Expéditions le : Minute n° 26/00311

Grosse :

JUGEMENT DU : 23 Octobre 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00049 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GBOD

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Madame [R] [T] épouse [N]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Louis MERMET de la SCP MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIERS : Mme BOURGEOIS, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 Septembre 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 23 Octobre 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 3 février 2023, Mme [R] [T] épouse [N] a donné en location à M. [W] [Y] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 357,53 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 444,79 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2025, Mme [R] [T] épouse [N] a fait assigner M. [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy pour demander, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :
à titre principal, voir constater le 4 septembre 2025 la résiliation du bail consenti par Mme [R] [N], née [T] à M. [W] [Y], pour un appartement de type 1 (lot 389) sis [Adresse 3] – [Adresse 4] à [Localité 2], ainsi qu’une cave n°C8 (lot 395), un parking couvert n°PC 25 (lot 452) et un parking extérieur n°48, en vertu du commandement de payer visant la clause résolutoire notifié au locataire le 3 juillet 2025,à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail précité consenti par Mme [R] [N], née [T] à M. [W] [Y], aux torts exclusifs de ce dernier,s’entendre déclarer M. [W] [Y] occupant sans droit ni titre de l’appartement objet du bail,s’entendre condamner M. [W] [Y] à libérer les locaux qu’il occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir,voir juger que passé ce délai, Mme [R] [T] épouse [N] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [W] [Y] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force publique si besoin est,s’entendre condamner M. [W] [Y] à payer à Mme [R] [T] épouse [N] la somme de 4 870,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 12 novembre 2025, mois de novembre inclus, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation échus entre cette date et celle du jugement à intervenir, outre intérêts au taux legal à compter de la présente assignation,s’entendre condamner M. [W] [Y] à payer à Mme [R] [T] épouse [N] une indemnité d’occupation qu’il conviendra de fixer à la somme de 797,93 euros par mois, avec indexation comme pour les loyers, à compter du jugement à intervenir et jusqu’au depart effectif des lieux de M. [W] [Y],s’entendre condamner M. [W] [Y] à payer à Mme [R] [T] épouse [N] une indemnité de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,s’entendre condamner M. [W] [Y] en tous les dépens de l’instance,rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2026.

A l’audience, Mme [R] [T] épouse [N], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12 144,26 euros au jour de l’audience. Elle précise que le locataire n’a jamais payé ses loyers.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [W] [Y] n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 juillet 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 17 décembre 2025 pour une audience fixée au 16 septembre 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois et que le commandement de payer accorde un délai de 2 mois au locataire, lequel sera retenu comme lui étant plus favorable.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 3 juillet 2025, pour le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 2 444,79 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au jour de l’audience et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 3 juillet 2025 et le 4 septembre 2025, la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 4 septembre 2025 et que M. [W] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [W] [Y] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Absent à l’audience, il n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation, il n’a pas répondu aux convocations de l’enquêteur social. Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [W] [Y] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [W] [Y], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [W] [Y] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 797,93 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au jour de l’audience, M. [W] [Y] est redevable d’une somme totale de 12 144,26 euros.

En conséquence, M. [W] [Y] sera condamné à payer à Mme [R] [T] épouse [N] la somme de 12 144,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de septembre.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2025 sur la somme de 4 870,56 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

M. [W] [Y] succombant au principal sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [W] [Y] sera donc condamné à payer à Mme [R] [T] épouse [N] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de Mme [R] [T] épouse [N],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 février 2023 entre Mme [R] [T] épouse [N] d’une part, et M. [W] [Y] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 4 septembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [W] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à M. [W] [Y] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [W] [Y] de s’exécuter volontairement, Mme [R] [T] épouse [N] pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [W] [Y] à payer à Mme [R] [T] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 797,93 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [W] [Y] à payer à Mme [R] [T] épouse [N] la somme de 12 144,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du jour de l’audience, échéance de septembre incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2025 sur la somme de 4 870,56 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE M. [W] [Y] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [W] [Y] à payer à Mme [R] [T] épouse [N] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Cyrielle ROCHEL Manon FAIVRE