Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/01341 – N° Portalis DBY7-W-B7K-E627

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[X] [I]
[A] [I]

JUGEMENT DU 25 Septembre 2026
Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [X] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [A] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTÉ
Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 08 Juillet 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2026
par Irène PONCET-DUARTÉ, Présidente
assistée de Christiane SCHNEIDER, GreffierCopie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat du 7 juillet 2023, la société d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia a donné à bail à M. [X] et Mme [A] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable outre des provisions sur charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société Plurial Novilia a fait assigner M. [X] [I] et Mme [A] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne selon acte de commissaire de justice du 30 avril 2026 pour obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe préalablement à l’audience. Il n’a pu être établi, faute pour les défendeurs de s’être présenté à la convocation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 juillet 2026.

La société Plurial Novilia, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 6 676,08 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Aucun règlement n’est intervenu depuis novembre 2025.

Mme [I], comparant en personne, explique avoir déposé un dossier de surendettement lequel a été déclaré recevable le 26 juin 2026. Elle fait état de sa situation financière ainsi que de celle de son époux. Ils souhaiteraient emménager dans un logement plus petit.

M. [I], assigné à domicile, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [I] n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire.

En outre, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La société Plurial Novilia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 13 novembre 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles n’ont pas été modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 5 mai 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 juillet 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 et suivants du code civil.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 juillet 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Deux commandements de payer visant cette clause ont été signifiés, le plus récemment le 12 novembre 2025 pour la somme en principal de 5 545,65 euros correspondant au dépôt de garantie, les loyers et charges impayés de juillet à novembre 2023 et de décembre 2023 à octobre 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 janvier 2026.

La recevabilité du dossier de surendettement étant intervenue postérieurement à cette date, elle n’a pas d’incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, M. et Mme [I] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

Il n’y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement faute pour eux d’apporter la preuve d’avoir payé le loyer du mois courant. Il apparaît en outre qu’un premier commandement de payer a été délivré le 19 décembre 2023, qu’un échéancier a été mis en place par la société bailleresse afin de permettre aux locataires d’apurer leur dette. L’échéancier n’a toutefois pas été respecté de sorte que la dette locative n’a cessé d’augmenter.

Il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. et Mme [I] sont tenus du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation laquelle est intervenue le 13 janvier 2026. Ils se maintiennent depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur lequel est privé de la jouissance de son bien.

Il convient par conséquent de les condamner à payer à la société Plurial Novilia une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Sur la demande en paiement de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de 6 676,08 euros, la société Plurial Novilia produit un décompte arrêté au 1er juillet 2026 échéance de juin incluse, démontrant que les locataires restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Mme [I] ne conteste pas la dette.

Les défendeurs seront ainsi condamnés solidairement au paiement de la somme de 6 676,08 euros, la somme de 5 664,09 euros portant intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2026 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société Plurial Novilia n’apporte aucun moyen de fait permettant de caractériser une résistance abusive de la part de la locataire ni même de son préjudice alors que la charge de la preuve lui incombe conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

Par conséquent, sa demande tendant à condamner nomlocataire au paiement de la somme de 500 euros en réparation de son préjudice sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [I] supporteront in solidum la charge des dépens.

Ils seront condamnés in solidum à payer à la société Plurial Novilia la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la société d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juillet 2023 entre la société d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia et M. [X] [I] et Mme [A] [I] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 13 janvier 2026 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [I] et Mme [A] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [I] et Mme [A] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques des expulsés ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [I] et Mme [A] [I] à payer à la société d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 janvier 2026 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [I] et Mme [A] [I] à payer à la société d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 6 676,08 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er juillet 2026, échéance de juin 2026 incluse somme de 5 664,09 euros portant intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2026 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE la société d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia de sa demande de paiement à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [I] et Mme [A] [I] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [I] et Mme [A] [I] à payer à la société d’habitations à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision ;

Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE