Minute n°26/
JUGEMENT DU : 23 octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00415 – N° Portalis DB2N-W-B7K-I66X
AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 1]
c/ [H] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

JUGEMENT DU 23 octobre 2026

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSE

Madame [H] [Z], demeurant [Adresse 5]

présente

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND
GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS

À l’audience publique du 09 octobre 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 23 octobre 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Madame [H] [Z] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble situé au sein de la [Adresse 1], située [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] [Localité 1] et soumis au régime de la copropriété.

L’ensemble immobilier, organisé en copropriété, est géré par la SARL CITYA TERMEAU GARNIER, en sa qualité de syndic de la résidence. En cette qualité, la SARL CITYA TERMEAU GARNIER procède aux appels de charges de copropriété permettant l’entretien des parties communes.

Madame [H] [Z] ne s’est pas acquittée des charges régulièrement appelées et n’a pas répondu aux mises en demeure du syndic.

Un commandement de payer a été délivré à madame [H] [Z], le 10 juin 2026, par le syndic, qui l’a mise en demeure de régler la somme principale de 1 852.04 €.

Par acte 24 juillet 2026, le syndic de la [Adresse 1] a fait assigner madame [H] [Z] devant le président de ce tribunal auquel il demande de la condamner au paiement des sommes suivantes :
– 4 236.64 € au titre des charges échues,
– 506.93 € au titre des charges non-échues,
– 1 000 € au titre de la résistance abusive,
– 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 9 octobre 2026, le syndic de la [Adresse 1] maintient ses demandes.

Madame [H] [Z] comparaît. Elle explique avoir rencontré des difficultés personnelles et professionnelles. Elle a déposé un dossier de surendettement et son appartement est actuellement en vente. Elle précise avoir déjà réglé la somme de 2 000 € par trois versements, un de 1000 € et deux de 500 €. Elle ne conteste pas sa dette.

SUR CE :

Sur la demande de paiement des charges :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété.

Il résulte de l’article 14 de la même loi que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et d’équipement commun de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.

Il résulte de l’article 18 de la même loi que l’administration de l’immeuble est à la charge du syndicat, ce qui comprend le recouvrement des charges de copropriété.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que “sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. De plus, les dispositions du contrat de syndic, signées par les parties, prévoient le montant de ces frais.

Il résulte des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que :
« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

Les frais de poursuites que le syndic fait contractuellement supporter à la copropriété doivent, en principe, être mis à la charge des seuls copropriétaires défaillants en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est justifié du vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale.

Il est constant que le défendeur n’a pas versé les provisions dues à leurs dates d’exigibilité.

Les formalités de l’ article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, notamment celles relatives aux mises en demeure.

Il convient de constater la déchéance du terme.

Il résulte des décomptes fournis au 27 juillet 2026 que madame [H] [Z] était bien redevable de la somme de 4 236.64 € au titre des charges échues, et de la somme de 506.93 € au titre des charges non échues.

Il convient de faire droit à la demande en paiement, en précisant que cette condamnation se fera en deniers ou quittances au vu des règlements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndic de la [Adresse 1] ne justifie pas de la mauvaise foi de madame [H] [Z], ni de l’existence d’un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande.

Sur les autres demandes :

Madame [H] [Z] succombe et sera donc condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, compte tenu de sa sitaution financière, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE madame [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] géré par la SARL CITYA TERMEAU GARNIER, en deniers ou quittances, la somme de QUATRE MILLE DEUX CENTS TRENTE SIX EUROS ET SOIXANTE QUATRE CENTIMES (4 236.64 €) au titre des charges échues au 21 juillet 2026, avec intérêts à compter du commandement de payer, outre la somme de CINQ CENT SIX EUROS ET QUATRE VINGT-TREIZE CENTIMES (506.93 €) au titre des charges non échues, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ;

CONDAMNE madame [H] [Z] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Patricia BERNICOT Marie-Pierre ROLLAND