Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/01347 – N° Portalis DBY7-W-B7K-E63G

S.A. LE FOYER REMOIS, venant aux droits de VITRY HABITAT

C/

[E] [N]

JUGEMENT DU 25 Septembre 2026
Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. LE FOYER REMOIS, venant aux droits de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me François PROCUREUR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTÉ
Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 08 Juillet 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2026
par Irène PONCET-DUARTÉ, Présidente
assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

RAPPEL DES FAITS
Selon contrat du 20 septembre 2020, la société anonyme Vitry-Habitat a donné à bail à M. [E] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 205,90 euros outre 111,80 euros de provisions sur charges.
Selon acte du 31 mai 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré le Foyer rémois est venue aux droits de la société [Localité 1].
Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société le Foyer rémois a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne selon acte de commissaire de justice du 30 avril 2026 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 juillet 2026.
La société le Foyer rémois, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 4.576,32 euros et qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de mai 2025.
M. [N], comparant en personne indique qu’il perçoit 800 euros de pension de retraite, que ses aides au logement ont été supprimées. Il a poursuivi le paiement après la suppression des aides au logement mais s’est rapidement trouvé dans une situation d’impayé.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
La partie défenderesse ayant comparu et la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en premier ressort en application de l’article 473 du code de procédure civile.
En outre, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire
Sur la recevabilité de l’action
La société le Foyer rémois justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 28 octobre 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles n’ont pas été modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 4 mai 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 juillet 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 et suivants du code civil.
Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu le 20 septembre 2020 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 octobre 2025 pour la somme en principal de 1 550,53 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 décembre 2025.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à cette date.
En conséquence, M. [N] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date.
Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation
Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, M. [N] est tenu du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation laquelle est intervenue le 28 décembre 2025. Il se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur lequel est privé de la jouissance de son bien.
Il convient par conséquent de condamner M. [N] à payer à la société le Foyer rémois une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Sur la demande en paiement de la dette locative
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.
Pour soutenir sa demande de paiement de 4 576,32 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 31 mai 2025 échéance de mai incluse, démontrant que le locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.
M. [N] reconnaît le montant de la dette.
Il sera ainsi condamné au paiement de la somme de 4 576,32 euros, la somme de 2 792,48 portant intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2026, et à compter du présent jugement pour le surplus.
Il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement dans la mesure où il n’apparait pas en capacité de s’acquitter du montant du loyer et d’apurer sa dette locative. Au surplus, le dernier loyer a été payé en mai 2025 soit plus d’un an auparavant.
Sur la demande de dommages et intérêts
La société le Foyer rémois n’apporte aucun moyen de fait permettant de caractériser une résistance abusive de la part de la locataire ni même de son préjudice alors que la charge de la preuve lui incombe conformément à l’article 9 du code de procédure civile.
Par conséquent, sa demande tendant à condamner M. [N] au paiement de la somme de 250 euros en réparation de son préjudice sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] supportera la charge des dépens.
Il sera condamné à payer à la société le Foyer rémois la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré le Foyer rémois en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 septembre 2020 entre la société anonyme [Localité 1], aux droits de laquelle vient désormais la société anonyme d’habitations à loyer modéré le Foyer rémois et M. [E] [N] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] sont réunies à la date du 28 décembre 2025 ;
ORDONNE en conséquence à M. [E] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour M. [E] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’habitations à loyer modéré le Foyer rémois pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée ;
DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE M. [E] [N] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré le Foyer rémois une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 28 décembre 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE M. [E] [N] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré le Foyer rémois la somme de 4 576,32 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 mai 2025, échéance de mai incluse la somme de 2 792,48 euros portant intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2026 et à compter du présent jugement pour le surplus ;
DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré le Foyer rémois de sa demande formée au titre de la réparation de son préjudice ;
CONDAMNE M. [E] [N] aux dépens ;
CONDAMNE M. [E] [N] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré le Foyer rémois la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision ;
Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE