LC / CS

Jugement N°
du 20 OCTOBRE 2026

Chambre 6

N° RG 26/00212 – N° Portalis DBZ5-W-B7K-KRCV
du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

c/

[W] [H]

GROSSES le

– la SCP JAFFEUX – LHERITIER-DAUNAT
, la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

Copies électroniques :

– la SCP JAFFEUX – LHERITIER-DAUNAT
, la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

Copies :

– Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT

rendue le VINGT OCTOBRE DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [J], agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

Madame [W] [H]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

***

Après débats à l’audience publique du 29 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [H] est propriétaire des lots n° 74, 273 et 500 au sein de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 5] à [Localité 4].

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété aux échéances convenues par Mme [H], ce malgré la mise en demeure adressée revenue avec la mention « Pli avisé et non réclamé ».

Par acte en date du 31 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Europe sise [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SAS [J], a assigné Mme [W] [H] selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :
– CONDAMNER Madame [W] [H] à payer et porter au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Europe, située [Adresse 7] à [Localité 5], les sommes suivantes :
– 5.149,26 € avec intérêts de droit au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure de Maître [N] du 6 Novembre 2025 au titre des charges de copropriété impayées (selon décompte arrêté au 3 Février 2026),
– 1397,96 € au titre des charges exigibles, mais non encore échues, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, sur l’année comptable 2024,
– 1.500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
– 742,80 € au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965,
– 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
– DIRE que les intérêts au taux légal échus pour au moins une année entière produiront eux-mêmes intérêts par application de l’article 1343-2 du Code civil.

Un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé par le commissaire de Justice conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2026 puis elle a été renvoyée plusieurs fois à la demande des parties jusqu’à celle du 29 septembre 2026, à laquelle les débats se sont tenus.

Par des conclusions en défense, Mme [W] [H] sollicite de voir :
IN LIMINE LITIS
– PRONONCER la nullité l’assignation signifiée le 31 mars 2026 à [W] [H] au [Adresse 8] et DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] de toute ses demandes, fins et conclusions ;
AU FOND
– DIRE ET JUGER que les charges échues dues par [W] [H] sont de 4.202,20 € et CONSTATER qu’elle les a réglés ;
– DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes ses fins et conclusions ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
– CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à porter et payer à
[W] [H], une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC
– CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] aux entiers dépens.
Au dernier état de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sollicite de voir :
– CONDAMNER Madame [W] [H] à payer et porter au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 7] à [Localité 5], les sommes suivantes :
– 315,67 € avec intérêts de droit au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure de Maître [N] du 6 Novembre 2025 au titre des charges de copropriété impayées (selon décompte arrêté au 4 septembre 2026),
– 1.500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
– 742,80 € au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965,
– 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
– DIRE que les intérêts au taux légal échus pour au moins une année entière produiront eux-mêmes intérêts par application de l’article 1343-2 du Code civil.
– DEBOUTER Madame [W] [H] de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes et notamment de sa demande tendant à voir condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 6] à la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de nullité de l’assignation

Mme [H] excipe de la nullité de l’assignation qui lui a été signifiée à l’adresse du [Adresse 9], à [Localité 7], faisant valoir que le syndicat des copropriétaires connaissait sa résidence effective, située [Adresse 10] à [Localité 8]. Elle se prévaut notamment des relevés de comptes qui lui ont été adressés par le syndicat des copropriétaires à cette dernière adresse à compter du 18 décembre 2025, ainsi que de l’attestation de propriété immobilière produite aux débats par le syndicat des copropriétaires, laquelle mentionne également l’adresse de [Localité 8].

En réponse, le syndicat des copropriétaires conteste avoir eu connaissance du changement de domicile de Mme [H], faisant valoir que l’adresse de [Localité 7] figurait sur le relevé de propriété obtenu auprès du service des impôts fonciers lors de la constitution du dossier et que chaque copropriétaire est tenu de notifier au syndic son domicile réel ou élu.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile :

« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. » 

En l’espèce, le procès-verbal 659 dressé par le commissaire de Justice relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher Mme [H].

En outre, si la mention de l’adresse de [Localité 9] l’assignation ne correspond pas au domicile réel de Mme [H], cela ne la dispense pas de démontrer le grief que lui aurait causé l’irrégularité alléguée.

Or, il n’est pas établi au vu des seuls éléments soumis à l’examen de la présidente du tribunal que les modalités de signification auraient empêchée Mme [H] de prendre connaissance de l’assignation en temps utile, de préparer sa défense et de faire valoir utilement ses moyens.

Au contraire, il apparait que Mme [H] est régulièrement représentée par son conseil et que chaque partie a pu bénéficier de plusieurs renvois afin de formuler ses prétentions dans un temps largement suffisant depuis l’assignation du 2 avril 2026 jusqu’au 20 octobre 2026, date du délibéré, étant observé que le conseil de Mme [H] s’est constitué dès le 28 avril 2026.

Par ailleurs, le fait qu’elle ait sollicité un décompte de charges hors frais avant l’engagement de la procédure ne caractérise pas, à lui seul, une atteinte à ses droits procéduraux.
Dans ces conditions, Mme [H] ne justifie pas du grief que lui cause l’irrégularité contenue dans l’assignation.

En conséquence, il convient de rejeter l’exception de nullité.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété non encore échues mais devenues exigibles

Le syndicat des copropriétaires rappelle que Mme [H] était redevable de la somme de 5 149,26 euros au titre des charges échues au jour de l’assignation, outre la somme de 1 397,96 euros au titre des provisions non encore échues pour les lots 74, 273 et 500 au titre de l’année comptable 2025-2026 à savoir les 3ème et 4ème appels de provision de charges, ainsi que les 3ème et 4ème appels de provision de charges. Le demandeur précise que Mme [H] a déjà réglé la somme de 7 700,16 euros au total et que le dernier relevé de compte arrêté au 4 septembre fait apparaitre un solde débiteur de 1 058,47 euros et qu’ainsi, après déduction des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [H] reste devoir la somme de 315,67 euros au titre des charges de copropriété non échues mais devenues exigibles.

Mme [H] indique qu’elle n’a pas d’observations concernant le calcul aboutissant à la somme de 1 397,96 euros mais que le principe de cette demande pose problème. Elle soutient en effet que la procédure prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est envisageable qu’après vérification que les charges réclamées ont été votées par l’assemblée générale et qu’une mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours a été valablement adressée. La défenderesse considère que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir respecté cette dernière obligation au regard des erreurs d’adressage qui ont conduit au fait qu’aucune mise en demeure n’est jamais parvenue à Mme [H].

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

En application de l’article 65 du décret du 17 mars 1967, la régularité de la notification doit s’apprécier au regard de la dernière adresse communiquée au syndic par la copropriétaire. Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier que l’adresse utilisée pour la mise en demeure correspond bien à la dernière adresse régulièrement portée à la connaissance du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a adressé à Mme [H] une mise en demeure datée du 6 novembre 2025 à l’adresse de [Localité 7], indiquant qu’il s’agit de l’adresse qui figure sur le relevé de propriété qu’il a obtenu auprès du service des impôts fonciers lors de la constitution du dossier.

Il ressort néanmoins des pièces versées au dossier que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de l’adresse de Mme [H] située [Adresse 10] à [Localité 10] dès le mois de septembre 2025 en parvenant à se procurer auprès du notaire l’attestation de propriété immobilière sur laquelle figure cette adresse, à laquelle le demandeur a d’ailleurs fait parvenir des appels de charges à Mme [H].

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer qu’il n’a pas eu connaissance de l’adresse réelle de Mme [H].

En tout état de cause, la seule circonstance que l’adresse de [Localité 7] figure dans les données de l’administration fiscale ne démontre pas que cette adresse constituait la dernière adresse communiquée au syndic par la défenderesse.

À défaut d’une telle justification, la seule circonstance que le pli soit revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé » ne permet pas de tenir pour régulière la mise en demeure préalable à la mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Dès lors, faute pour le syndicat des copropriétaires d’établir la régularité de cette notification, les conditions de l’exigibilité anticipée des provisions litigieuses ne sont pas réunies.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires comporte :
– 2 fois la somme de 260 euros au titre de frais de constitution de dossier transmis à l’auxiliaire de Justice
– la somme de 52 euros correspondant à une mise en demeure par lettre recommandée du 6 février 2025
– la somme de 54 euros correspondant à une mise en demeure par lettre recommandée du 25 avril 2025
– la somme de 116,80 euros correspondant à une mise en demeure adressée par Me [N] du 6 novembre 2025.

D’une part, il résulte de ce qui précède que les frais de transmission n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Mme [H] ne peut dès lors être condamnée à supporter ces derniers.

D’autre part, les mises en demeure du 6 février 2025 et du 25 avril 2025 ne sont pas versées aux débats. Seule la mise en demeure du 6 novembre 2025 est produite. Toutefois, le syndicat des copropriétaires n’établit pas la régularité de la notification, la lettre ayant été adressée à une autre adresse que celle qui figure sur les appels de provisions et de charges, ainsi que sur l’attestation de propriété immobilière que le syndicat des copropriétaires a pu se procurer auprès du notaire.

Par conséquent, la demande sera rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [H] se savait propriétaire de cet appartement dans une copropriété et ne pouvait ignorer être redevable de charges de copropriété. Il précise qu’elle n’a jamais contacté le Syndic, ni même après la lettre recommandée qui lui avait été adressé et qu’elle n’a pas daigné retirer. Il considère que l’attitude de la défenderesse cause un préjudice financier à la collectivité.

Mme [H] s’oppose à cette demande, soutenant que la somme réclamée est annoncée forfaitairement et manifestement complètement au hasard, sans aucun justificatif de la fragilisation financière alléguée, démontrant que ce préjudice n’existe pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires reconnait que Mme [H] a procédé au règlement de la somme de 7 700,16 euros et se prévaut d’un reliquat moindre de 315,67 euros. Il en résulte que le préjudice financier allégué par le demandeur n’est pas démontré.

Or, une demande au titre des dommages-intérêts reposant exclusivement sur la carence en paiement d’un copropriétaire ne saurait prospérer en l’absence de preuve d’un préjudice spécifique distinct du retard de paiement.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les frais et les dépens

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception tirée de la nullité de l’assignation,

REJETTE la demande en paiement des charges de copropriété non encore échues mais devenues exigibles,

REJETTE la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SAS [J],
DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,