N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00190 – N° Portalis DB3K-W-B7K-[Localité 1]

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

[I] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 16 Octobre 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 16 Septembre 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fanny HERVÉ,
GREFFIERE présente lors de l’audience Madame Audrey GUÉGAN GREFFIERE présente lors du prononcé : Madame Karine MOUTARD

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 16 Octobre 2026 :

Entre :

Société ODHAC 87 -OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [I] [O],
Né le 21 Septembre 1971 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 16 Septembre 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoiries ; le défendeur a été entendu en ses observations ;

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 16 Octobre 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé du 06 novembre 2024, à effet du 15 novembre 2024, pour une durée indéterminée, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 (OPH ODHAC 87), a donné à bail à M. [I] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 315,56 € outre une provision sur charges d’un montant de 44,08 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 315 €.

En raison du non règlement des loyers et charges à leur échéance, l’OPH ODHAC 87 a fait délivrer à M. [I] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat, par acte de commissaire de justice délivré à Etude le 13 novembre 2025 et portant sur une dette en principale de 1491,28 euros.

Par acte de Commissaire de justice délivré à Etude le 03 mars 2026, l’OPH ODHAC 87 a fait assigner M. [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de:

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

▸ condamner M. [I] [O] au paiement à titre provisionnel :
de la somme de 1293,92 € arrêtée au 15 janvier 2026 au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts de droit;d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;
▸ le condamner au paiement de la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2026.

A l’audience susdite, l’OPH ODHAC 87 représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, en actualisant sa créance locative à la somme de 561.72 € dont à déduire les frais de procédure, selon décompte arrêté au 14 septembre 2026 échéance d’aout 2026 incluse. Le bailleur a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du défendeur pour le règlement de l’arriéré.

M. [I] [O], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire afin de se maintenir dans les lieux.

Il indique percevoir un salaire de l’ordre de 1300 euros en qualité d’intérimaire et régler une pension alimentaire de 200 euros à la mère de ses 4 enfants. Il propose d’apurer sa dette locative sur la base d’un échéancier de 100 euros par mois et indique avoir repris le paiement du loyer courant.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 09 avril 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 04 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 13 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :
Selon l’article 24 I la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au contrat de bail en cause, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le commandement de payer, signifié par commissaire de justice en date du 13 novembre 2025 visait la clause résolutoire du bail qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, le bail sera résilié de plein droit.
Ce commandement a été délivré pour la somme en principal de 1491.28 euros. Le locataire disposait donc d’un délai de 06 semaines (soit 42 jours) allant jusqu’au 25 décembre 2025 pour régler les causes du commandement.
Il ressort des pièces communiquées et notamment du décompte de créance produit par le bailleur que M. [I] [O] a effectué deux versements durant les six semaines à compter de la délivrance du commandement, pour un total de (745 + 393.20) 1138,20 € soit une somme inférieure au montant de la créance principale visée dans le commandement.

En conséquence il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 décembre 2025 à 24H et que par suite le bail est résilié depuis le 26 décembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [I] [O] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Le bailleur sollicite la somme de 561.72 euros selon décompte arrêté au 14 septembre 2026.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 202,82 €. S’agissant de frais prohibés en application des dispositions précitées, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant, pour le reste, pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [I] [O] au paiement à titre provisionnel de la somme de (561,72 – 202,82) 358,90 €, arrêtée au 14 septembre 2026 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente l’ordonnance.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

M. [I] [O] sollicite des délais de paiement, demande à laquelle le bailleur ne s’oppose pas.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que le locataire a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de décembre 2025 et règle mensuellement 500 euros soit une somme supérieure au loyer courant depuis le mois de juin 2026 afin d’apurer l’arriéré ;

Par ailleurs, il apparait à la lecture du diagnostic social et financier et des dires du locataire à l’audience que celui-ci se trouve dans une situation financière lui permettant d’apurer la dette locative sur la base de l’échéancier qu’il propose à hauteur de 100 euros par mois.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser M. [I] [O] à se libérer de sa dette locative en 4 mois par 3 mensualités de 100 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 4ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si M. [I] [O] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,
– la clause résolutoire reprendra son plein effet,
– il pourra être procédé à l’expulsion de M. [I] [O] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
– M. [I] [O] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 445.93 € (selon avis d’échéance du mois de juillet 2026) ;

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] [O], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de l’OPH ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens, de sorte qu’il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 06 novembre 2024 et portant sur le logement N° [Adresse 4] [Adresse 5], à la date du 25 décembre 2025 à 24H ;
CONSTATONS que ledit bail se trouve résilié à compter du 26 décembre 2025 ;
CONDAMNONS M. [I] [O] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 la somme de 358,90 € (trois cent cinquante-huit euros et quatre-vingt-dix centimes) selon décompte arrêtée au 14 septembre 2026 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente l’ordonnance ;

AUTORISONS M. [I] [O] à régler les sommes dues sur 4 mois à l’aide de 3 mensualités de 100 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 4ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [I] [O] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :
– la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,
– la clause résolutoire reprendra son plein effet,
– faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [I] [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– M. [I] [O] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 445.93 € (selon avis d’échéance du mois de juillet 2026) ;

DEBOUTONS l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [I] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTONS toute autre demande;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine MOUTARD Fanny HERVÉ