REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 25/02005 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MXCN

AFFAIRE : Société HI [U] SET C/ Société EUROEXPO GROUP

Le : 24 Septembre 2026

Copie exécutoire
et copie à :
la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA
la SELARL JURISTIA – AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 24 SEPTEMBRE 2026

Par Anne-Laure CHARIGNON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société HI [U] SET, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Société EUROEXPO GROUP, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean damien MERMILLOD-BLONDIN de la SELARL JURISTIA – AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE, Maître Didier DOMAT de la SCP EARVIN ET LEW AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 26 Novembre 2025 pour l’audience des référés du 18 Décembre 2025 ; Vu les renvois successifs et le dernier renvoi au 20 août 2026;

A l’audience publique du 20 Août 2026 tenue par Anne-Laure CHARIGNON, Vice-Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 24 Septembre 2026, date à laquelle Nous, Anne-Laure CHARIGNON, Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 22 mars 2023 et à effet du 1er avril 2023, la société HI [U] SET a donné à bail commercial à la société EUROEXPO, un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel de 39 910 € hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé du 21 août 2025, la société CGI REAL ESTATE, qui a agi comme intermédiaire lors de la conclusion du contrat de bail, a mis en demeure la société EUROEXPO de régler la somme de 49 176,76 € au titres des loyers et charges impayées.

Les loyers n’étant pas régulièrement réglés, un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré au preneur le 19 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2025, la société HI [U] SET a fait assigner la société EUROEXPO devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé afin de la voir condamnée au paiement provisionnel de l’arriéré locatif.

A l’audience du 20 août 2026, la société HI [U] SET maintient ses demandes et sollicite le bénéfice de ses conclusions en réplique n°2 notifiées le 8 juillet 2026 aux termes desquelles elle demande au juge de :
Condamner à titre provisionnel la société EUROEXPO à payer à la société HI [U] SET la somme de 43 771,35 € correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 27 avril 2026,Condamner à titre provisionnel la même à payer la somme de 4 377,13 € au titre de la clause pénale,Juger que les sommes produiront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mai 2025,Ordonner la capitalisation des intérêts,Dire et juger qu’il existe s’agissant du dépôt de garantie de 9 977,50 € au moins une contestation sérieuse tenant à l’inachèvement des travaux contractuellement mis à la charge d’EUROEXPO, aux désordres et dégradations constatés lors de l’état des lieux de sortie et à l’affectation contractuelle dudit dépôt à la garantie de l’exécution de ces obligations,En conséquence débouter la société EUROEXPO de sa demande de restitution immédiate du dépôt de garantie et de sa demande de compensation,Dire et juger que les conditions d’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ne sont pas réunies compte tenu de l’importance et de l’ancienneté des impayés et Débouter en conséquence EUROEXPO de sa demande,condamner la société EUROEXPO à payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de ses demandes, la société HI [U] SET fait valoir en substance que :
-le décompte actualisé au 27 avril 2026 s’élève à 43 771,35 € et il tient compte des paiements partiels intervenus,
-elle justifie du montant de 15 123,50 € figurant au poste « charges et électricité »,
-le bail stipule que le loyer est « net de toutes charges pour le bailleur » et que le preneur supporte la quote-part des charges, impôts, taxes et prestations grevant les locaux y compris les fluides telles que détaillées dans l’inventaire annexé soit 100% des fluides dont l’électricité,
-le compteur de chantier mentionné dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été installé par la société HI [U] SET et il alimente l’ensemble du bâtiment,
-il n’est pas démontré que ce compteur ne soit pas fiable de sort que le montant des sommes refacturées à EUROEXPO est certain,
-la société EUROEXPO ne justifie pas avoir installé un compteur privatif ou coffret répartiteur et aucune mention n’apparaît dans le PV le constat,
-le courrier adressé le 17 mai 2024 par le dirigeant de EUROEXPO à la régie d’électricité est insuffisant pour établir une contestation sérieuse du montant des sommes réclamées,
-EUROEXPO n’établit pas qu’elle aurait cessé d’utiliser les lieux loués depuis mai 2024 et elle demeure tenue de payer les loyers et charges,
-s’agissant du dépôt de garantie, il est destiné à couvrir le coût de la remise en état des lieux et le PV de constat du 30 mars 2026 constate que les travaux auxquels s’était engagé le preneur n’ont pas été terminés et que des désordres affectent les lieux loués de sorte qu’il existe une contestation sérieuse s’opposant à sa restitution,
-les conditions d’une compensation légale entre le dépôt de garantie et la dette d’arriéré locatif ne sont pas remplies,
-elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives en défense notifiées le 8 juillet 2026, la société EUROEXPO demande au juge de :
-A titre principal juger que la demande de condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 43 771,35 € se heurte à une contestation sérieuse,
-dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer la société HI [U] SET à se pourvoir au fond,
-rejeter toutes les demandes de la société HI [U] SET,
-la condamner à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
-A titre subsidiaire, ordonner l’octroi d’un délai de paiement au 30-12-2026 au visa de l’article 1343-5 du code civil pour l’arriéré qui ne se heurterai à aucune contestation sérieuse ou ordonner la mise en place d‘un échéancier,
-dire que l’équité commande de ne pas condamner la société EUROEXPO au paiement des intérêts ni de la clause pénale,
-dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

Au soutien de ses demandes, la société EUROEXPO fait valoir en substance que :
-elle a procédé à deux règlements de 15 484,54 € le 15 juillet et le 6 octobre 2025 soit l’équivalent de 2 trimestres malgré ses difficultés financières, puis un virement de 45 000 € le 10-12-2025 grâce à un emprunt, et un dernier règlement de 5 000 € le 27-01-2025,
-par acte du 19-09-2025 elle a donné congé à effet du 31 mars 2026,
-elle reconnaît devoir la somme de 28 647,55 € représentant le loyer restant dû pour le 4° trimestre 2025 et celui du 1° trimestre 2026,
-le montant des charges réclamé par le bailleur se heurte à des contestations sérieuses en ce que :
la régularisation de charges pour l’année 2023 est tardive, les régularisations de charges pour 2024 et 2025 ne sont pas justifiées et aucune facture n’est produite, alors que la société EUROEXPO avait interrogé son bailleur sur la nature des charges réclamées pour l’année 2023 sans obtenir de réponse,la refacturation des consommations d’électricité en 2024 et 2025 apparaît exorbitante et infondée en l’absence de facture les justifiant, alors que la société EUROEXPO avait interrogé son bailleur sur l’importance de la consommation électrique, qu’elle n’avait quasiment plus aucune activité dans le local loué depuis mai 2024 et qu’aucun compteur électrique aux normes ne permettait de suivre ni de visualiser la consommation électrique,-la demande de délais de paiement est justifiée au vu de sa bonne foi et de la déloyauté de la société HI [U] SET,
-la rétention du dépôt de garantie est fautive dès lors qu’aucun désordre ni dégradation ne lui sont imputables et quelle n’était pas tenue contractuellement d’effectuer des travaux d’aménagement du local, l’aménagement des lieux étant un simple faculté prévue au contrat de bail,
-aucun devis de remise en état n’est produit.

La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article L 145-40-2 du code de commerce, Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats :
-le bail signé le 22 mars 2023 stipulant un loyer annuel Hors taxes et hors charges de 39 910 €,
-un décompte des sommes dues actualisé 27 avril 2026 pour un montant de 43 771,35 €,
-un avis d’échéance du 16-02-2026 au titre de la régularisation des charges 2024,
-un avis d’échéance du 16-04-2026 au titre de la régularisation des charges 2023,
-un avis d’échéance du 16-02-2026 au titre de la régularisation des charges 2025,
-deux refacturations de la consommation d’électricité 2024 et 2025 en date du 16-02-2026,
-une lettre de mise en demeure du 20 mars 2025
-le commandement de payer du 9 janvier 2026.

1-Il est constant que le preneur est tenu en vertu de l’article 9 du bail de supporter sa quote-part de toutes les charges afférentes aux locaux loués sur la base d’un arrêté des comptes de l’année adressé par le bailleur et que l’inventaire des charges supportées par le locataire annexé au bail a été signé par la société EUROEXPO.

2-Le décompte produit en pièce 12 inclut d’une part les loyers hors taxes, les refacturations d’électricité, la taxe foncière et les charges et d’autre part les règlements effectués par la société locataire. Il ne permet pas de déterminer le montant de la seule créance de loyers hors charges.

3-S’agissant des régularisations de charges 2023, le fait que la demande de la société HI [U] SET intervienne le 16-04-2026 soit après l’expiration du bail le 31-03-2026, ne suffit pas à établir que le bailleur aurait renoncé à réclamer la régularisation des charges 2023 dès lors que sa demande intervient dans le délai de prescription de 5 ans. Aucune contestation sérieuse n’existe quant à l’obligation de la société EUROEXPO de payer la régularisation des charges 2023. Au surplus, il ressort des pièces 12 du demandeur et 11 du défendeur que la régularisation des charges 2023 a été réclamée dès le mois d’avril 2024.

4-Le montant des sommes réclamées au titre des régularisations de charges 2023-2024-2025 est justifié par les arrêtés de comptes joint aux trois avis d’échéance et conformément aux stipulations de l’article 9 du bail. La demande de précisions sollicitée par le dirigeant de la société EUROEXPO par mail du 17 mai 2024 a été suivie de plusieurs paiements volontaires de cette société qui n’a plus élevé de contestation sur le montant des charges réclamées pour l’année 2023 (électricité comprise) ni pour 2024 et 2025 (hors électricité).

5-La société EUROEXPO conteste le quantum des refacturations d’électricité soit 5 267,99 € en 2024 et 8 433,50 € en 2025. Elle admet dans ses écritures qu’elle occupait encore le local loué lorsqu’elle affirme qu’elle ne l’utilisait « quasiment » plus, ce qui vient contredire l’affirmation de Monsieur [M] selon laquelle le local n’était plus du tout utilisé depuis mai 2024. Par ailleurs, la société EUROEXPO admet avoir connu une baisse significative d’activité en 2024 pouvant expliquer la moindre utilisation des lieux en 2024 et la baisse de consommation d’électricité en 2024. Enfin, le preneur demeure tenu des charges afférentes aux lieux loués quand bien-même il ne les utiliserait pas.

En revanche, il apparaît qu’en 2023, les charges de consommation d’électricité étaient incluses dans la régularisation des charges (pièce 7 demandeur) alors qu’en 2024 et 2025 la société HI [U] SET les a facturé séparément par avis d’échéance du 16-02-2026.
Le contrat de bail mentionne à titre indicatif un total de charges pour l’intégralité du site en 2022 de 8 801,13 € hors taxes, alors que ce total est passé à 12 447,31 € hors taxe en 2023 (pièce 7 demandeur).
Les charges réclamées à la seule société EUROEXPO sont passées de :
-8007,50 € en 2023
-11 070,03 € en 2024 (6 687,04 € charges + 4 389,99 € électricité) soit + 38%
-14 505,75 € en 2025 (7 477,83 € charges + 7 027,92 € électricité) soit + 31%

L’augmentation du prix de l’électricité ne suffit pas à expliquer cette augmentation. Le défaut d’installation par la société HI [U] SET de compteur individuel permettant de justifier de la consommation par la société EUROEXPO combiné au défaut de production aux débats des factures d’électricité 2024 et 2025 alors que la créance est sérieusement contestée ne permettent pas de faire droit à la demande provisionnelle de la société HI [U] SET s’agissant des consommations d’électricité pour 2024 et 2025.

Ainsi, le montant de la créance locative non sérieusement contestable de la société HI [U] SET sera fixée à la somme de 30 069,86 € (43 771,35 € – 8 433,50 € – 5 267,99 €).

Conformément aux dispositions du contrat de bail que l’équité ne permet pas d’écarter, la société EUROEXPO sera en outre redevable d’une somme provisionnelle de 3 006,98 € au titre de la clause pénale prévue à l’article 20 dudit contrat.

En conséquence, la société EUROEXPO sera condamnée à titre provisionnel au paiement des sommes de 30 069,86 € et 3 006,98 €.
Des règlements ont eu lieu postérieurement au commandement de payer et des loyers sont devenus exigibles après la délivrance de l’assignation, de sorte que les condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Il est constant que la société EUROEXPO a versé la somme de 9 977,50 € à la conclusion du bail en garantie de l’exécution par le preneur de toutes les clauses et conditions du bail.

Aux termes du dispositif de ses dernières écritures, la société EUROEXPO ne sollicite pas la restitution du dépôt de garantie ni sa déduction ou sa compensation avec l’arriéré locatif.
Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande de délais

La société EUROEXPO ne verse aucun élément aux débats permettant d’établir que sa situation financière et comptable ne lui permet pas d’honorer ses engagements.

Il n’apparaît pas que l’emprunt souscrit le 11-12-2025 soit une avance de trésorerie et le seul extrait d’un compte courant ne permet pas de justifier de difficultés financières.
Sa demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société EUROEXPO, qui perd principalement le procès, supportera les dépens.
Elle payera en outre à la société HI [U] SET une somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Nous DECLARONS compétent ;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONDAMNONS la société EUROEXPO à payer à la société HI [U] SET la somme provisionnelle de 30 069,86 € au titre des loyers et charges impayés et celle de 3 006,98 € au titre de la clause pénale, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

CONDAMNONS la société EUROEXPO aux dépens et à payer à la société HI [U] SET la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Anne-Laure CHARIGNON