement avec maintien dans les lieux, il y a lieu d’accorder à Monsieur [B] [C], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 25 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 150 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [B] [C] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [B] [C] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [C] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA DOMIAL les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 novembre 2024 avec prise d’effet au 12 novembre 2024 entre la SA DOMIAL, d’une part, et Monsieur [B] [C], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 10 décembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [C] à verser à la SA DOMIAL la somme de 3 527,75 euros (décompte arrêté au 23 juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [B] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités de 150 euros chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA DOMIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que Monsieur [B] [C] soit condamné à verser à la SA DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA DOMIAL du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [B] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière La Juge des Contentieux
de la Protection
Nathalie RECK Gussun KARATAS