TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au
répertoire général :

N° RG 24/01854 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5USV

[G] [L], [S] [K]

C/

[U] [J] [Q] [X], S.A.S. AG IMMOBILIER elle est spécialisée dans le secteur d’activité des agences immobilières., [A] [B] [R]

COPIE EXECUTOIRE LE
30 Septembre 2026
à
Me Pierre-yves MATEL
Me [P]
Me Guillaume CORMIER

entre :

Madame [G] [L], [S] [K]
née le 14 Mars 1967 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

Madame [U] [J] [Q] [X]
née le 28 Septembre 1996 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [A] [B] [R]
née le 12 Février 1986 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentées par Maître Grégory SVITOUXHKOFF de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – G OURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

S.A.S. AG IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Pierre-yves MATEL, avocat au barreau de VANNES

Défenderesses

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame KASBARIAN, Vice-Président, Juge Rapporteur
Mme DE GRAEVE, Vice-Président
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 17 Juin 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par Madame LE CHAMPION, et prononcée en premier ressort par Madame KASBARIAN, par sa mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Madame KASBARIAN, a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

Exposé du litige

Mme [G] [K] est propriétaire d’un bien immobilier situé à [Localité 7].

Suivant un compromis du 17 juillet 2023, Mme [K] a cédé ce bien à Mme [X] et Mme [R] sous conditions suspensives.

La réitération de l’acte de vente n’a pas eu lieu.

Par acte du 15 octobre 2024, Mme [G] [K] a fait assigner Mme [U] [X] et Mme [A] [R] en paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente.

Par acte du 10 janvier 2025, Mme [X] et Mme [R] ont fait assigner, en intervention forcée, la SAS AG Immobilier.

Les procédures ont été jointes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, Mme [G] [K] demande au tribunal de :
– constater la résolution du compromis de vente régularisé le 17 juillet 2023,
– débouter mesdames [X] et [R] de leurs demandes,
– condamner mesdames [X] et [R] à lui payer la somme de 40 000 euros au titre de la clause pénale,
– condamner mesdames [X] et [R] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de dommages et intérêts résultant de son préjudice,
– condamner mesdames [X] et [R] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
– condamner mesdames [X] et [R] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [K] expose que :

– l’attention des acquéreurs a été attirée, dès la signature du compromis, sur le fait que le bien immobilier était situé dans un lotissement et donc soumis à un cahier des charges,
– une division parcellaire est intervenue sur l’assiette initiale antérieurement à la vente, pour construire sa maison sur la partie de terrain divisée.

Elle précise que les consorts [Y] lui ont fait part de leur intention de renégocier le prix de vente et s’inquiétaient des risques de voir leur acquisition remise en cause par la division parcellaire.
Mme [K] déclare qu’elle a refusé le chantage de mesdames [X] et [R].

Elle écrit que mesdames [X] et [R] ont bénéficié de l’assistance de leur notaire ainsi que d’une consultation du Cridon.

Elle considère que les inquiétudes exprimées par les défenderesses étaient infondées et qu’elles ont été parfaitement informées de l’absence de risque.

Mme [K] signale que sa maison est toujours en vente et qu’elle a été obligée d’en baisser le prix.

Elle s’oppose à la demande reconventionnelle de Mme [X] et Mme [R].

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 septembre 2025, Mme [X] et Mme [R] demandent au tribunal de :
À titre principal;
– débouter Mme [K] de toutes ses demandes,
– débouter la SAS AG Immobilier de toutes ses demandes,
À titre subsidiaire,
– “sans approbation des fins de la demande principale dirigée contre elles, sera condamner, en toute hypothèse, à relever et garantir les requérantes de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l’article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre lesdites requérantes sur les demandes de Mme [K]”

En toute hypothèse,
– en revanche, reconventionnellement, condamner in solidum Mme [K] et la SAS AG Immobilier à leur payer la somme de 21 588,33 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice,
– dire et juger que la décision ne sera pas assortie de l’exécution provisoire de droit,
– condamner in solidum Mme [K] et la SAS AG Immobilier à payer la somme de 4 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner in solidum Mme [K] et la SAS AG Immobilier aux dépens,
– et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, maître [N] [P] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Mme [X] et Mme [R] avancent que :
– leur notaire leur a assuré que l’existence du cahier des charges du lotissement, et notamment l’interdiction de diviser les parcelles, présentait un risque,
– l’agence immobilière leur a dit que le PLU avait pris le relais sur le cahier des charges qui serait caduque.

Elles signalent que deux réunions ont eu lieu en visio-conférence pour trouver une solution juridique posée par la division parcellaire réalisée par Mme [K] et que cette dernière a refusé les solutions proposées.

Elles expliquent que :
– le cahier des charges litigieux a une double nature et demeure applicable dans les relations entre colotis même s’il est caduc,
– l’article 22 du cahier des charges interdit le morcellement des terrains permettant ainsi aux colotis de demander la nullité de la vente.

Elles considèrent que les mentions portées sur le compromis de vente sont incompréhensibles pour un non-professionnel du droit de l’immobilier.

Mesdames [X] et [R] affirment ne pas avoir eu connaissance de la consultation du Cridon avant la signature du compromis ni lors de sa signature.

Elles font état d’une fausse information donnée par l’agence immobilière une semaine avant la réitération de l’acte de vente et selon laquelle l’article 22 du cahier des charges était caduque.

Elles invoquent un manque d’information précontractuelle, voire un manque de bonne foi de la part de Mme [K] et de son agent immobilier engendrant un consentement vicié à la vente.

Elles discutent les arguments de la société AG Immobilier sur l’opposabilité du cahier des charges du lotissement et sur la disproportion manifeste.

Mesdames [X] et [R] indiquent qu’elles ont dû payer un loyer du 25 novembre 2023 au 19 avril 2024, qu’elles n’auraient pas eu à payer si la vente litigieuse avait pu se réaliser et qu’elles ont trouvé une maison à un prix supérieur avec un emprunt dont le taux d’intérêt est plus important.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2025, la SAS AG Immobilier demande au tribunal de :
– dire et juger qu’elle n’a pas manqué à son obligation de conseil à l’égard des consorts [X] et [R] à l’occasion de la vente de la parcelle appartenant à Mme [K], le cahier des charges du lotissement “[Adresse 4]” ayant perdu aussi bien sa valeur réglementaire que sa valeur contractuelle,
En conséquence,
– rejeter toute demande de condamnation formulée par mesdames [X] et [R] à son encontre,
– condamner mesdames [X] et [R] à lui payer la somme de 14750 euros au titre de la rémunération due,
– condamner mesdames [X] et [R] à lui payer une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,
– condamner mesdames [X] et [R] aux dépens.

La SAS AG Immobilier conteste toute responsabilité en précisant que :
– mesdames [X] et [R] ont été avisées de ce que le bien était situé dans un périmètre d’un lotissement couvert par un cahier des charges, stipulant une interdiction de subdiviser en son article 22,
– les acquéreurs ont été informés de l’existence du cahier des charges et de l’articulation entre lui et le PLU de [Localité 7],
– le risque de remise en cause d’une subdivision parcellaire déjà obtenue est minime voire inexistant, lui permettant de dire que le cahier des charges était caduc et que le PLU avait pris le relais,
– les prescriptions réglementaires du cahier des charges sont caduques depuis le 27 mars 2014,
– les colotis n’ont pas eu la commune intention de contractualiser des dispositions du cahier des charges.

Elle écrit que, même si l’interdiction de subdiviser le lots continuait à s’appliquer, le juge judiciaire saisi d’une demande de démolition ne manquerait pas de faire application du principe de proportion et estimer cette demande excessive.

Reconventionnellement, elle considère que sa rémunération est due puisqu’elle en a été privée par le seul comportement des consorts [Y].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

– Sur les demandes de Mme [K] et de la société AG Immobilier.

Le compromis de vente du 17 juillet 2023 mentionne en page 9 dans le paragraphe intitulé “déclarations du vendeur” :
“Les biens objets des présentes sont situés dans un lotissement.
Le lotissement se trouve dans un secteur soumis à un plan d’urbanisme ou à un document d’urbanisme en tenant lieu.
Les parties sont informées que lorsqu’un plan d’urbanisme ou un document en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement et le cahier des charges, cessent de s’appliquer dans un délai de 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir. Cette règle de caducité ne s’applique qu’à l’égard des dispositions réglementaires d’urbanisme édictées par l’administration. En conséquence, tous les droits et obligations régissant les rapports entre colotis qui pourraient être contenus dans le cahier des charges, s’il en existe un, ne sont pas remis en cause.
Une copie du cahier des charges du lotissement est annexée aux présentes.
Les acquéreurs sont informés que malgré l’article 22 du cahier des charges du lotissement “Le [Localité 8]” datant de 1959, une division parcellaire a été réalisée et autorisée par la mairie de [Localité 7] suivant les prescriptions du PLU”.

Le cahier des charges annexé au compromis de vente prévoit en son article 22 :
“Il est interdit de rediviser ou morceler les terrains faisant l’objet du présent lotissement tels qu’ils sont délimités au projet”.

Ces documents tendent à démontrer que mesdames [X] et [R] ont été avisées de l’existence d’un cahier des charges pour le lotissement et de la division de la parcelle par Mme [K].

Néanmoins elles n’ont pas été complètement informées des conséquences de cette division parcellaire et de l’articulation entre le cahier des charges du lotissement et le PLU.
Ainsi maître [F], notaire de Mme [K], a interrogé le Cridon le 30 mai 2023 notamment sur les risques encourus si l’interdiction de subdivision parcellaire n’est pas respectée.
Cette demande de maître [F] confirme que la situation est plus problématique qu’il n’y paraît.
Le Cridon a évoqué 3 solutions potentielles pour écarter tout risque de remise en cause de la vente en raison de la division de la parcelle, soit une modification du cahier des charges (supposant l’unanimité des colotis), une enquête publique telle que prévue à l’article L. 442-11 du code de l’urbanisme, ou la mise en place d’une copropriété horizontale sur la parcelle litigieuse.

Aucun élément du dossier ne permet de justifier que mesdames [X] et [R] ont eu connaissance du contenu de cette analyse juridique au moment du compromis de vente (alors qu’elles n’étaient pas assistées d’un notaire à ce moment là contrairement aux affirmations de Mme [K]).

Le consentement de mesdames [X] et [R] a été vicié devant ce manquement à l’obligation d’information précontractuelle de Mme [K] et de l’agence immobilière (dont l’analyse juridique de la situation est erronée puisque le cahier des charges du lotissement reste opposable entre les colotis).

En conséquence, il convient de débouter Mme [K] de sa demande en paiement de la somme de 40 000 euros au titre de la clause pénale et de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La rémunération de l’agent immobilier n’est due que s’il a accompli sa mission.
Il a été dit que l’analyse de la société AG Immobilier du cahier des charges est erronée puisqu’elle n’a pas tenu compte du caractère contractuel du cahier des charges tel que relevé à l’article 20 dudit cahier et que ses écritures sur l’argument de la disproportion manifeste ne sont pas pertinentes à défaut de garantir l’appréciation de cette disproportion par une juridiction.
En conséquence, la société AG Immobilier est déboutée de toutes ses demandes.

– Sur les demandes de mesdames [X] et [R].

Concernant la demande de mesdames [X] et [R] au titre des loyers payés de novembre 2023 à avril 2024, à défaut de justifier leurs frais antérieurs au compromis de vente et donc de démontrer un surcoût pour se loger, elles sont déboutées de leur demande.

Concernant le coût de la maison acquise par mesdames [X] et [R], le tribunal observe que cette maison n’est pas située dans la même commune, qu’elle est plus grande que celle de Mme [K] et qu’elle dispose d’une piscine contrairement à celle de Mme [K].
Mesdames [X] et [R] ont pris l’initiative d’acheter une maison différente de celle de Mme [K]. Elles doivent en assumer le surcoût.
Il en est de même pour le prêt dont le montant est supérieur ainsi que la durée.
Les éléments versés au dossier ne démontrent pas un lien causal entre l’absence de réitération du compromis du 13 juillet 2023 et les demandes indemnitaires de mesdames [X] et [R].
Ces dernières sont déboutées de leur demande en paiement à ce titre.

– Sur les autres demandes.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [K] et la SAS AG Immobilier à payer à Mme [X] et Mme [R] la somme totale de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ayant principalement succombé, Mme [K] et la SAS AG Immobilier sont déboutées de leur demande en frais irrépétibles et sont condamnées in solidum aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

Déboute Mme [G] [K] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute la SAS AG Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute Mme [U] [X] et Mme [A] [R] de leur demande en paiement d’une somme de 21 558,33 euros :

Condamne in solidum Mme [K] et la SAS AG Immobilier à payer à Mme [X] et Mme [R] la somme totale de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [K] et la SAS AG Immobilier aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi prononcé et mis à disposition au greffe le 30 septembre 2026

Le greffier Le président