T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 26/02196 – N° Portalis DB3D-W-B7K-LCFR

MINUTE n° : 2026/ 399

DATE : 23 Septembre 2026

PRESIDENT : Madame Laëtitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSES

S.A.S. STP DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Philippe BARTHELEMY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Anne EPINAT, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et Me François KOPF, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

S.A.S. [U], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Philippe BARTHELEMY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Anne EPINAT, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et Me François KOPF, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

S.A.S. CA INTERNATIONAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Denis NABERES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Laurent AZOULAI, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 09 Septembre 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Philippe BARTHELEMY
Me Denis NABERES

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à
Me Philippe BARTHELEMY
Me Denis NABERES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 1971, Monsieur [H] [C] a donné à bail commercial à Monsieur [X] [E] une parcelle de terrain dépendant de la parcelle cadastrale AR n°[Cadastre 1] d’une superficie de 500m2 à [Localité 1], jusqu’au 31 mars 1981, pour l’exploitation d’un fonds de commerce à usage exclusif de « [Localité 2]-RESTAURANT-DANCING »
Suivant acte sous seing privé en date du 25 février 1977, les parties ont prolongé les effets du bail jusqu’au 31 mars 1986, tout en portant la superficie de la parcelle de terrain louée à 1.148m2, moyennant paiement d’un loyer annuel révisé.
Par suite de mutations successives du fonds impliquant les baux susvisés et par acte sous seing privé en date du 08 mai 2010, Monsieur [H] [W] [Q] et la S.A.S. [U], venant aux droits de Monsieur [X] [E], ont de nouveau prolongé les effets du bail jusqu’au 31 décembre 2018, tout en portant la superficie de la parcelle de terrain louée à 1.648m2, moyennant paiement d’un nouveau loyer révisé.
Par acte authentique du 03 mars 2025, Monsieur [H] [C] a vendu la parcelle de terrain louée à la S.A.S. [U], à la S.A.S. STP DEVELOPPEMENT.
Une situation litigieuse est née entre, d’une part, la S.A.S. [U] et la S.A.S. STP DEVELOPPEMENT, et d’autre part, la S.A.S. CA INTERNATIONAL, lorsque la S.A.S. CA INTERNATIONAL a revendiqué un droit au bail sur le terrain exploité pour le restaurant « CASA AMOR » qu’elle excipe occuper depuis 2022, alors même que ce terrain appartient désormais à la S.A.S. STP DEVELOPPEMENT et demeure loué à la S.A.S. [U].
* * *
Par acte délivré le 24 mars 2026, la S.A.S. STP DEVELOPPEMENT et la S.A.S. [U] ont fait assigner la S.A.S. CA INTERNATIONAL à comparaître devant la Présidente du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, statuant en référé, aux fins de :
ORDONNER l’expulsion de la S.A.S. CA INTERNATIONAL et de tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe illicitement au [Adresse 4] [Localité 3], appartenant à la S.A.S. STP DEVELOPPEMENT et loués à la S.A.S. [U], sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ; AUTORISER la S.A.S. STP DEVELOPPEMENT et la S.A.S. [U] à procéder à l’expulsion des lieux de la S.A.S. CA INTERNATIONAL et de tout occupant de son chef des locaux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique ; ORDONNER le transport et la séquestration, aux frais de la S.A.S. CA INTERNATIONAL, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que le Tribunal désignera ou dans tel autre lieu au choix de la S.A.S. STP DEVELOPPEMENT et de la S.A.S. [U], aux risques et périls de la S.A.S. CA INTERNATIONAL, de façon à les tenir pour gage des sommes qui seraient dues ; CONDAMNER la S.A.S. CA INTERNATIONAL à payer à la S.A.S. STP DEVELOPPEMENT et à la S.A.S. [U] une indemnité de 10.000 euros sauf à parfaire, en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la S.A.S. CA INTERNATIONAL aux entiers dépens du présent référé.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 août 2026, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de leurs moyens, prétentions et demandes, la S.A.S. STP DEVELOPPEMENT et la S.A.S. [U] ont maintenu leurs demandes et ont, en outre, sollicité de rejeter les demandes reconventionnelles formulées par la S.A.S. CA INTERNATIONAL.
Par conclusions notifiées par RPVA le 03 septembre 2026, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la S.A.S. CA INTERNATIONAL a sollicité en défense :
A titre principal, de : >DIRE n’y avoir lieu à référé ;
>RENVOYER l’affaire pour qu’il soit statué au fond en application de l’article 837 du code de procédure civile.
Subsidiairement, de : >DEBOUTER la S.A.S. [U] et la S.A.S. STP DEVELOPPEMENT de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
A titre reconventionnel, de : >L’AUTORISER à consigner les loyers à échoir entre les mains de la CARPA jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur les droits et obligations des parties ;
En tout état de cause, de : >CONDAMNER solidairement la S.A.S. [U] et la S.A.S. STP DEVELOPPEMENT à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de tous dépens.
Après renvoi contradictoire sur demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 09 septembre 2026, à laquelle les parties ont maintenu leurs demandes.
A l’issue de l’audience, les parties présentes ont été avisées de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2026.

SUR QUOI

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
Le Juge des référés ne peut toutefois, sans excéder ses pouvoirs, qualifier ou reconnaître l’existence d’un bail commercial, lorsque cette question est elle-même l’objet d’une contestation sérieuse entre les parties.

En l’espèce, la S.A.S. [U] et la S.A.S. STP DEVELOPPEMENT sollicitent l’expulsion de la S.A.S. CA INTERNATIONAL du terrain donné à bail commercial à la S.A.S. [U], au motif que la S.A.S. CA INTERNATIONAL occuperait les lieux sans droit ni titre, par voie de fait et en violation de leur droit de propriété.
La S.A.S. CA INTERNATIONAL conteste ces affirmations et soutient, pour sa part, exploiter de manière exclusive le restaurant CASA AMOR depuis le 10 avril 2022 dans le cadre d’un montage contractuel « artificiel mais économiquement équilibré » conclu avec la S.A.S. [U], composé de deux conventions de prestation de service dont l’une a été signée le 2 mai et le 15 juin 2022. Leurs relations contractuelles se seraient néanmoins dégradées lors du rachat de la S.A.S. [U] par la S.A.S. STP DEVELOPPEMENT, concurrent du groupe MOMA auquel elle appartient, qui aurait tenté de lui imposer des modalités financières exorbitantes afin de reprendre l’exploitation directe du restaurant, s’approprier le fonds de commerce, la clientèle et son chiffre d’affaires sans contrepartie.
Elle revendique en conséquence l’existence d’un droit au bail, qu’elle estime être né de l’exploitation continue du fonds. Elle justifie, par ailleurs, avoir introduit une action au fond contre les demanderesses, par acte délivré le 27 janvier 2026, aux fins de se voir reconnaître ledit droit au bail (pièce n°3).
Il résulte ainsi des pièces versées aux débats par les parties, une situation contractuelle particulièrement complexe impliquant deux conventions de prestation de service aux contenus distincts dont l’une n’est pas signée (pièces n°4 et 5), une évolution de leurs relations commerciales sur plusieurs années, une contradiction dans les échanges relativement à la titularité de la Licence IV de débit de boissons, divers constats de Commissaires de Justice relatifs à l’accès au restaurant, au gardiennage et à l’exploitation du restaurant, des allégations réciproques d’intimidations, d’éviction ou d’occupation irrégulière et la revendication par la S.A.S. CA INTERNATIONAL d’un droit au bail déjà portée devant le Juge du fond.
Il ressort notamment du procès-verbal de constat en date du 04 février 2026 versé par les sociétés demanderesses que le Commissaire de justice a été empêché d’accéder aux locaux litigieux par un « manager » présent sur place, sans qu’il ne lui puisse déterminer son titre d’occupation dans la mesure où il aurait « reçu l’instruction de n’autoriser aucun constat dans les locaux de l’établissement [Adresse 5] » (pièce n°7).
Au surplus, les procès-verbaux de constat en date des 29 avril, 01er mai et 19 juin 2026 (pièces n°18, 19, 20 et 26) versés aux débats par la S.A.S. CA INTERNATIONAL ne permettent pas davantage d’établir qu’elle occuperait les lieux par voie de fait mais révèlent, au contraire, l’existence d’un conflit d’exploitation entre les sociétés.
Il a, en effet, pu être constaté la mise en place d’obstacles matériels à l’accès au parking du restaurant pour son personnel et ses livreurs, tels que des agents de sécurité privée, l’édification de barrières automatiques et l’apposition de dispositifs tarifant l’accès au parking à 200 euros contre un tarif préférentiel de 20 euros pour les restaurants CYBELE, BAGATELLE et PLAYAMIGOS. Il a également été constaté la construction d’un nouvel établissement dénommé « SAINT », accolé au restaurant CASA AMOR sans espace distinctif ni séparatif, reprenant ses choix décoratifs et avec une activité de nature à rappeler de façon très proche celle du restaurant CASA AMOR.
Par ailleurs, bien qu’il n’appartient pas au Juge des référés de trancher la question de la qualification juridique de cette occupation, dès lors que ce pouvoir relève de la seule compétence du Juge du fond, il n’en demeure pas moins que la S.A.S. CA INTERNATIONAL produit au soutien de ses prétentions un extrait K-bis qui atteste qu’elle détient un établissement secondaire sous l’enseigne « CASA AMOR » depuis le 15 juin 2022 (pièce n°1), corroborant l’existence d’une exploitation continue du fonds par cette dernière.

Il résulte par conséquent de l’ensemble de ces éléments une contestation sérieuse portant à la fois sur la nature exacte des relations contractuelles entre les parties, sur la qualification de l’occupation des lieux par la S.A.S. CA INTERNATIONAL, sur l’existence ou non d’un droit au bail pour cette dernière et sur la régularité de l’exploitation du fonds de commerce qu’elle en fait.

Or, la reconnaissance d’un trouble manifestement illicite supposerait que l’occupation de la S.A.S. CA INTERNATIONAL soit dépourvue de toute ambiguïté, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que le Juge des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, apprécier la portée des conventions produites, ni déterminer si l’exploitation du restaurant « CASA AMOR » par la S.A.S. CA INTERNATIONAL est consécutive d’un bail commercial ou d’une occupation sans droit ni titre.
En outre, l’existence d’une instance au fond introduite par la S.A.S. CA INTERNATIONAL par acte du 27 janvier 2026, qui porte précisément sur la reconnaissance d’un droit au bail, confirme que la question litigieuse relève de l’office du Juge du fond, seul compétent pour trancher les prétentions respectives des parties.
Dans ces conditions, compte-tenu de la situation litigieuse opposant les parties et en l’absence de caractérisation d’un trouble manifestement illicite, la demande de la S.A.S. [U] et de la S.A.S. STP DEVELOPPEMENT tendant à obtenir l’expulsion de la S.A.S. CA INTERNATIONAL apparaît sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur l’intégralité des demandes.
La S.A.S. STP DEVELOPPEMENT et la S.A.S. [U] conserveront la charge de leurs propres dépens ainsi que leurs frais irrépétibles, sans que l’équité ne commande de faire droit à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formulée contre elle par la S.A.S. CA INTERNATIONAL.

PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes principales comme reconventionnelles ;
RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond concernant ces chefs de demandes ;
CONDAMNONS la S.A.S. STP DEVELOPPEMENT et la S.A.S. [U] aux dépens ;
DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE