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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 26/00603 – N° Portalis DBYN-W-B7J-FAB5 Page sur
COUR D’APPEL D’ORLÉANS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 21 OCTOBRE 2026

N° RG 26/00603 – N° Portalis DBYN-W-B7J-FAB5
Minute : 2026/705

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. ROUGE VERT BLANC NOIR
Château de [Etablissement 1]
[Localité 3]
représentée par Me François JAECK, avocat au barreau de BLOIS, substitué par Me Alexandre GODEAU, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [J]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Nelly GALLIER, avocate au barreau de BLOIS, substituée par Me Arthur PRUD’HOMME, avocat au barreau de BLOIS

DEBATS : à l’audience publique du 17 Juin 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrate à titre temporaire,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière.

GROSSE : Me François JAECK
EXPÉDITION : Me Nelly GALLIER,
le :
Copie Dossier

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 janvier 2023, la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR a fait assigner Monsieur [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois auquel elle demandait notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de déclarer valable le congé délivré à Monsieur [I] [J] le 19 juillet 2022 pour le 19 janvier 2023, de déclarer Monsieur [I] [J] occupant sans droit ni titre des locaux occupés Château de [Etablissement 1] à [Localité 3] (41) et ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux soit 250,00 euros par mois, de condamner Monsieur [I] [J] à lui payer la somme de 2.487,00 euros au titre des consommations électriques frauduleusement appréhendées, outre 10.000,00 euros au titre des troubles occasionnés par l’exercice dans les lieux loués d’une activité commerciale et par l’appropriation sans droit ni titre des locaux non loués (orangerie et écurie); la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR (dénommée SASU RVBN) sollicitait également la condamnation de Monsieur [J] à lui régler ses frais irrépétibles ainsi que les dépens de l’instance.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 octobre 2024.

Au cours de cette audience, la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions et actualisait ses demandes, notamment sur l’expulsion de Monsieur [J], ce dernier ayant quitté les lieux dans le courant de l’année 2023.

En défense, Monsieur [I] [J] s’opposait aux demandes de la SASU RVBN et demandait notamment au tribunal de déclarer nul et non avenu le contrat de bail signifié le 20 janvier 2020 ainsi que le congé délivré le 19 juillet 2022.

Par jugement mixte contradictoire en date du 18 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection de BLOIS a :
– Déclaré l’action de la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR recevable ;
– Constaté la validité du congé délivré le 19 juillet 2022 ;
– Constaté la résiliation du contrat conclu le 20 janvier 2020 entre la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR et Monsieur [I] [J] portant sur le bien situé Château de [Etablissement 1] à [Localité 3] (41) ;
– Dit Monsieur [I] [J] occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié;
– Condamné Monsieur [I] [J] à payer à la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, soit 250,00 euros à compter du 21 janvier 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
– Ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder Monsieur [B] [W] avec mission habituelle en la matière, et notamment de :
* Déterminer la nature et l’étendue de l’occupation des lieux par Monsieur [I] [J];
* Décrire les désordres constatés sur le bien, donner les éléments permettant d’imputer les travaux éventuels de remise en état à Monsieur [I] [J] et en chiffrer le coût le cas échéant ;
* Le cas échéant, déterminer la valeur du préjudice subi par la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR résultant de consommations électriques frauduleuses ;
* Donner la valeur locative du bien, en ce qui concerne les parties occupées par Monsieur [I] [J] mais non visées par le bail du 20 janvier 2020 ;

(…/…)
– Sursis à statuer sur les autres demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Monsieur [W] a été remplacé par Monsieur [H] [S], lequel a procédé à une visite des lieux contradictoire et une évaluation le 26 juin 2025 et a rendu son rapport d’expertise le 25 novembre 2025.

Le dossier est ainsi revenu à l’audience du 17 juin 2026.

À cette audience, la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR, représentée par son avocat, a déposé des conclusions au fond VI par lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :
– Condamner Monsieur [I] [J] à lui payer la somme de 2.243 euros au titre des consommations électriques commises par celui-ci ;
– Condamner Monsieur [I] [J] à lui payer la somme de 12.707,88 euros au titre des troubles par lui occasionnés par l’exercice dans les lieux loués, d’une activité commerciale, et à titre d’indemnité d’occupation pour les locaux par lui occupés sans droit ni titre alors qu’ils ne lui étaient pas loués ;
– Condamner Monsieur [I] [J] à lui payer la somme de 11.936 euros + TVA au taux de 20% au titre des travaux de remise en état des immeubles dégradés par Monsieur [J];
– Condamner Monsieur [I] [J] à lui payer le coût :
* du constat du 9 septembre 2021, pour la somme de 369,20 euros,
* de la signification de la sommation du 27 juin 2022 pour la somme de 141,34 euros,
* le coût du congé signifié le 19 juillet 2022 pour la somme de 263,99 euros,
* le coût du constat du 19 janvier 2023 pour la somme de 549,20 euros,
en indemnisation des frais d’huissier que la SASU a dû exposer pour faire sanctionner les manquements du locataire ;
– Condamner Monsieur [I] [J] à lui payer une somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 Du code de procédure civile ;
– Condamner Monsieur [I] [J] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du constat du 9 septembre 2021, la signification de la sommation du 27 juin 2022, le coût du congé signifié le 19 juillet 2022 et le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [S];
– Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sauf à ce qu’il en soit d’ores et déjà revêtu de plein droit par l’effet de la loi ;
– Débouter Monsieur [J] de ses demandes plus amples ou contraires.

Par conclusions après expertise déposées à l’audience, Monsieur [I] [J] demande au juge des contentieux de la protection de :
– Déclarer irrecevable et mal fondée la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
– Débouter la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
– La condamner aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du constat du 9 septembre 2021, la signification de la sommation du 27 juin 2022, le coût du congé signifié le 19 juillet 2022, le coût du constat d’état des lieux de sortie établi le 26 mai 2023 et le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [S] qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il est renvoyé aux conclusions sus visées pour un exposé détaillé des moyens et prétentions des parties, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2026 par mise à disposition au greffe, prorogé au 21 octobre 2026.

Le présent jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intérêt et la qualité à agir de la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR

Selon l’article 31 du code de procédure civile,  » L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.  »

Monsieur [J] conteste la qualité à agir de la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR à son encontre et plus exactement son titre sur les dépendances qu’il a occupées en sus du logement d’habitation, logement pour lequel il disposait d’un contrat de bail signé le 20 janvier 2020.

Il ressort des éléments versés aux débats que la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR est immatriculée au RCS de Blois depuis le 08 janvier 2020 avec un début d’activité au 26 novembre 2019. Son siège social est situé Château de [Etablissement 1] à [Localité 3] et son objet social consiste dans l’exploitation, directe ou indirecte, de tous établissements se rapportant à l’hôtellerie, la restauration, le tourisme, les loisirs, et les métiers de service, la location, la sous-location des établissements possédés en pleine propriété ou loués.

Par ailleurs, la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR produit un contrat de bail commercial signé le 18 avril 2019 aux termes duquel la société BLEU BLANC ROUGE FZE a donné à bail à la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR un immeuble cadastré C[Cadastre 1], C[Cadastre 2] constitué d’un château et de ses annexes, situé au Château de [Etablissement 1] à [Localité 3]. Le bail a été renouvelé dans des termes similaires le 10 janvier 2020.

Par suite, la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR disposait bien de la capacité juridique de donner à bail le bien litigieux.

Il convient également de rappeler que dans le jugement mixte rendu le 18 décembre 2024, la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR a été déclarée recevable à agir à l’encontre de Monsieur [I] [J] sur le fondement du contrat de bail du 20 janvier 2020.

Il convient d’examiner chacune des demandes indemnitaires formulées par la bailleresse, à la lumière du rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [S] le 25 novembre 2025.

Sur la demande de paiement de la somme de 2.243 euros au titre des consommations électriques de Monsieur [J]

Il n’est pas contesté par Monsieur [J] qu’il a exercé une activité commerciale de brocante dans des dépendances du château ; il indique que Madame [U] en était informée et qu’elle avait donné son accord.

Peu importe l’accord ou non de la bailleresse, il n’est pas contesté que cette activité a généré une consommation électrique.

Il est indiqué dans le rapport d’expertise judiciaire que des sous-compteurs auraient dû être installés. Force est de constater qu’ils ne l’ont pas été, mais que cela est justifié par le fait que Monsieur [J] n’a pas utilisé les dépendances en question avec son autorisation, selon la bailleresse.

Répondant à sa mission, l’expert a pu chiffrer la consommation électrique générée par Monsieur [J] dans ces dépendances, puisque malgré la demande de Monsieur [S], aucune des parties n’a communiqué ses factures d’électricité.

Monsieur [S] indique ainsi en page 28 de son rapport que  » Monsieur [J] avait une activité de brocante et rénovait des meubles avec le matériel suivant : compresseur, scie circulaire, ponceuse et scie sauteuse. Monsieur [J] consommait également de l’électricité pour l’éclairage.  »

L’expert explique ensuite ses calculs et chiffre à la somme de 2.243 euros par an la consommation électrique de Monsieur [J] pour son activité de brocante exercée dans les dépendances.

La SASU ROUGE VERT BLANC NOIR demande la condamnation de Monsieur [J] à lui régler la somme de 2.243 euros.

Il résulte de ce qui précède qu’il sera fait droit à sa demande et que Monsieur [J] sera donc condamné à payer à la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR la somme de 2.243 euros au titre de ses consommations électriques.

Sur la demande de paiement de la somme de 12.707,88 euros pour l’exercice par Monsieur [J] d’une activité commerciale de brocante

Ainsi qu’il a été précédemment indiqué, il n’est pas contesté par Monsieur [J] qu’il a exercé une activité commerciale de brocante dans des dépendances du château.

Répondant au point 6 de sa mission, l’expert judiciaire a estimé très précisément la valeur locative du bien.

Il ressort des débats et des pièces communiquées que Monsieur [J] a occupé cette dépendance dès le mois de septembre 2019. La somme totale de 12.707,88 euros retenue par l’expert judiciaire pour une occupation de ces dépendances par Monsieur [J] du mois de septembre 2019 jusqu’au 26 mai 2023, date d’établissement de l’état des lieux de sortie, sera ainsi retenue.

Il résulte de ces éléments qu’il sera fait droit à la demande de la bailleresse à ce titre et que Monsieur [J] sera donc condamné à payer à la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR la somme de 12.707,88 euros pour son occupation des dépendances avec son activité de brocante.

Sur la demande de paiement de la somme de 11.936 euros hors taxes au titre des travaux de remise en état

La SASU ROUGE VERT BLANC NOIR reproche à Monsieur [J] d’avoir percé un mur de briques entre deux pièces, d’avoir décollé l’enduit mural afin de laisser les briques apparentes dans les trois pièces principales, d’avoir créé une fissure dans le mur de la première dépendance, visible dans les écuries, d’avoir fait des trous dans la dépendance du fond pour fixer ses machines dans le sol et d’avoir enlevé et déplacé des boiseries.

S’agissant du mur de briques percé entre deux pièces, l’expert judiciaire, répondant à sa mission, conclut qu’il ne s’agit pas d’un désordre, compte tenu de la description des lieux dans le bail d’habitation signé au mois de janvier 2020, qui fait état de deux chambres. Cela laisse entendre que le percement est antérieur à l’occupation des lieux par Monsieur [J]. Monsieur [S] précise également que l’ouverture a été habillée et qu’une porte a été posée.

S’agissant des enduits muraux dans les trois pièces principales, il ressort du rapport d’expertise qu’il ne s’agit pas non plus d’un désordre, d’autant que depuis le départ de Monsieur [J], la bailleresse a effectué des travaux et les murs ont été repeints.

Concernant la fissure, elle a été réparée. L’expert n’a donc pas pu constater le désordre. La bailleresse, malgré la demande de Monsieur [S] et son engagement lors de la visite des lieux, n’a pas produit la facture de réparation de cette fissure.

S’agissant des trous au sol, l’expert a dénombré 10 trous. Il a retenu une somme forfaitaire de 20 euros par trou, et chiffre donc le préjudice à hauteur de la somme de 200 euros.

Enfin concernant les boiseries, elles ont depuis le départ de Monsieur [J] été déplacées dans le château. L’expert n’a donc pas pu constater le déplacement des boiseries dans l’habitation louée par Monsieur [J] et en conclut qu’il ne s’agit pas d’un désordre.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [I] [J] sera condamné à payer à la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR la somme de 200 euros hors taxes soit 240 euros TTC, en réparation du seul désordre constaté et retenu, compte tenu des pièces versées aux débats et du rapport d’expertise judiciaire, à savoir les trous percés dans le sol de la dépendance du fond.

Sur les autres demandes

Compte tenu des frais exposés et de la durée de la procédure, il n’apparaît pas inéquitable en l’espèce de condamner Monsieur [I] [J] à payer à la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [J] sera également condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 9 septembre 2021, le coût de la signification de la sommation du 27 juin 2022, le coût du congé du 19 juillet 2022 ainsi que les frais d’expertise judiciaire.

Il sera également dit que les frais d’établissement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie le 26 mai 2023 seront partagés par moitié entre les parties.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR recevable en son action ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] à payer à la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR la somme de 2.243,00 euros au titre de ses consommations électriques ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] à payer à la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR la somme de 12.707,88 euros pour son occupation des dépendances avec son activité de brocante;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] à payer à la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR la somme de 240,00 euros TTC au titre des travaux de remise en état ;

DÉBOUTE la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] à payer à la SASU ROUGE VERT BLANC NOIR la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 9 septembre 2021, le coût de la signification de la sommation du 27 juin 2022, le coût du congé du 19 juillet 2022 ainsi que les frais d’expertise judiciaire ;

DIT que les frais du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi le 26 mai 2023 seront partagés par moitié entre les parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,