DOSSIER N° RG 26/00207
N° Portalis DB2P-W-B7K-FATT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHAMBERY
Chambre Civile
RÉFÉRÉS
-=-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
RENDUE LE 22 SEPTEMBRE 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Monsieur François GORLIER, juge au Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

-=-=-=-
PARTIES :

DEMANDERESSES :

Madame [O] [Y]
née le 10 Mars 1963 à Moutiers (73),
demeurant 50 rue Aristide Briand 73190 CHALLES LES EAUX

Madame [W] [P]
née le 27 Février 1954 à Meurchin (62),
demeurant 19 chemin de la Golletaz 73190 CHALLES LES EAUX

représentées par Maître Jean-François LARDILLIER, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

La S.A.R.L. IMMOPROD
en qualité de Syndic de la copropriété
19 chemin de la Golletaz 73190 CHALLES-LES-EAUX
immatriculée au RCS de Lyon sous le n°489 838 144,
dont le siège social est sis 35 chemin du Monteillier 69370 SAINT DIDIER AU MONT D’OR, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Anne-Sophie TOUZOT, avocat au barreau de CHAMBERY

-=-=-=-
DEBATS :

A l’audience publique du 21 Juillet 2026, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 22 Septembre 2026, à laquelle elle a été rendue et signée par Monsieur François GORLIER, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

-=-=-=-
EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [Y] et madame [W] [P] ont acquis auprès de la SARL Immoprod, respectivement suivant actes authentiques des 09 juillet 2025 et 1er octobre 2025, des lots dépendant d’un immeuble situé 19 chemin de la Golletaz, 96 avenue Charles Pillet dans la commune de Challes-Les-Eaux (73190), soumis au statut de la copropriété.

La SARL Immoprod est intervenue en qualité de vendeur et promoteur de l’opération et exerce également les fonctions de syndic de la copropriété.

Après leur prise de possession, madame [O] [Y] et madame [W] [P] ont fait constater plusieurs désordres affectant leurs parties privatives ainsi que certaines parties communes de l’immeuble, donnant lieu à l’établissement de deux procès-verbaux de commissaire de justice le 28 janvier 2026.

Par mise en demeure du 16 février 2026, elles ont sollicité la reprise des désordres dénoncés.

Ces désordres ont par ailleurs donné lieu à une procédure de référé à l’issue de laquelle, par ordonnance du 07 juillet 2026, une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée.

Parallèlement, reprochant à la SARL Immoprod plusieurs carences dans l’administration de la copropriété, madame [O] [Y] et madame [W] [P] l’ont mise en demeure, le 22 mai 2026, de procéder aux diligences qu’elles estimaient nécessaires à la gestion et à la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires.

Cette mise en demeure étant demeurée infructueuse, elles ont, par acte de commissaire de justice du 25 juin 2026, fait assigner, devant le juge des référés du présent tribunal, la SARL Immoprod, prise en sa qualité de syndic, aux fins de voir :
– dire les deux requérantes, légitimes et recevables en leur action,
– constater l’ensemble des fautes et carences du syndic Immoprod, s’agissant de la gestion du syndicat des copropriétaires de la résidence du 19 chemin de la Golletaz, 96 avenue Charles Pillet – 73190 Challes-Les-Eaux,
Par conséquent,
– désigner l’administrateur judiciaire qu’il plaira au président du tribunal judiciaire de Chambéry pour le syndicat des copropriétaires de la résidence du 19 chemin de la Golletaz, 96 avenue Charles Pillet – 73190 Challes-Les-Eaux, avec pour mission d’administrer provisoirement la copropriété dans les conditions prévues aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, et notamment de :
– convoquer régulièrement une assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires de la résidence du 19 chemin de la Golletaz, 96 avenue Charles Pillet – 73190 Challes-Les-Eaux pour designer un syndic professionnel afin de gérer la copropriété,
– dire qu’il en sera référé à monsieur le président en cas de difficultés,
– dire que l’administrateur judiciaire commis sera remplacé, en cas de refus ou d’empêchement, par simple ordonnance rendue sur requête,
– dire qu’il devra rendre compte de sa mission et soumettre à la taxe tous frais exposés et émoluments, qui seront mis à la charge exclusive de l’ancien syndic la SARL Immoprod,
– condamner à titre provisionnel l’ancien syndic la SARL Immoprod à verser aux deux requérantes de la résidence du 19 chemin de la Golletaz, 96 avenue Charles Pillet – 73190 Challes-Les-Eaux la somme de 4.000 euros au titre de dommages et intérêts,
– condamner la SARL Immoprod aux entiers dépens du présent référé, ainsi qu’au paiement aux deux requérantes de la résidence du 19 chemin de la Golletaz, 96 avenue Charles Pillet – 73190 Challes-Les-Eaux la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juillet 2026 à laquelle madame [O] [Y] et madame [W] [P] ont maintenu les demandes contenues dans leur assignation et valant dernières conclusions.

Par conclusions régulièrement notifiées, la SARL Immoprod demande au Juge des référés de :
– juger irrecevables et en tout cas mal fondées les demandes de madame [O] [Y] et de madame [W] [P], à l’encontre de la SARL Immoprod prise en sa qualité de syndic provisoire,
En conséquence,
– débouter madame [O] [Y] et madame [W] [P] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la SARL Immoprod, prise en sa qualité de syndic provisoire,
– condamner in solidum madame [O] [Y] et madame [W] [P] à verser à la SARL Immoprod, prise en sa qualité de syndic provisoire, la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

A l’audience du 21 juillet 2026, les parties ont, par l’intermédiaire de leur conseil repris oralement leurs écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété. Sauf urgence, la demande n’est recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.

Il est constant que la désignation d’un administrateur provisoire constitue une mesure exceptionnelle, qui n’est justifiée qu’en cas d’atteinte au fonctionnement normal de la société et de péril imminent menaçant son intérêt social.

En l’espèce, par mise en demeure du 22 mai 2026, madame [O] [Y] et madame [W] [P] ont demandé à la SARL Immoprod, prise en sa qualité de syndic provisoire, notamment de leur communiquer les éléments relatifs à la gestion comptable et bancaire du syndicat des copropriétaires, de convoquer une assemblée générale, de transmettre les justificatifs relatifs à l’assurance de l’immeuble et aux déclarations de sinistres et de constituer un avocat afin d’assurer la défense des intérêts propres du syndicat des copropriétaires (pièce n°6).

Cette mise en demeure étant demeurée sans réponse utile dans le délai imparti, la condition préalable prévue par l’article 49 précité est satisfaite, et l’action des demanderesses est recevable.

Sur le fond, il ressort des éléments produits qu’à cette date aucun appel de provisions sur charges ni aucune régularisation de charges n’avaient été effectués et qu’aucun budget prévisionnel n’avait été présenté aux copropriétaires.

La SARL Immoprod justifie certes avoir engagé, à compter du mois de mars 2026, des démarches auprès de la société FONCIA en vue de la désignation d’un syndic professionnel (pièce Immoprod n°1) et avoir convoqué une première assemblée générale le 25 juin 2026 (pièce Immoprod n°2). Toutefois, cette convocation, intervenue postérieurement à la mise en demeure et le jour même de la délivrance de l’assignation, n’a pu être maintenue en raison du non-respect du délai légal, nécessitant une nouvelle convocation pour le 20 août 2026 (pièce Immoprod n°5).

Ces démarches, entreprises tardivement, ne suffisent ainsi pas à écarter les carences précédemment constatées dans l’administration de la copropriété.

Il doit également être relevé que la SARL Immoprod cumule les qualités de promoteur-vendeur de l’immeuble et de syndic provisoire, alors que des désordres affectant notamment les parties communes ont donné lieu à une expertise judiciaire ordonnée le 7 juillet 2026 (pièce Immoprod n°8).

Or, malgré la demande qui lui avait été adressée d’assurer au syndicat une représentation distincte afin de préserver ses intérêts propres dans le cadre de cette procédure, aucun avocat n’a été constitué pour son compte. La circonstance que les opérations d’expertise n’aient pas encore débuté ne permet pas d’écarter cette carence et commande, au contraire, que les intérêts du syndicat puissent être défendus de manière indépendante dès leur commencement.

Ainsi, les insuffisances affectant la gestion comptable de la copropriété, les difficultés rencontrées dans la tenue régulière d’une assemblée générale malgré mise en demeure ainsi que l’absence de représentation propre du syndicat dans une procédure intéressant les parties communes, appréciées dans leur ensemble, caractérisent une carence du syndic au sens des dispositions précitées.

Il convient, en conséquence, de désigner un administrateur ad hoc du syndicat des copropriétaires, selon la mission précisée au dispositif de la présente décision et selon mission au dispositif de la présente décision, rappel fait de ce que l’étendue de la mission relève de l’appréciation souveraine du Juge.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce, madame [O] [Y] et madame [W] [P] sollicitent le paiement de la somme de 4 000 euros au titre du préjudice subi du fait des carences imputées à la SARL Immoprod dans la gestion de la copropriété.

Il apparaît cependant que madame [O] [Y] et madame [W] [P] n’apportent aucun élément pour justifier de ce préjudice, de sorte que la demande en dommages et intérêts sera rejetée.
Sur les autres demandes

La SARL Immoprod, qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [O] [Y] et madame [W] [P] l’intégralité des frais irrépétibles qu’elles ont dû exposer pour faire valoir leurs droits, de sorte que la SARL Immoprod sera condamnée à leur verser la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DESIGNE la SELAS AJ UP représentée par monsieur [X] [G] – 16 boulevard de la Colonne 73000 Chambéry – chambery@ajup.fr – Tél. : 09.72.55.52.26 – administrateur provisoire pour une durée de DIX HUIT MOIS ;

Avec pour mission de :
– administrer provisoirement la copropriété dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ;
– convoquer une assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires de la résidence du 19 chemin de la Golletaz, 96 avenue Charles Pillet – 73190 Challes-Les-Eaux aux fins de désignation d’un syndic professionnel chargé d’assurer la gestion de la copropriété ;

DIT qu’il en sera référé à monsieur le président en cas de difficultés,

DIT que l’administrateur judiciaire commis sera remplacé, en cas de refus ou d’empêchement, par simple ordonnance rendue sur requête,

DIT qu’il devra rendre compte de sa mission,

DIT que sa mission prendra fin à compter de la prise de fonctions du syndic ainsi désigné.

FIXE à la somme de 2 000 euros la provision à valoir sur les frais et honoraires du mandataire, qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la SARL Immoprod,

DISONS que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu’il pourra y être mis fin en référé,

DIT qu’il nous en sera référé en cas de difficulté dans l’exécution de la mission du mandataire,

DEBOUTE madame [O] [Y] et madame [W] [P] de leur demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE la SARL Immoprod de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL Immoprod à verser à madame [O] [Y] et madame [W] [P] la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SARL Immoprod aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Projet de décision rédigé par Madame Myriame BOLE, Attachée de justice.