TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 OCTOBRE 2026

N° RG 26/00125 – N° Portalis DBWH-W-B7K-HKK6

Dans l’affaire entre :

S.A. COMEX
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 331 430 777
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Arnaud GODRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J 99,
Me Bertrand GENAUDY, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 61

DEMANDERESSE

et

S.A.S. STAR HOTEL INVESTISSEMENT
inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n°877 588 871, prise en la personne de Monsieur [S] [B], président
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Eric ROZET, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 4

Société AJ PARTENAIRES – prise en la personne de Me [I] et de Me [O], intervenant en qualité de commissaire à l’exécution du plan en vertu d’un jugement du 22 mai 2024 dans le cadre du redressement judiciaire de la Société STAR HOTEL INVESTISSEMENT
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

DEFENDERESSES

* * * *

Magistrat : Madame POMATHIOS,
Greffier : Madame CORMORECHE,

Débats : en audience publique le 28 Juillet 2026

Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2019, la société de commercialisation et d’exportation de produits alimentaires – Comex a donné à bail à la société Star Hôtel Investissement, cessionnaire de la société Thoiry Investissements, en renouvellement anticipé du précédent bail, des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] à [Localité 3], pour une durée de dix années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er juillet 2019 pour se terminer le 30 juin 2029, moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charge de 250 000 euros, payable trimestriellement le premier des mois de janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, loyer réévaluable le 1er novembre de chaque année.

Confrontée à des difficultés financières, la société Star Hôtel Investissement a sollicité une mesure de redressement judiciaire qui a été ouverte par jugement du tribunal judiciaire de commerce du Bourg-en-Bresse le 26 avril 2023. Elle a déposé un plan de redressement par continuation interne qui a été homologué par jugement du tribunal de commerce de Bourg-en-Bresse rendu le 22 mai 2024.

La société Comex a fait délivrer le 13 janvier 2026 un commandement de payer la somme de 146 312,99 euros TTC visant la clause résolutoire figurant au bail. Ce commandement a également été signifié à la Selarl AJ PARTENAIRES en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement le 16 janvier 2026.

Par actes de commissaire de justice des 25 et 26 février 2026, la société Comex a fait assigner la société Star Hôtel Investissement et la société AJ Partenaires, prise en la personne de Maître [I] et de Maître [O], en qualité de commissaire à l’exécution du plan en vertu d’un jugement du 22 mai 2024 dans le cadre du redressement judiciaire de la société Star Hôtel Investissement, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse à l’audience du 21 avril 2026, afin de voir :

“Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce,
Vu l’article L. 143-2 du Code de commerce
Vu les articles L. 622-7 et L. 622-17 du Code de commerce
Vu le bail commercial du 14 novembre 2019,
Vu la mise en demeure préalable,
Vu le commandement de payer du 13 janvier 2026,
Vu les autres pièces versées aux débats,

DECLARER recevable et bien fondée la société COMEX en ses demandes ;
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société COMEX, stipulée au bail commercial du 14 novembre 2019 ;
CONSTATER que la société COMEX est titulaire, au 16 février 2026, d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 99.007,24 € TTC à l’encontre de la société STAR HOTEL INVESTISSEMENT au titre de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, majorés des frais de recouvrement ;

En conséquence,
– CONDAMNER la société STAR HOTEL INVESTISSEMENT à payer à la société COMEX la somme de 99.007,24 € TTC au titre de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, majorés des frais de recouvrement ;
– ORDONNER l’expulsion de la société STAR HOTEL INVESTISSEMENT, devenue occupante sans droit ni titre depuis le 13 février 2026 minuit, et de tous les occupants de son chef, des locaux commerciaux situés à [Localité 3], [Adresse 5], si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 500 € par jour en plus du paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la date de libération effective des lieux, ainsi que le transport et la séquestration des meubles, objets et mobilier garnissant les lieux dans un garde meuble à désigner ou dans tout autre lieu, au choix de la société COMEX, et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due ;
– CONFIRMER que le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation soit égal à 74.670,68 € HT à compter du 14 février 2026 ;
– CONDAMNER la société STAR HOTEL INVESTISSEMENT à payer à la société COMEX la somme de 74.670,68 € HT à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel à compter du 14 février 2026 jusqu’au délaissement effectif des lieux par remise des clefs, outre le remboursement de la taxe foncière ;
– CONDAMNER la société STAR HOTEL INVESTISSEMENT à payer à la société COMEX la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’assignation et d’expulsion ;
– ORDONNER l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir, nonobstant appel, compte tenu de la nature des créances postérieures et de l’urgence tenant à la protection du droit de propriété du Bailleur.”

Ladite assignation a été dénoncée, par actes de commissaire de justice du 3 mars 2026, aux créanciers inscrits.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des avocats des parties pour échange des pièces et écritures et a été retenue à l’audience du 28 juillet 2026.

A cette audience, la société Comex, représentée par son conseil, maintient ses demandes telles qu’elles ressortent de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la société Star Hôtel Investissement a cessé de régler les loyers à plusieurs reprises, justifiant l’acquisition de la clause résolutoire et son expulsion, après délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à l’issue du délai d’un mois. Elle souligne que les décomptes sont clairs et précis.

La société Star Hôtel Investissement, représentée par son conseil, soutient ses conclusions écrites en réplique et demande à la juridiction, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, de :

“- Constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail délivré le 13 janvier 2026 ne comporte pas de décompte de la dette réclamée à la société STAR HOTEL INVESTISSEMENT,

– Constater que le commandement de payer est donc imprécis et ne permet pas à la société STAR HOTEL INVESTISSEMENT de vérifier la somme réclamée,

– Constater que par application de la jurisprudence, un tel commandement est affecté de nullité et à tout le moins ne peut servir de fondement au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire,

– Constater que la clause du bail mettant à la charge de la société STAR HOTEL INVESTISSEMENT la réalisation des gros travaux est réputée non écrite par application de la loi du 18 juin 2014,

– Constater que la société COMEX a manqué à ses obligations de bailleur dans l’entretien des locaux loués, occasionnant à la société STAR HOTEL INVESTISSEMENT des difficultés d’exploitation et un préjudice matériel,

– Constater que la société STAR HOTEL INVESTISSEMENT a opéré deux versements pour un montant total de 48.523,96 € à valoir sur sa dette locative,

– Constater que la société STAR HOTEL INVESTISSEMENT est un locataire de bonne foi et que sa situation justifie l’octroi de délai de paiement, en application de l’article 1343-5 du Code civil,
En conséquence :

Au principal
– Déclarer nul et nul effet le commandement de payer délivrer le 13 janvier 2026,
A défaut constater l’existence d’une contestation sérieuse quant à la validité du commandement du 13 janvier 2026,
– Débouter la société COMEX de l’ensemble de ses demandes articulées à l’encontre de la société STAR HOTEL INVESTISSEMENT,

Subsidiairement
– Accorder à la société SAR HOTEL INVESTISSEMENT les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative,

En tout état de cause
– Condamner la société COMEX à payer à la société STAR HOTEL INVESTISSEMENT une indemnité de 6.000 € sauf à parfaire sur le fondement de l’article 700 du CPC,
– Condamner la société COMEX aux entiers dépens du présent référé.”

Au soutien de ses prétentions, la société Star Hôtel Investissement soutient que le commandement de payer ne comporte pas de décompte suffisamment précis des sommes réclamées et qu’aucune des pièces produites, notamment le grand-livre, ne permet d’identifier précisément les échéances demeurées impayées ainsi que le montant de chacune d’elles.
À titre subsidiaire, la société Star Hôtel Investissement sollicite l’octroi de délais de paiement, faisant valoir qu’elle a d’ores et déjà procédé à un premier règlement de 25 000 euros, puis à un second règlement en juin 2026. Elle soutient également que le bailleur n’a pas réalisé d’importants travaux lui incombant, ce qui lui occasionnerait des difficultés, notamment sur le plan financier.

La société AJ Partenaires, bien que régulièrement assignée, n’a ni comparu, ni n’a été représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 octobre 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger » ou de « constater » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la régularité du commandement de payer

Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer.

En effet, le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail, mais l’appréciation de la nullité d’un commandement de payer relève de l’appréciation du juge du fond.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande en ce sens formulée par la société Star Hôtel Investissement.

Il est également rappelé que le commandement de payer doit être suffisamment précis quant aux manquements reprochés au preneur, ce qui implique notamment le rattachement d’un décompte détaillé des sommes réclamées, permettant de les vérifier.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 13 janvier 2026 est accompagné d’un grand-livre retraçant les mouvements portés au crédit et au débit du compte de la société Star Hôtel Investissement entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2026.
Ce document fait apparaître une succession de mouvements comptables, avec différentes références de factures et différents montants

Cependant, le commandement ne comporte pas toutes les précisions nécessaires permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Une contestation sérieuse existe donc quant à la régularité du commandement de payer, dès lors que les éléments qui l’accompagnent sont dépourvus de clarté.

En conséquence, il ne peut y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et sur toutes ses autres demandes qui en découlent.

Au surplus, il sera rappelé que si le juge des référés est compétent pour accorder une provision sur une créance qui n’est pas sérieusement contestable, il ne peut allouer une somme définitive telle que sollicitée par la société Comex à hauteur de 99 007,24 euros TTC au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, majorés des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires

La société Comex, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à verser à la société Star Hôtel Investissement une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du commandement de payer formée par la société Star Hôtel Investissement ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Comex de constat d’acquisition de clause résolutoire et sur ses autres demandes ;

Condamne la société Comex à payer à la société Star Hôtel Investissement la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Comex aux dépens.

La greffière Le juge des référés

copie à :
Me Bertrand GENAUDY
Me Arnaud GODRON
Me Eric ROZET

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 4] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER