N° RG 25/01328 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DBL
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE

50Z

N° RG 25/01328 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DBL

AFFAIRE :

[L] [T]

C/

S.A.R.L. OFFICE NOTARIAL B’A

Décision nativement numérique exécutoire délivrée
le
à
Avocats : l’AARPI CASTERA – SASSOUST
la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 OCTOBRE 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

L’audience s’étant tenue à double rapporteurs sans opposition des avocats conformément aux articles 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 8 septembre 2026 en audience publique devant :

Présidente : Mme Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Assesseur : Mme Virginie POLO, Juge,
Greffier : M.David PENICHON, Greffier lors des débats et lors du prononcé de la décision

Les rapporteurs ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mme Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Assesseur : Mme Virginie POLO, Juge
Assesseur : Mme Naouel TAHAR, Juge,

DEBATS :

A l’audience publique du 8 Septembre 2026 sur rapport de Virginie POLO, Juge, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [L] [T]
née le 10 Juillet 1991 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Maître Nicolas SASSOUST de l’AARPI CASTERA – SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 25/01328 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DBL

DEFENDERESSE :

La SARL OFFICE NOTARIAL B’A
Dont le siège social est :
[Adresse 2]
[Localité 3]
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique reçu le 23 mai 2022 par Me [R] [F], notaire au sein de la SARL OFFICE NOTARIAL B’A, Mme [L] [T] a acquis un ensemble immobilier constitué d’un local d’habitation et d’une cave, situé [Adresse 3] à [Localité 2]

Il était stipulé dans l’acte de vente que le local d’habitation était vendu occupé en ce qu’il faisait l’objet d’un bail d’habitation en cours arrivant à échéance le 13 décembre 2021.

Cette mention s’est révélée erronée puisqu’en réalité le bail avait été prorogé pour une durée de 6 ans à compter du 31 août 2018, reportant l’échéance du bail au 31 août 2024.

Imputant au notaire rédacteur de l’acte de vente l’erreur commise, la demanderesse a assigné la SARL OFFICE NOTARIAL B’A devant la présente juridiction par acte du 19 février 2025 aux fins d’obtenir réparation du préjudice en résultant.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 14 janvier 2026, Mme [L] [T] demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de condamner la SARL Office Notarial B’A :
-à lui payer les sommes de :
-26.064 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice
-1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-aux entiers dépens.

Mme [T] soutient que le notaire a manqué à son devoir d’information et de conseil. Elle estime qu’il a commis une erreur sur la nature du régime juridique applicable au bail d’habitation et quant à sa durée.
Elle considère qu’il ne lui incombait pas de vérifier la réalité de la nature du contrat de bail et de sa durée contrairement à ce qu’affirme le notaire, professionnel du droit. Elle souligne que la prorogation du bail figurait dans le titre de propriété de la venderesse et n’a manifestement pas été relevée par la défenderesse. Elle explique n’avoir eu connaissance de l’engagement de prorogation du bail qu’à compter de la remise du congé pour reprise adressée à M. [Y], le locataire.
Elle soutient que le lien de causalité avec son préjudice est établi et ne saurait être valablement contesté, de même que le quantum demandé.
Elle expose que ce manquement a eu pour conséquence de la priver de la possibilité de disposer du bien pour son usage propre pendant une durée supplémentaire de 3 ans, la contraignant ainsi à engager des frais pour se loger. Elle explique avoir dû acheter un autre bien immobilier pour y établir sa résidence. Elle sollicite ainsi l’indemnisation de son préjudice au cours de ces trois années pour son relogement, qu’elle évalue à la somme de 26.064 euros. Elle expose avoir remis le bien litigieux en vente mais à un prix moindre en raison du faible loyer acquitté par le locataire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 31 octobre 2025, la SARL OFFICE NOTARIAL B’A demande au tribunal de:
A titre principal,
– débouter Mme [T] de ses demandes,
– condamner Mme [T] à payer à la SARL OFFICE NOTARIAL B’A une somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
– condamner Mme [T] aux entiers dépens,
– écarter l’exécution provisoire de droit.
A titre subsidiaire,
– réduire le quantum du préjudice allégué à la somme maximale de 2.549,52 euros,
– débouter Mme [T] du surplus de ses demandes.

L’office notarial admet avoir commis une erreur d’appréciation quant à la date d’échéance du bail . Il précise toutefois avoir opéré des vérifications afférentes à la date de libération des lieux par l’occupant ayant interrogé la venderesse qui a confirmé la date du 13 décembre 2021, que cette information figurait dans l’acte antérieur, et dans le tableau récapitulatif de l’état locatif. Il soutient que la constatation d’une faute ne suffit pas à engager la responsabilité du notaire en l’absence de lien de causalité avec le préjudice allégué.
Il expose que la durée du bail supérieure à celle annoncée ne saurait lui être imputée et préexistait à l’intervention du notaire qui n’avait aucun moyen de la modifier. Il admet uniquement ne pas avoir relevé la prolongation du bail et par conséquent ne pas en avoir informé Mme [T]. Il considère en conséquence qu’aucune perte de chance d’acquérir ou de ne pas acquérir le bien ne saurait être valablement invoquée.
L’office notarial affirme que le quantum du préjudice allégué est infondé, et que Mme [T] aurait pu solliciter la jouissance du bien dès le 31 août 2024, de sorte qu’elle ne saurait solliciter le paiement des loyers qu’elle a du régler postérieurement à cette date pour se loger. L’office rappelle en outre que jusqu’à l’échéance du bail Mme [T] a perçu les loyers et charges versés par le locataire soit la somme de mensuelle de 527,68 euros, de sorte que par compensation, le préjudice réellement subi ne sautait être supérieur à la somme de 2.549,52 euros.
L’office notarail demande enfin que soit écartée l’exécution provisoire en raison des montants conséquents sollicités et en l’absence d’information sur la situation financière de la requérante.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 avril 2026

MOTIVATION

Sur le bien fondé de l’action en responsabilité contre l’office notarial

S’agissant d’un acte auquel il a prêté son concours en sa qualité d’officier ministériel, le notaire engage sa responsabilité civile sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil en cas de manquement préjudiciable à ses obligations.

La responsabilité du notaire ne peut toutefois être retenue et ouvrir droit à des dommages et intérêts sur ce fondement, que si le demandeur établit l’existence d’une faute commise par le notaire ayant directement causé un dommage à celui qui l’invoque.

Sur la faute,

Aux termes de l’article 3 de la loi du 25 Ventôse de l’an XI, les notaires sont tenus de prêter leur ministère lorsqu’ils en sont requis ce qui suppose qu’ils fassent toute diligence pour parvenir à la régularisation de l’acte ou de l’opération qui leur est demandée et prendre ainsi toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité et la validité.

Le notaire, en tant que rédacteur d’un acte de vente authentique ou sous seing privé, est également tenu à un devoir de conseil. Il doit ainsi éclairer les parties et s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui. A ce titre, il doit déceler les obstacles juridiques qui pourraient venir s’opposer à cet aboutissement et doit tenter de prévenir les risques d’ordre technique susceptibles d’affecter les biens, objets des actes qu’il rédige. Ce devoir lui impose , lors de la rédaction des actes de respecter le droit positif et de procéder aux vérifications nécessaires et au contrôle des pièces qui lui sont soumises.

Toutefois, il n’est tenu à une obligation de conseil et d’efficacité que dans la limite de ses compétences et des vérifications auxquelles il avait les moyens de procéder.

En l’espèce, il n’est pas vraiment discuté que lors de la rédaction de l’acte de vente du 23 mai 2022 le notaire a mentionné une date erronée d’échéance du contrat de bail dont faisait l’objet le logement vendu, en énonçant que celui-ci arrivait à échéance le 13 décembre 2021 alors qu’il avait été prorogé de 6 ans à compter du 31 août 2018.

La société notariale indique que le notaire rédacteur de l’acte de vente du 23 mai 2022 était en possession lors de la rédaction de cet acte d’une part, de l’acte de vente antérieur sur lequel il était mentionné que le logement était occupé en exécution d’un bail d’habitation de 6 ans régi par la loi du 6 juillet 1989 , et d’autre part, de l’état locatif du bien adressé par le vendeur fixant l’échéance du bail au 13 décembre 2021.

Mais il disposait également du courrier adressé par Maître [I] au locataire à l’occasion de la vente antérieure faisant état d’un bail relevant de la loi du 31 décembre 1975.

Au vu de ces informations et vu l’intention de Mme [T] d’acquérir le bien pour y habiter il incombait à Maître [F], notaire rédacteur d’effectuer les vérifications nécessaires tant sur la nature du bail que sur l’absence d’une éventuelle prorogation retardant la prise de possession du bien par l’acquéreur.

L’absence de réalisation de ces vérifications par le notaire rédacteur constitue un manquement à ses obligations professionnelles.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Au titre du préjudice Mme [T] se prévaut de l’incapacité de disposer librement du logement qu’elle avait acquis, du fait de la prorogation du bail de l’occupant, ainsi que des frais qu’elle a du engager pour se reloger outre l’acquisition d’un nouveau bien immobilier et la dévalorisation du bien acquis .Pour autant elle évalue son préjudice uniquement par référence au montant des loyers dont elle à du ou aurait du s’acquitter pour se reloger pendant 3 ans.

Le préjudice allégué s’analyse en réalité en une perte de chance de prendre possession du bien à la date escomptée et ne pas avoir à engager des frais pour se reloger.

Le préjudice constitué par la perte d’une chance peut présenter un caractère direct et certain chaque fois qu’est constaté la disparition, par l’effet de la faute, de la probabilité d’un événement favorable même si par définition la réalisation d’une chance n’est jamais certaine. La perte de chance implique donc une incertitude sur l’orientation future d’une alternative ouverte dont la disparition actuelle présente le caractère d’un préjudice certain à la mesure de la probabilité du choix ou de l’évènement souhaitable et souhaité.

Pour évaluer le préjudice, il peut être rappelé que si la réparation doit être intégrale, la perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée mais doit correspondre à une fraction de cet avantage.

En l’espèce il n’est pas discutable que du fait de la prorogation du bail pour 6 ans à compter du 31 août 2018 Mme [T] a été privée de la possibilité de récupérer son bien avant le 31 août 2024, soit pendant une durée de 31,5 mois (entre le 13/12/2021 au 31 /08/2024 ainsi que retenu par la défenderesse).

La perte de chance de ne pas avoir à subir ce préjudice et de l’obligation de relogement peut être évaluée par référence au montant d’un loyer . Mme [T] verse à ce titre au débat les justificatifs du paiement par elle d’un loyer de 724 euros par mois du 26 janvier 2024 au 4 juillet 2024. Elle sollicite donc la réparation de son préjudice sur cette base calculé sur 3 années à la somme globale de 23.168 euros.

Elle ne saurait toutefois imputer à la faute du notaire le paiement des loyers sur la période de septembre 2024 à décembre 2024 incluse, alors qu’elle pouvait récupérer son bien dès le 31 août 2024 date d’échéance du bail du locataire occupant.

Par ailleurs, ainsi que relevé à juste titre par l’office notarial, Mme [T] a perçu durant la période du 31/12/2021 au 31 /08/2024 les loyers versés par l’occupant de son bien sur la base de 527,68 euros mensuel hors charges venant compenser une partie de son préjudice.

Le notaire a donc par sa faute fait perdre une chance certaine à Mme [T] de ne pas avoir à supporter un préjudice de jouissance consécutif à l’obligation de relogement qui sera évaluée à la somme de 6.546,08 euros (23.168 – 31,5 x 527,68 ).

L’office notarial B’A étant solidairement responsable avec Maître [F], notaire rédacteur associé de cet office des conséquences dommageables des actes commis par celui-ci sera condamné au paiement de la somme de 6.546, 08 euros à titre de réparation du préjudice de la requérante.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL OFFICE NOTARIAL B’A succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

L’équité conduit également, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de la condamnerà verser à Mme [T] la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, eu égard aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SARL OFFICE NOTARIAL B’A à verser à Mme [L] [T] la somme de 6.546,08 euros à titre de dommages et intérêts ,

CONDAMNE la SARL OFFICE NOTARIAL B’A à verser à Mme [L] [T] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL OFFICE NOTARIAL B’A aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.