TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 28 Octobre 2026 – délibéré prorogé
Président : Madame PONCET, Vice-présidente
Greffier : Madame ZABNER, lors des débats
Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé
Débats en audience publique le : 08 Juillet 2026

Grosse délivrée le28/10/2026
À
-Maître Philippe CORNET
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N° RG 25/05648 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7IJZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 2]
représenté par son administrateur provisoire Madame [X] [F] , dont le Cabinet est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes, Directrice Départementale des Bouches du Rhône, pôle Gestion des Patrimoines Privés
curateur de la succession de Monsieur [C] [A]
dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [A], décédé le 4 mai 2019, était copropriétaire des lots 517 et 555 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Par ordonnance en date du 20 décembre 2021, Madame [X] [F] a été désignée administrateur provisoire de la copropriété pour une durée de 12 mois, l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 6] étant gravement compromis.

Cette mesure a été prorogée le 10 janvier 2023 jusqu’au 20 décembre 2023 puis le 21 décembre 2023 jusqu’au 20 décembre 2024, puis le 26 décembre 2024 jusqu’au 20 décembre 2025 et enfin le 19 décembre 2025 jusqu’au 20 décembre 2026.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriéte à l’égard de Monsieur [C] [A].

Par ordonnance en date du 10 septembre 2025, la succession de Monsieur [C] [A] a été déclarée vacante et sa curatelle a été confiée à Monsieur le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes.

Par acte de commissaires de justice en date du 12 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 6] représenté par son administrateur provisoire Madame [X] [F] a fait citer Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [C] [A] en paiements des charges de copropriété, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 19 décembre 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [C] [A] au paiement :
– De la somme de 21164 euros au titre des charges impayées arrêtées au 23 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2025, date de la mise en demeure ;
– De la somme de 1537,10 euros au titre du budget prévisionnel ;
– De la somme de 2169,43 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
– De la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;
– Des dépens.

Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [C] [A], bien que régulièrement convoqué (cité à domicile), n’était ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose :  » A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.
Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.  »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 5 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [C] [A] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
– les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 30 avril 2019 et 2 mars 2021, comportant approbation des comptes des exercices du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 et du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
– les résolutions prises par Madame [X] [F] les 6 juillet 2022, 24 juillet 2023, 22 janvier 2024, 24 juillet 2024, 20 septembre 2024, 2 janvier 2025, 24 janvier 2025, 26 mars 2025, 10 avril 2025, 16 juin 2025, 17 juillet 2025, 30 septembre 2025, comportant approbation des comptes des exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, et vote du budget prévisionnel et vote des travaux pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
– les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [C] [A] pour la période réclamée,
– la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 décembre 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,
– le relevé de compte arrêté au 23 mars 2026 à la somme de 21164€ dus au titre des charges et travaux et de 2169,43€ dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.
– le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 1537,10€,
– le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies aux débats, Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [C] [A] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21164 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 23 mars 2026, avec intérêts légal à compter de la mise en demeure du 5 décembre 2025.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 5 décembre 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Par résolutions en date du 2 janvier 2025, l’administrateur provisoire de la copropriété a voté l’ajustement du budget prévisionnel pour des exercices du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026.

Il convient donc de condamner Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [C] [A] au paiement de la somme de 1537,10 euros.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, les frais antérieurs à 2024 sont trop anciens pour être pris en compte dans le cadre de la présente procédure.

Sera prise en compte la relance en date du 12 décembre 2024 à hauteur de 30 euros.

La mise en demeure du 5 décembre 2025 relève des frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [C] [A] sera condamné au paiement de la somme de 30 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [C] [A] supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [C] [A], qui succombe, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 6] représenté par son administrateur provisioire Madame [X] [F] la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [C] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 6] représenté par son administrateur provisioire Madame [X] [F] les sommes suivantes :
– 21164 € au titre des charges de copropriété exigibles au 23 mars 2026, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et sur l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation ;
– 1537,10 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles,
– 30 € au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [C] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 6] représenté par son administrateur provisioire Madame [X] [F] la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques en sa qualité de curateur de la succession de Monsieur [C] [A] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 6] représenté par son administrateur provisioire Madame [X] [F] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.