Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/03450 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E37B

COMMUNE DE [Localité 1]

C/

[D] [K]

JUGEMENT DU 16 Septembre 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

COMMUNE DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [D] [K]
Chez Mademoiselle [I] [K]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTÉ
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 16 Juin 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026
par Irène PONCET-DUARTÉ, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 27 septembre 2013, la commune de [Localité 3] a donné bail à M. [D] [K] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 364 euros, outre 140 euros de charges.
Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la commune a fait assigner M. [K] selon acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
Selon jugement du 7 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a :
Constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 30 octobre 2023 ; Condamné M. [K] à payer à la commune demanderesse la somme de 4.619,74 euros avec intérêt au taux légal à compter du 24 janvier 2024 au titre de l’arriéré locatif, décompte arrêté au 17 janvier 2024 ; Accordé à M. [K] des délais de paiement (35 mensualités de 130 euros et une 36e soldant la dette) Suspendu les effets de la clause résolutoire ; Ordonné son expulsion et l’condamné à payer une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à remise effective des clés en cas de défaut de paiement ; Cette décision a été signifiée le 1er juillet 2024.
M. [K] a quitté les lieux le 15 juin 2025.
L’état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire le 16 juin 2025.
Selon acte de commissaire de justice du 15 décembre 2025, la commune de Vanault-les-Dames a de nouveau assigner M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins de le condamner, outre aux dépens, à lui payer les sommes de :
10 542,02 euros au titre des travaux locatifs avec intérêt au taux légal à compter du 15 décembre 2025 ; 6 460,23 euros au titre des loyers impayés postérieurs au 7 janvier 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 15 décembre 2025 ; 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 février 2026.
La commune de [Localité 3], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures.
M. [K], assigné à étude, n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

Elle a fait l’objet d’une réouverture des débats pour recueillir l’observation des parties quant à l’autorité de la chose jugée de la demande relative à la condamnation au titre des loyers impayés.
Elle a été appelée à l’audience du 16 juin 2026.
La commune de [Localité 3], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures. Elle s’en remet à l’appréciation du tribunal quant au point soulevé par ce dernier.
M. [K] n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
En l’espèce, il y a lieu de statuer selon jugement réputé contradictoire en premier ressort.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
Sur la recevabilité de la demande relative au paiement de l’arriéré locatif
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Selon l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
En vertu de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
En l’espèce, aux termes de son acte introductif d’instance, la commune de Vanault-les-Dames sollicite du tribunal la condamnation de M. [K] à lui payer les loyers impayés postérieurs au 7 janvier 2024 soit la somme de 6 460,23 euros et produit un décompte de la créance.
Le dispositif du jugement du 7 juin 2024 permet d’établir que, M. [K] a été condamné au paiement de la somme du 4 619,74 euros représentant les loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 17 janvier 2024 et lui a octroyé des délais de paiement. Il est en outre prévu, qu’en l’absence de respect des délais de paiement accordés, la clause résolutoire retrouvera son plein effet, que M. [K] pourra être expulsé et qu’il sera en outre « condamné à verser à la commune de [Localité 3] un indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ». Il s’ensuit donc que M. [K] a déjà été condamné à payer à la commune demanderesse une somme correspondant aux loyers impayés postérieurs au 7 janvier 2024.
La décision est devenue définitive (certificat de non appel du 15 octobre 2025).
Le dispositif de la décision susmentionné a donc acquis autorité de la chose jugée.
La commune de [Localité 3] sera par conséquent déclarée irrecevable en sa demande relative à la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
Sur la demande au titre des dégradations locatives
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
Le locataire n’est pas non plus tenu pour responsable des dégradations liées à la vétusté ou à l’usage normal des lieux.
Conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.
En application du principe de réparation intégrale du préjudice, le bailleur ne peut prétendre à la remise en état des éléments – dont la dégradation est établie – qu’à hauteur de celui décrit dans l’état des lieux d’entrée, sauf à établir qu’ils avaient été délivrés à l’état neuf.
L’imputabilité des dégradations locatives s’établit notamment au moyen d’une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ou de tout autre élément établi contradictoirement.
En cas d’absence d’état des lieux d’entrée, il y a lieu de faire application de l’article 1731 du code civil selon lequel le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre comme tels. La notion de bon état de réparations locatives exclu la notion de remise à neuf du logement.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la commune demanderesse produit :
L’état des lieux d’entrée du 1er octobre 2023 ; L’état des lieux sortant dressé le 16 juin 2025 ; Les devis / factures relatifs au travaux réalisés dans le logement. Sur les frais liés au nettoyage de l’appartement
La société sollicite la condamnation de M. [K] au paiement de la somme de 2.256 euros au titre du nettoyage de l’appartement. Les devis produits permettent de mettre en évidence qu’il s’agit d’un nettoyage approfondi de l’appartement en vue de « travaux de rénovation » soit lessivage des murs, des tuyaux, des sols, des huisseries, des volets, des marches etc.
L’état des lieux de sortie permet effectivement d’établir que le logement a été rendu sans la réalisation d’un nettoyage général important puisque le sol de l’entrée est décrit comme « à nettoyer », de même que le sol et les plinthes du couloir, que le parquet est collant dans la chambre etc. Pour autant, il apparaît que le nettoyage auquel a fait procéder la commune a été réalisé afin de permettre aux travaux de rénovation d’être effectués soit un nettoyage bien plus approfondi que ce qui est attendu d’un locataire. Dès lors, la commune ne peut solliciter la condamnation de M. [K] au paiement de l’ensemble des frais de ménage. L’appartement mesurant 84 m2 et au vu de l’état de propreté dans lequel il a été restitué, il convient de fixer la somme due par M. [K] à la somme de 800 euros.
Sur le débouchage des WC
Cet élément est décrit comme « hors service » en page 23 de l’état des lieux sortant alors qu’il avait été remis à M. [K] en bon état de fonctionnement. La demanderesse produit une facture de débouchage pour un montant de 276,94 euros.
M. [K] sera donc condamné à payer à la commune demanderesse la somme de 276,94 euros au titre de la réparation des toilettes.
Sur le remplacement de la paroi de douche, de la colonne de douche et du meuble de la cuisine
Concernant la salle de bain, l’état des lieux d’entrée ne fait ni état d’une paroi de douche ni d’une colonne de douche. Il y a donc lieu de considérer que ces éléments ont été remis à M. [K] dans un bon état conformément à l’article 1731 du code civil. L’état des lieux sortant indique que la porte de douche est dégradée, non nettoyée et qu’une roulette manque. La douchette est mentionnée comme hors service et doit être remplacée. Les lignes présentes dans le devis relatives au travaux effectués dans la salle de bain concernant le remplacement d’une paroi de douche et d’une colonne de douche mentionnent un montant total hors taxe à la charge du locataire à hauteur de 199,51 euros (30% du prix) + 34,95 euros (10% du prix) sommes auquel il convient d’ajouter 10 % de TVA soit un montant total TTC de 257,90 euros. M. [K] présumé responsable de ces dégradations sera condamné au paiement de cette somme.
Concernant la cuisine, l’état des lieux d’entrée mentionne s’agissant de l’évier : « robinet mal fixé traces de tartre sur robinet et ? évier ». Concernant le meuble il est indiqué « meuble 3 portes sous évier état usager très sale à l’intérieur, manque 1 bouchon avec chainette ». L’état des lieux de sortie mentionne « évier détérioré non nettoyer à remplacer et meuble bas détérioré à remplacer ». Il s’ensuit que ces éléments avaient été remis à M. [K] dans un état dégradé lors de son entrée dans les lieux laquelle a eu lieu plus de 10 ans avant son départ. Ces dégradations ne sont pas imputables à M. [K].
S’il semble, au vu de la lecture de la facture en question que d’autres éléments ont été mis à la charge du locataire comme le remplacement des équipements d’électricité (prise saillie et va et vient saillie), il n’appartient pas à la juridiction de se substituer aux demandes de la commune de [Localité 5] qui a limité sa demande à la paroi, à la colonne de douche et au meuble de la cuisine conformément à l’article 4 du code de procédure.
Sur la réfection des sols
Le devis met en évidence que la commune entend mettre à la charge de M. [K] 15% du remplacement du sol PVC des chambres 1, 2, 3 et du séjour pour un montant total de 2 080,8 euros outre 40 % de celle du bureau pour un montant de 172,8 euros soit 1 580,4 euros.
L’état des lieux d’entrée met en évidence que le parquet du salon est légèrement taché et rayé, de même que celui des chambres 2 et 3. Celui de la chambre 1 l’est également. Il présente en outre des tâches noires à l’entrée de la chambre. Aucune photographie n’est produite dans cet état des lieux. Il s’ensuit que les sols de l’appartement ne lui ont pas été remis dans un bon état.
L’état des lieux de sortie mentionne que :
Chambre 1 : parquet en mauvais état, sol taché, non nettoyé, taché de peinture bleu foncé, ensemble à nettoyer ; Chambre 2 : parquet en mauvais état, tache de peinture diverses autre taches et collant à remettre en état ; Chambre 3 : parquet mauvais état taché non nettoyé, Séjour : parquet en mauvais état, taché et traces à nettoyer. Il s’ensuit qu’hormis une absence de nettoyage, le sol de ces éléments était, à la sortie du locataire, dans un état similaire à celui lors de l’entrée dans les lieux de M. [K]. Les frais de nettoyage ont déjà été mis à la charge de M. [K].
En outre, à supposer établie une dégradation des éléments susmentionnés, la commune demanderesse n’apporte pas la preuve qu’elle ne relève pas de l’usage normal de la chose.
Les frais de réfection ne sauraient donc être mis à la charge de M. [K].
Sur la réfection des peintures
Concernant la réfection des peintures la commune sollicite la condamnation de M. [K] au paiement de la somme 1 011,05 euros. Ce montant correspond à 10% de la remise en peinture de l’intégralité des murs, plafonds et radiateurs de l’appartement.
L’état des lieux d’entrée met en évidence que les murs, les plafonds et les radiateurs ont été remis dans un état « très bon » à l’exception de : plafond salle de bain (peinture fissurée), murs de la chambre 2 (rayures et taches à gauche de la fenêtre – état B/C soit entre bon état et état moyen), chambre 3 en bon état (accrocs dans le mur à gauche de la fenêtre), radiateur de la cuisine remis avec de la peinture écaillée.
L’état des lieux de sortie démontre que :
Chambre 1 : état général, moyen, nuances apparentes, accrocs. Le radiateur est indiqué en bon état. De même pour le plafond de la chambre qui est indiqué qu’il y a de légères traces, que l’enduit dégradé contour tuyau chauffage au plafond et que ce dernier est à nettoyer, étant poussiéreux. La commune n’apporte donc pas la preuve que les dégradations ne résultent pas de l’usage normal de la chose. Or, M. [K] a déjà été condamné à payer les frais de ménage. La réfection de la peinture de ces éléments ne saurait donc être mise à la charge de M. [K].
Chambre 2 : la peinture sur les murs est indiquée comme en mauvais état, traces d’humidité. Ces traces ne sont pas imputables au locataire. Le radiateur est indiqué en état moyen, sans aucune précision. La remise en peinture ne peut être mise à la charge de M. [K].
Chambre 3 : radiateur indiqué en bon état. Il s’ensuit l’absence de preuve d’une dégradation.

Radiateur cuisine : indiqué comme à nettoyer et non pas à repeindre. La réfection de la peinture de cet élément ne saurait donc être mise à la charge de M. [K].
Séjour : murs et plafond en état moyen (mur : accrocs taches et traces et plafond présente des craquelures, taches). La commune n’apporte pas la preuve qu’il ne s’agit pas de l’usage normal de la chose. De même, le radiateur est indiqué en bon état. La réfection de la peinture de ces éléments ne saurait donc être mise à la charge de M. [K].
Salle de bain : murs et plafonds décrits en état moyen, les murs sont poussiéreux et le plafond craquelé. Le chauffage en bon état. La commune n’apporte pas la preuve d’une dégradation locative, une peinture craquelée relevant de l’usage normal de la chose.
Concernant le bureau, les peintures présentent des taches d’humidité et des craquelures. Ces dégradations ne sauraient être imputés à M. [K] puisqu’encore une fois, il s’agit de l’usage normal de la chose.
Il convient d’appliquer cette analyse à l’entrée et au couloir.
Il s’ensuit que seule la peinture des murs et plafonds de la chambre 3 et de la cuisine peuvent être mis à la charge de M. [K] soit 10 % de (1 521+975) soit la somme de 249,60 euros.
Concernant le changement des portes des chambres 1, 3 et du bureau
La commune sollicite la condamnation de M. [K] au paiement de la somme de 1 439,06 euros. Cette somme correspondrait à 65 % de la somme totale.
L’état des lieux de sortie indique que la porte de la chambre 1 a été rendue en bon état général, qu’elle doit être nettoyée mais que l’encadrement est écaillé. Le changement total de la porte ne se justifie pas. Il n’y a donc pas lieu de condamner M. [K] au titre de cette dégradation locative.
Concernant les portes de la chambre 3 et du bureau, l’état des lieux de sortie permet d’établir qu’elles sont hors service alors qu’elles avaient été remises à M. [K] en très bon état lors de son entrée dans les lieux.
Le facture de la société [B] met en évidence que le remplacement des portes de la chambre 3 et du bureau ont été facturées 279,60 euros soit 335,52 euros TTC pièce. La société sollicite la condamnation de M. [K] à prendre en charge 65 % de cette somme soit 436 euros.
Le tribunal souligne que la facture laisse apparaître un reste à charge au locataire de 1 439,06 euros TTC conformément à ce qui est sollicité dans les écritures de la commune. Pour autant, la différence entre le montant apparaissant sur les factures et le montant demandé n’est pas expliquée. Il y a donc lieu de faire les mêmes observations que supra.
En somme, M. [K] sera condamné à payer à la commune :
800 euros au titre des frais de ménage ; 276,94 euros au titre des frais de débouchage ; 257,90 euros au titre des réparations dans la salle de bain ; 249,60 euros pour les frais de peinture ; 436 euros au titre du replacement de la porte. Soit la somme de 2 020,44 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.
Sur les demandes accessoires
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [K], partie succombante, sera condamné aux dépens de l’instance.
Il sera en outre condamné à payer à la commune demanderesse la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;
DÉCLARE irrecevable la commune de [Localité 3] en sa demande tendant à voir condamner M. [D] [K] à lui payer la somme de 6 460,23 euros au titre des loyers impayés postérieurs au 7 janvier 2024 ;
CONDAMNE M. [D] [K] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 2 020,44 euros au titre des dégradations locatives avec intérêt légal à compter du 15 décembre 2025 ;
CONDAMNE M. [D] [K] aux dépens ;
CONDAMNE M. [D] [K] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision ;
Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.
La Greffière La Présidente