TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 26/00207 – N° Portalis DBXI-W-B7K-DRIF

Minute n°

S.A. ERILIA

C/

Mme [Z] [G] [M]

Copie exécutoire
délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Octobre 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître RETALI de la SCP CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA substituée par Me Anne-marie GIORGI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

Mme [Z] [G] [M], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI en présence de [V] [A] auditrice de justice
GREFFIER : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 06 Juillet 2026 mise en délibéré au 05 Octobre 2026.

DÉCISION :

Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

La S.A ERILIA a donné à bail à Madame [Z] [G] [M] un logement de type T4 et un garage situés [Adresse 4], par un acte daté du 16 novembre 2010, moyennant respectivement un loyer initial mensuel de 451,64 € outre 56,51 € de charges locatives et un loyer de 56,29 euros au titre d’un garage.

Se prévalant d’un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés à hauteur en principal de la somme de 839,50 €, délivré à la locataire selon acte de Commissaire de justice du 10 novembre 2025, la SA ERILIA l’a assigné en référé le 04 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BASTIA, aux fins :

de constater que la clause résolutoire contenue dans le bail sera acquise et que la location consentie à Madame [Z] [G] [M] sera résiliée au jour de l’ordonnance à intervenir et en conséquence :d’ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs, le tout aux frais de la requisede la condamner au titre des loyers et des charges à la somme de 1 112,15 € avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux, nonobstant augmentations légales,de la condamner à régler la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,de voir ordonner l’exécution provisoire au visa de l’article 515 du code de procédure civile.
L’affaire a été fixée à l’audience du 11 mai 2026 à laquelle Madame [Z] [G] [M] n’a pas comparu et a été renvoyée à l’audience du 06 juillet 2026 avec avis défendeur.

A l’audience, la SA ERILIA, représentée par un avocat, a maintenu ses demandes initiales en actualisant la dette locative à la somme de 1 448,18 € au 03 juillet 2026. Elle précisait que la locataire avait repris le paiement de son loyer courant et qu’elle n’était pas opposée à la mise en place d’un échéancier à hauteur de 80 € par mois en sus du loyer courant, sous réserve du bénéfice de la clause de déchéance, en cas de non-respect de l’échéancier de paiement. Elle expliquait que la locataire avait retrouvé un emploi moyennant un salaire d’un montant de 1 800 € par mois, qu’il s’agissait d’un CDD mais qu’il se transformerait certainement en CDI.

Madame [Z] [G] [M] était non comparante ni représentée à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 octobre 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’assignation

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence du commissaire de justice enregistrée le 06 février 2026 dans le délai de six semaines avant l’audience, et la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 11 novembre 2025, de sorte que l’assignation est recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Toutefois, le juge des référés n’a pas à relever l’urgence lorsqu’il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.

L’article 835 alinéa 2 du même code dispose aussi que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des différents décomptes et du commandement de payer, la preuve de la défaillance à l’obligation de règlement des loyers incombant à la locataire n’est pas sérieusement contestable, ce qui conduit à considérer comme acquises les conditions fixées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, le bail signé par les parties comporte une clause résolutoire, rappelée dans le commandement de payer délivré le 10 novembre 2025. Il s’ensuit, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, que l’action est fondée, le paiement du loyer constituant une des obligations principales du locataire, en application du bail et des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail, deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 11 janvier 2026.

Sur les demandes d’expulsion, du paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation

L’expulsion n’est pas une sanction de la mauvaise foi du locataire, mais la conséquence juridique de l’application du contrat de bail et des dispositions légales : le bail étant résilié pour défaut de paiement des loyers et charges, même si ce défaut de paiement est indépendant de toute mauvaise foi du locataire, cette résiliation entraîne automatiquement pour le locataire la perte de son droit d’occupation du local anciennement donné à bail.

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre.

Le maintien dans les lieux de Madame [Z] [G] [M], sans droit ni titre, depuis la résolution du bail, cause à la bailleresse un préjudice incontestable, ce qui justifie que Madame [Z] [G] [M] soit tenue au paiement, à titre provisionnel, et jusqu’à la libération des lieux, d’indemnités d’occupation égales aux montants des loyers contractuels et des charges payables et révisables dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit à partir du 11 janvier 2026, date de la résiliation du bail.

S’agissant de la dette locative, la SA ERILIA verse aux débats un relevé de compte, dont le solde de 1 448,18 € est arrêté au 03 juillet 2026, en ce compris des frais de justice facturés les 17 et 23 mai 2026 pour un montant de 134,01 €.

Il s’ensuit que l’indemnité provisionnelle doit être fixée à la somme de 1 314,17 € déduction faite des frais de justice qui n’entrent pas dans les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au jour de l’assignation, et il y a lieu de condamner Madame [Z] [G] [M] à payer cette somme à la SA ERILIA.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Lors de l’audience, la SA ERILIA demande que l’échéancier mis en place soit validé, à savoir une échéance de 80 € versée en sus du loyer du courant afin de permettre l’apurement de la dette locative, sous réserve du bénéfice de la clause de déchéance, en cas de non-respect de l’échéancier de paiement.

Il apparaît que Madame [Z] [G] [M] a repris le paiement de ses loyers à compter du mois de novembre 2025 et qu’elle verse une somme supplémentaire de 80 € depuis le mois de janvier 2026. Elle a également effectué un virement le 07 avril 2026 d’un montant de 321,66 €.

En application des dispositions précitées et au regard des débats, il y a lieu d’octroyer à la locataire des délais de paiement.

Madame [Z] [G] [M] sera par conséquent condamnée à payer à la SA ERILIA la somme de 1 314,17 € qu’elle est autorisée à s’acquitter dans un délai maximum de trois ans, selon 16 mensualités de 80,00 € et la 17ème du solde restant soit 34,17 €, le premier règlement devant intervenir le 15 du mois suivant le prononcé de la présente décision et les autres le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, outre le paiement des loyers courants.

Dès lors, la résiliation du bail constatée ne prendra effet que dans le cas où Madame [Z] [G] [M] ne respecterait pas le plan d’apurement correspondant à la dette locative, en sus du paiement des loyers courants.

Il importe d’insister auprès de Madame [Z] [G] [M] sur le respect strict du plan d’apurement, car à défaut du paiement d’une seule échéance, la totalité de la somme redeviendrait exigible, et le bail étant résilié donnerait alors lieu à expulsion du logement et du garage.

Sur la demande d’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les demandes accessoires

Au regard des débats, il ne paraît pas inéquitable de condamner Madame [Z] [G] [M] au règlement à la SA ERILIA de la somme de 100 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de Madame [Z] [G] [M] les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Muriel VINCENSINI, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort, susceptible d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, les articles 1103, 1741 du code civil et les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail et le commandement visant la clause résolutoire,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation à la date du 11 janvier 2026,

DISONS que Madame [Z] [G] [M] est occupante sans droit ni titre depuis lors,

CONDAMNONS Madame [Z] [G] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de poursuite du bail,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 janvier 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Madame [Z] [G] [M] à payer à SA ERILIA, à titre provisionnel, la somme de 1 314,17 € représentant le solde des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 03 juillet 2026, avec intérêts au taux légal, à compter de la présente décision,

DEBOUTONS la SA ERILIA du surplus de sa demande au titre de l’indemnité provisionnelle correspondant à des frais de justice,

DISONS que Madame [Z] [G] [M] pourra se libérer de sa dette dans un délai maximum de trois ans, selon 16 mensualités de 80,00 € chacune et la 17ème du solde restant soit 34,17 €, le premier règlement devant intervenir le 15 du mois suivant le prononcé de la présente décision et les autres le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, outre le paiement des loyers courants,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés selon le plan d’apurement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée un mois après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;
qu’à défaut pour Madame [Z] [G] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par le bailleur,
CONDAMNONS Madame [Z] [G] [M] à payer à la SA ERILIA la somme de 100 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DISONS que Madame [Z] [G] [M] sera tenue aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, ceux de l’assignation et de la notification au représentant de l’Etat.

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT