Du 11 septembre 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 26/00650 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3V7I

[U] [F]

C/

[J] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 septembre 2026

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [F]
né le 04 Juillet 1942 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître PERETTI substituant Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS

DEFENDERESSE :

Madame [J] [H]
née le 16 Juillet 1957 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représentée par Me Viviane VERNARDAKIS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Juin 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Mars 2026

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Conformément à un engagement verbal du 15 juillet 1995, Mme [X] [F] a donné à bail à Mme [J] [H] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte sous seing privé du 1er février 2020, Mme [X] [F] a régularisé avec Mme [J] [H] un contrat de bail écrit portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 340 euros et de 10 euros de charges.

Le 30 décembre 2021, Mme [X] [F] a donné à titre de partage anticipé la nue-propriété du bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 3] à ses trois enfants : Mme [E] [F], M. [B] [F] et Mme [M] [F] et l’usufruit à son époux, M. [U] [F].

Mme [X] [F] est décédée le 30 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, M. [U] [F] a assigné Mme [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, obtenir l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative d’un montant de 1823,30 euros.

Par ordonnance rendue le 19 avril 2024, le juge des référés a débouté M. [U] [F] de ses demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion au motif que les causes du commandement de payer avaient été régularisées dans le délai de deux mois.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, Mme [J] [H] a assigné M. [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir désigner un expert judiciaire se plaignant de l’existence de désordres au sein du logement qu’elle occupe au [Adresse 4] à MONSEGUR (33580). A titre reconventionnel, M. [U] [F] a sollicité la condamnation de Mme [J] [H] au paiement de la somme provisionnelle de 895,80 euros au titre de l’arriéré de loyers.

Par ordonnance rendue le 12 septembre 2025, le juge des référés a rejeté la demande d’expertise et a débouté M. [U] [F] de sa demande de condamnation relevant une contestation sérieuse.

Par déclaration en date du 15 octobre 2025, Mme [J] [H] a interjeté appel de la décision. Par arrêt rendu le 28 mai 2026, la cour d’appel de [Localité 5] a confirmé l’ordonnance rendue le 12 septembre 2025.

Par acte délivré le 22 avril 2025, Mme [E] [F], M. [B] [F], Mme [M] [F] et M. [U] [F] ont fait délivrer à Mme [J] [H] un congé avec offre de vente au prix de 120 000 euros.

Indiquant que Mme [J] [H] n’a pas accepté l’offre de vente et se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail, par acte de commissaire de justice du 3 mars 2026, M. [U] [F] a assigné Mme [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 22 mai 2026 aux fins de voir :
déclarer M. [U] [F] recevable et bien-fondé en ses demandes
constater la résiliation du contrat de bail en application du congé pour vente délivré le 22 avril 2025 à effet du 31 janvier 2026 ;
ordonner à Mme [J] [H] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef à compter de la signification de la décision à intervenir
Ordonner l’expulsion de Mme [J] [H] ainsi que toute personne ou bien s’y trouvant de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par le bailleur ou à défaut par le tribunal
Condamner Mme [J] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe d’ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi
Condamner Mme [J] [H] au paiement de la somme de 543,80 euros au titre des arriérés de loyer
Condamner Mme [J] [H] au paiement d’une indemnité de 1000 euros au titre de la résistance abusive
Condamner Mme [J] [H] à payer une somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner Mme [J] [H] aux entiers dépens, en ce compris les frais de procès-verbal de constat locatif et de convocation à l’état des lieux de sortie
Rappeler l’exécution provisoire de la décision ;

A l’audience du 22 mai 2026, l’affaire a été renvoyée au 26 juin 2026.

Lors de cette audience, M. [U] [F], représenté par son conseil maintient ses demandes initiales et demande de rejeter les demandes adverses. Il expose que le congé a été régulièrement délivré à la locataire qui ne s’est pas manifestée de sorte que le bail est résilié depuis le 31 janvier 2026. Concernant la dette locative, M. [U] [F] indique qu’il produit un décompte démontrant qu’il existe des impayés de loyers.

En défense, Mme [J] [H] représentée par son conseil sollicite du juge des référés de :

A titre liminaire, se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes formulées par M. [U] [F] qui nécessitent une analyse sur le fond ;

A titre principal,
– prononcer la nullité du congé pour vente délivré à Mme [J] [H] le 22 avril 2025
– condamner M. [U] [F] à verser à Mme [J] [H] la somme de 2500 euros au titre de sa mauvaise foi et de sa résistance abusive
– le condamner à adresser une quittance de loyer dans les deux jours suivants la réception du paiement de l’indemnité d’occupation sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard
– laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles
– débouter M. [U] [F] de toute demande contraire et de ses plus amples demandes notamment au titre de l’article 700 du CPC , des frais irrépétibles et de la condamnation au titre dune résistance abusive.

A titre subsidiaire, débouter M. [U] [F] de sa demande de condamnation de Mme [J] [H] à verser la somme de 543,80 euros au titre d’arriérés de loyers

A titre liminaire, Mme [J] [H] fait valoir que le juge des référés n’a pas compétence pour valider un congé et prononcer la résiliation du contrat de bail.
Par ailleurs, selon Mme [J] [H], le congé pour vente délivré est irrégulier dès lors qu’il a été délivré par Mme [E] [F], M. [B] [F], Mme [M] [F] et M. [U] [F] et que seul ce dernier a assigné la locataire devant le juge des référés. Or, selon la locataire, si le bien immobilier est en indivision, tous les co-indivisaires devaient intervenir à l’instance, si un démembrement de propriété existe, le congé ne devait être délivré que par l’usufruitier.

A titre subsidiaire, Mme [J] [H] fait valoir que le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur une condamnation définitive telle que formulée par M. [U] [F] au titre de l’arriéré de loyers et cette demande fait l’objet d’une contestation sérieuse de la part de la locataire.
Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Mme [J] [H] indique que M. [U] [F] ne lui produit pas les quittances de loyer ce qui rend difficile la recherche d’un nouveau logement.

Le juge a autorisé une note en délibéré jusqu’au 3 juillet 2026 pour la production par M. [U] [F] de son titre de propriété.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 septembre 2026.

Le 2 juillet 2026, le conseil de M. [U] [F] a produit une attestation du notaire démontrant que M. [U] [F] est usufruitier du bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 3].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. La validation d’un congé rentre dans les pouvoirs du juge des référés que si avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’effet du congé n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

L’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le congé doit à peine de nullité, indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire, ou en cas de vente le prix et les conditions de la vente. Ce congé doit être délivré six mois au moins avant la date d’échéance du bail. En cas de congé pour vente, celui-ci vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis ; à l’issue du délai de préavis, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation s’il n’a pas accepté l’offre.

En l’espèce, un congé pour vente a été notifié à Mme [J] [H] par acte délivré le 22 avril 2025, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat. Mme [J] [H] conteste la régularité de ce congé en ce qu’il a été délivré par Mme [E] [F], M. [B] [F], Mme [M] [F] et M. [U] [F].

Il résulte de l’attestation notariée produite par le conseil de M. [U] [F] que ce dernier est usufruitier et que Mme [E] [F], M. [B] [F], Mme [M] [F] sont nu-propriétaires du bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 3].

Or, il est constant d’une part que la vente du bien suppose l’accord de tous les propriétaires (usufruitier et nu-propriétaires) ce qui justifie que la délivrance du congé pour vente ait été effectuée par l’usufruitier et les nu-propriétaires. D’autre part, il est constant que seul l’usufruitier ayant qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démontrée peut délivrer un congé et agir en validité dudit congé, cette décision ayant été rendue alors que le congé pour vendre et l’action n’avait été intentée que par le nu-propriétaire. Ainsi, la délivrance du congé pour vendre de l’usufruitier et des nu-propriétaires ne remet pas en cause la régularité du congé et M. [U] [F] dispose d’un intérêt à agir pour voir constater la validité du congé en sa qualité d’usufruitier.

Cet acte est donc régulier et les contestations élevées n’étant pas sérieuses, le juge des référés détient le pouvoir de constater que le congé est valable.

Par conséquent, Mme [J] [H] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 31 janvier 2026.

Le maintien dans les lieux constituant un trouble manifestement illicite, il y a lieu dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [J] [H].

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [J] [H] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026 au montant égal à celui du loyer soit 340 euros en l’absence d’une clause de révision dans le contrat et de la preuve de notification d’une révision par le bailleur et des charges (10 euros au jour de l’audience) outre la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables (taxe d’ordures ménagères) sur production de justificatifs.

En conséquence, Mme [J] [H] sera condamnée à en payer le montant.

Sur la demande au titre des arriérés de loyers :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, d’une part le juge des référés n’a pas le pouvoir d’accorder une indemnité définitive. D’autre part, le montant des impayés de loyer est contesté par la locataire qui justifie avoir honoré tous les paiements. Par ailleurs, il ressort des ordonnances du 19 avril 2024 et 12 septembre 2025 qu’il existe une réelle contestation quant à l’arriéré locatif, le bailleur considérant qu’il existe une dette locative ancienne antérieure à l’année 2022 sans en rapporter la preuve et la locataire estimant avoir honoré tous les loyers. Au soutien de sa demande, M. [U] [F] ne produit aucun décompte détaillé permettant au juge des référés de fixer avec évidence le montant et l’existence d’une dette locative.

Ainsi, il convient de rejeter la demande formulée au titre des arriérés de loyers.

Sur la demande principale de condamnation à des dommages et intérêts

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 1240 du code civil énonce que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur le droit à indemnisation d’une partie et d’allouer des dommages et intérêts d’autant que la demande n’est pas formulée à titre provisionnel.

Par suite la demande de dommages et intérêts formulée par M. [U] [F] qui tend à faire trancher une question de fond sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en condamnation à des dommages et intérêts

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur le droit à indemnisation d’une partie et d’allouer des dommages et intérêts d’autant que la demande n’est pas formulée à titre provisionnel.

Par suite la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [J] [H] qui tend à faire trancher une question de fond sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en condamnation à produire des quittances de loyers sous astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. »

Si le contrat de bail est résilié et que l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 n’est plus applicable, il n’en demeure pas moins que le propriétaire est tenu d’adresser à l’occupant sans droit ni titre un reçu constatant le paiement des indemnités d’occupations versées par l’occupant des lieux à sa demande.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par Mme [J] [H] que les reçus relatifs aux indemnités d’occupations des mois de décembre 2025 à avril 2026 n’ont été transmis à Mme [J] [H] que par courrier du 19 mai 2026. Par courriel du 12 juin 2026, le conseil de Mme [J] [H] a sollicité de nouveau la production des quittances pour les mois de mai et juin 2026 qui n’ont pas été produites.

L’absence de production des reçus tels que sollicité par Mme [J] [H] engendre pour cette dernière des difficultés pour retrouver un nouveau logement. Il sera néanmoins constaté qu’en aucun ce manquement a concouru au maintien de Mme [H] dans les lieux malgré la résiliation du bail le 31 janvier 2026 dès lors que cette dernière justifie avoir débuté ses recherches d’un nouveau logement qu’à compter du 20 avril 2026 alors qu’elle avait connaissance du congé pour vente dès le 22 avril 2025.

Ainsi, il convient de condamner M. [U] [F] à produire un reçu dans un délai de 5 jours à compter de la réception du paiement intégral de l’indemnité d’occupation ci-dessus fixée. Passé ce délai, à défaut de délivrance du reçu, M. [U] [F] sera condamné à payer à Mme [J] [H] une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard et ce pendant un délai de 6 mois.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Mme [J] [H] en ce compris le procès-verbal de constat locatif du 2 février 2026.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Mme [J] [H] à verser à M. [U] [F] la somme de 800 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés devant le juge du fond ;

CONSTATONS que Mme [J] [H] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 31 janvier 2026;

CONDAMNONS Mme [J] [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 3] ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [J] [H] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er février 2026 au montant du loyer augmenté de la provision sur charges (350 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS Mme [J] [H] à payer à M. [U] [F] les indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux ;

DEBOUTONS M. [U] [F] de sa demande formée au titre des loyers et charges impayés ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts formulée par M. [U] [F] ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [J] [H] ;

CONDAMNONS M. [U] [F] à produire un reçu dans un délai de 5 jours à compter de la réception du paiement intégral de l’indemnité d’occupation ci-dessus fixée ;

DISONS que passé le délai de 5 jours susvisé, en cas d’inexécution, M. [U] [F] sera redevable d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, pendant un délai de 6 mois au bénéfice de Mme [J] [H] ;

DISONS que la présente juridiction se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte qu’elle a prononcée ;

CONDAMNONS Mme [J] [H] aux dépens ;

CONDAMNONS Mme [J] [H] à payer à M. [U] [F] la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DU CONTENTIEUX DE LA PROTECTION