TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 25 SEPTEMBRE 2026

Minute : n° 26/00173

DOSSIER N° : N° RG 26/00161 – N° Portalis DB3A-W-B7K-ELEL
N.A.C. : 30B
AFFAIRE : [X] [G] [E] épouse [W], [S] [V] [W] époux [E] / [F] [K]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Mme MALLET, Vice-Présidente

GREFFIER : Mme PELFORT
Mme VERGNES (lors des débats)

DEMANDEURS

– Mme [X] [E] épouse [W]
née le 17 Juillet 1941 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Emmanuel GIL, avocat au barreau de TOULOUSE

– M. [S] [W] époux [E]
né le 24 Mai 1942 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Emmanuel GIL, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

– M. [F] [K]
né le 27 Avril 1960 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]

défaillant

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 07 Août 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2026 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé du 7 juillet 2021, M. [S] [W] et Mme [X] [E] épouse [W] ont donné à bail commercial à M. [F] [K] un local sis [Adresse 3], moyennant un loyer de 300 euros par mois avec prise d’effet immédiate.

M. [K] est tombé en arrérage de loyers à compter du mois d’octobre 2025.

Par exploit du 3 juin 2026, les époux [W] ont fait signifier à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, sans succès.

Par exploit du 8 juillet 2026, M. [S] [W] et Mme [X] [E] épouse [W] ont assigné M. [F] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire aux fins de :
– CONSTATER la résiliation du bail consenti par les époux [W] à M. [F] [K], outre, de tous occupants de son chef, des lieux loués sis [Adresse 4] ;
– ORDONNER l’expulsion de M. [F] [K], outre, de tous occupants de son chef, des lieux précédemment loués, sans délai, au besoin avec le concours de la force publique ;
– CONDAMNER à titre provisionnel M. [F] [K] d’avoir à régler aux époux [W] la somme de 2 700 euros provisoirement arrêtée au mois de juin 2026 inclus, puis à parfaire de l’intérêt au taux légal à compter du présent acte jusqu’à l’entier paiement ;
– CONDAMNER, en sus, M. [F] [K] d’avoir à régler aux époux [W] une indemnité d’occupation de 300 euros par mois à compter de la prise d’effet de la résiliation du bail, cela jusqu’à complète libération des lieux avec remise effective des clés ;
– RAPPELER que la présente décision à intervenir sera, de droit, assortie de l’exécution provisoire ;
– CONDAMNER, enfin, M. [F] [K] d’avoir à régler aux époux [W] la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire

Au soutien de leurs prétentions, les époux [W] font valoir que le preneur est tombé en arrérage de loyer, qu’ils lui ont fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux et qu’ils entendent donc se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail conclu. Les époux [W] entendent voir prononcer l’expulsion du preneur, sa condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif et que soit mis à sa charge le paiement d’une indemnité d’occupation dans l’attente d’un départ effectif des lieux. Ils arguent enfin avoir dû exposer des frais pour sa défense, sollicitant une condamnation de la partie adverse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [K], bien que régulièrement assigné, ne s’est pas constitué.

L’affaire, appelée à l’audience du 7 août 2026, a été mise en délibéré au 25 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résolution du bail et l’expulsion de M. [F] [K]

L’article 834 du code de procédure civile énonce : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il résulte des termes de l’article L 145-41 du code de commerce que :

 » Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
« Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, les époux [W] justifient du contrat de bail commercial conclu avec M. [F] [K] en date du 7 juillet 2021, portant sur des locaux en rez-de-chaussée sis [Adresse 3].

Le contrat prévoit une clause résolutoire, au paragraphe XVI, stipulée ainsi qu’il suit : « A défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’exécution d’une seule condition des conditions du présent bail, sans aucune formalité judiciaire et un mois après un simple commandement de payer rappelant la présente clause résolutoire et resté sans effet durant ce délai, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, et l’expulsion du preneur pourra voir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé, sans préjudice de tous dépens et dommages et intérêts, et sans que l’effet de la présente clause ne puisse être annulée par des offres réelles, passé le délai sus-indiqué ».

Il appert que M. [F] [K] ne s’est pas acquitté des causes du commandement de payer qui lui a été signifié le 3 juin 2026 et qui rappelait la clause résolutoire prévue au bail telle que susmentionnée, puisqu’il n’est justifié d’aucun règlement postérieur à cette date.

Dans ces conditions, il convient de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 4 juillet 2026.

Le bail avait été initialement consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 3 600 euros, soit 300 euros par mois, payable entre les mains du bailleur

Les éléments versés aux débats démontrent que les loyers n’ont pas été acquittés avec régularité, de sorte qu’un arriéré s’est constitué.

Il appartient au preneur de démontrer qu’il s’est acquitté de son obligation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Or, le paiement du loyer est une obligation incontestable du locataire.

M. [F] [K] sera dès lors condamné à payer, à titre provisionnel, aux époux [W] la somme de 2 700 euros, somme arrêtée au mois de juin 2026 inclus, à parfaire. Il sera rappelé que les intérêts légaux courent de droit à compter de la présente décision.

En l’état, M. [F] [K] est occupant sans droit des locaux appartenant aux requérants depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion du défendeur.

Dès lors, M. [F] [K] devra quitter les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire par le défendeur, et en application des articles L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues.

L’obligation du défendeur de payer, outre les arrérages de loyer, une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail, n’est pas davantage sérieusement contestable.

M. [F] [K] sera condamné, à titre provisionnel, à payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de juillet 2026, fixée provisoirement aux montants actuels des loyers et charges, jusqu’à libération effective des lieux comprenant notamment la remise des clés ou l’expulsion.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [K] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer relatif à l’arrérage de loyer.

En outre, l’équité ne commande pas que soit exclue l’application en l’espèce de l’article 700 du code de procédure civile qui est de principe à la charge de la partie perdante ou de celle condamnée aux dépens. Une somme de 1 000 euros sera allouée à ce titre aux demandeurs.

Il est rappelé que la présente ordonnance, qui met fin à l’instance, est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Patricia MALLET, juge des référés, par décision réputée contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 juillet 2026 ;

Constatons la résiliation de plein droit du bail commercial liant M. [S] [W] et Mme [X] [E] épouse [W] à M. [F] [K] à compter du 4 juillet 2026 ;

Ordonnons l’expulsion de M. [F] [K] et de tout occupant de son chef des locaux en rez-de-chaussée sis [Adresse 3], occupés sans droit, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Ordonnons, à défaut de libération des lieux, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

Condamnons M. [F] [K] à payer par provision M. [S] [W] et Mme [X] [E] épouse [W] la somme de DEUX MILLE SEPT CENTS EUROS (2 700 €), à valoir sur les arrérages de loyers et des charges, somme arrêtée au mois de juin 2026 inclus, à parfaire et assortie de droit d’intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons par provision M. [F] [K] à payer à M. [S] [W] et Mme [X] [E] épouse [W], chaque mois à compter du mois de juillet 2026, une indemnité d’occupation journalière fixée provisoirement aux montants actuels des loyers et charges, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion, ;

Condamnons M. [F] [K] aux dépens de l’instance y incluant le coût du commandement de payer du 3 juin 2026 ;

Condamnons M. [F] [K] à payer à M. [S] [W] et Mme [X] [E] épouse [W] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été prononcée par Mme Patricia MALLET, vice-présidente, statuant comme juge des référés, assistée de Mme Gwenaëlle PELFORT, greffière.

Le greffier Le président