TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/00642 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HATS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [I]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sandra SILVA, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [K] [S]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sandra SILVA, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [Q] [J]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Sandra SILVA, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [P] [G]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Sandra SILVA, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [U]
demeurant [Adresse 5]
représenté par la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 13 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2026, prorogé au 19 Juin 2026 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

En vertu d’un contrat de colocation passé par acte sous seing privé signé le 1er juin 2020 par les parties, daté du 2 juillet 2021 avec une prise d’effet fixée au 10 juillet 2021, Monsieur [A] [U] a donné à bail à Messieurs [M] [I], [K] [S], [Q] [J] et [P] [G] un appartement de 120 m² à usage d’habitation situé au [Adresse 6] au 1er étage- [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1.100,00 €, hors provisions pour charges, payables d’avance au 1er de chaque mois, ce contrat prévoyant, en outre, le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1.070,00 euros.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le 8 juillet 2021 en présence des parties.

Messieurs [M] [I], [K] [S], [Q] [J] et [P] [G] ont délivré leur congé par courrier du 24 avril 2023 et libéré le logement le 31 juillet 2023, date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoirement réalisé par ministère d’huissier de justice en présence des parties, a permis de constater quelques défauts d’entretien et des menues réparations dans plusieurs pièces du logement, une cuvette cassée et la nécessaire reprise des peintures dans les sanitaires du RDC, ainsi qu’un store occultant à remplacer dans une chambre de l’étage.

Monsieur [A] [U] a ensuite adressé le 29 août 2023 ledit constat d’état des lieux accompagné d’un courriel à chacun de ses anciens colocataires une réclamation relative :
– d’une part, aux réparations locatives relevées s’élevant à la somme de 1.561,23 € -basées sur 2 devis de l’entreprise DPM MULTISERVICES en date du 11 août 2023- comprenant le coût du remplacement du store occultant et de la reprise des peintures dans la salle d’eau du RDC,
– d’autre part, ainsi que 50 % des frais d’huissier exposés pour l’état des lieux de sortie, soit la somme de 218,00 €,

tout en déclarant limiter sa demande à la seule conservation du dépôt de garantie d’un montant de 1.070,00 €.

Monsieur [A] [U] a refusé de restituer le dépôt de garantie de 1.070,00 € à ses colocataires sortants Messieurs [M] [I], [K] [S], [Q] [J] et [P] [G] en dépit de leur contestation de la quasi-intégralité de cette retenue aux termes d’un courrier en réponse du 31 août 2023 :
– d’une part, en l’estimant indûment motivée par ces soit-disant dégradations locatives qui étaient pré-existantes lors de l’état des lieux d’entrée du 8 juillet 2021 (à l’exception du remplacement du store occultant pour un coût de 222,75 €), ,
– d’autre part, en demandant le remboursement de deux factures d’entretien de la chaudière réglées mais sans que la prestation ne soit concrètement réalisée, soit 280,00 € (2 x 140 €),
– enfin, en mettant en demeure leur ex-bailleur de leur payer une somme de 1.127,25 € (1070 € + 280 € – 222,75 €) et lui rappelant qu’à défaut de restitution du dépôt de garantie dans les 2 mois, une majoration légale de 10 % du loyer par mois de retard prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 lui serait appliquée, en cas de non-remboursement dans ce délai.

A défaut d’accord amiable, Messieurs [M] [I], [K] [S], [Q] [J] et [P] [G] ont saisi le 8 novembre 2023 la commission départementale de conciliation du Loiret qui, réunie le 25 janvier 2024, a rendu -en l’absence de Monsieur [A] [U]- un avis estimant notamment que « le manque de précisions de l’état des lieux d’entrée du 8 juillet 2021 ne peut entraîner l’ensemble des réparations locatives facturées lors de la sortie des locataires ».

En dépit d’une ultime mise en demeure en date du 15 février 2024 restée vaine, Messieurs [M] [I], [K] [S], [Q] [J] et [P] [G] ont par assignation à comparaître du 20 décembre 2024 saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir la condamnation de Monsieur [A] [U] -au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1217 & 1231-1 du code civil-  à leur payer les sommes de :
– 847,25 euros au titre de la restitution partielle de leur dépôt de garantie (soit 1.070 € – 222,75 € coût du store occultant), majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, soit 110,00 € pour chaque période mensuelle commencée à compter du 1er octobre 2023, jusqu’à complet paiement ;
– 500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
– 1.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 13 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à 2 reprises afin de permettre l’échange de pièces et conclusions des avocats des parties dans le respect du contradictoire, puis a été appelée à l’audience des plaidoiries du 13 janvier 2026, où Messieurs [M] [I], [K] [S], [Q] [J] et [P] [G], représentés par leur avocat, ont maintenu dans leurs conclusions récapitulatives leurs demandes introductives d’instance, et notamment de condamnation à titre principal de Monsieur [A] [U] à la restitution partielle de leur dépôt de garantie à concurrence de 847,25 euros, majorée d’une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée à compter du 1er octobre 2023, et ce jusqu’au complet paiement, tout en persistant à contester les dégradations et/ou réparations locatives qui leur sont à tort imputées, et à solliciter le rejet de la demande reconventionnelle de participation financière (218,00 €) sur le coût du constat d’état des lieux de sortie établi par voie d’huissier de justice à la seule demande du bailleur, et ce, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience, et par conclusions en réponse de son conseil, Monsieur [A] [U] soutient avoir parfaitement rempli ses obligations de bailleur, et déclare que la retenue intégrale du dépôt de garantie de 1.070,00 € est amplement justifiée du fait du coût réel de remise en état des lieux (1.561,23 €) suite aux dégradations locatives relevées lors de l’état des lieux de sortie contradictoire, outre la somme de 218,00 € de frais d’huissier dont il est demandé reconventionnellement le règlement à Messieurs [M] [I], [K] [S], [Q] [J] et [P] [G], ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions développées par chacune des parties au litige, afin d’obtenir de plus amples précisions sur leurs prétentions et moyens respectifs.

Les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, prorogé au 19 juin 2026 et 30 octobre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement rendu en dernier ressort, est contradictoire toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I – Sur la demande de restitution du dépôt de garantie, sur le constat d’état des lieux et les dégradations locatives

En premier lieu, l’article 1730 du code civil précise : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » 

En second lieu, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué par le bailleur dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il est également prévu à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé :
 – de répondre des éventuelles dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf cas de force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
– de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Cependant, il ressort d’une jurisprudence constante qu’il appartient au bailleur, dans un premier temps, d’établir, ou de faire dresser un état des lieux contradictoire en présence de son locataire à la sortie du logement, puis, dans un second temps, de rapporter la preuve par tous moyens que les désordres dûment constatés et mentionnés dans l’état des lieux régularisé et signé par les parties, revêtent effectivement le caractère de dégradations locatives imputables au seul locataire sortant du fait d’une mauvaise utilisation par ce dernier des locaux loués.

S’agissant du constat d’état des lieux de sortie dressé par ministère d’huissier de justice à la demande de Monsieur [A] [U], ce dernier ne verse aux débats aucune preuve de son impossibilité pratique, ni même de sa moindre tentative d’établissement d’un état des lieux amiable et contradictoire avec ses colocataires sortants, et ce, en contradiction avec les dispositions prévues à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [A] [U] sera, par conséquent, débouté de sa demande reconventionnelle visant à obtenir le partage par moitié des frais d’huissier de justice qu’il a exposés pour l’établissement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 31 juillet 2023.

S’agissant des dégradations locatives, il ressort en l’espèce de l’examen des pièces versées aux débats, que le bailleur Monsieur [A] [U] estime de façon quelque peu péremptoire que les quelques défauts d’entretien et menues réparations relevés dans les locaux loués lors du constat d’état des lieux de sortie contradictoirement dressé par voie d’huissier de justice le 31 juillet 2023, sont de la seule et exclusive responsabilité de Messieurs [M] [I], [K] [S], [Q] [J] et [P] [G] qui n’auraient pas fait usage des lieux dans des conditions normales, et seraient donc à l’origine de dégradations intervenues au cours des deux années d’occupation du logement.

En effet, force est de relever à l’analyse du constat d’état des lieux d’entrée contradictoirement réalisé le 8 juillet 2021 que, d’une part, ce document apparaît particulièrement succinct et imprécis quant à la description, pièce par pièce, de l’état des murs, sols, plafonds et éléments d’équipement de l’ensemble de l’appartement, laquelle est quasi-inexistante et d’autre part, qu’il ressort nettement un « état d’usage » généralisé du logement, corroboré par « quelques fixations et traces » mentionnés dans le salon et dans l’une des chambres du logement.

Manifestement, cet état des lieux d’entrée demeure insuffisamment précis car il ne comporte aucun détail, ni réserve, ni la moindre observation sur les différentes pièces et équipements du logement, tandis qu’aucune photographie probante n’y est annexée, ce qui ne permet pas, en conséquence, une comparaison objective avec les désordres relevés lors de la sortie des lieux par ministère d’huissier de justice le 31 juillet 2023, lesquels n’apparaissent pas d’évidence avoir été occasionnés du fait d’un mauvais entretien ou une utilisation anormale des locaux par les colocataires Messieurs [M] [I], [K] [S], [Q] [J] et [P] [G], la vétusté ou l’usure normale des locaux et équipements mis à leur disposition demeurant de la seule et unique responsabilité de Monsieur [A] [U], qui doit juridiquement en répondre de par sa qualité de copropriétaire-bailleur.

En conséquence, en application des articles 3-2, 7 & 22 de la loi du 6 juillet 1989 précités, la preuve des dégradations locatives n’étant pas rapportée, Monsieur [A] [U] sera condamné à restituer à Messieurs [M] [I], [K] [S], [Q] [J] et [P] [G] la somme de 1.070,00 € correspondant au solde du dépôt de garantie litigieux, déduction faite toutefois de la somme de 222,75 € due par les requérants au titre du coût de remplacement du store occultant, soit un montant résiduel à régler par Monsieur [A] [U] s’élevant à 847,25 € (huit cent quarante-sept euros et vingt-cinq centimes) qui sera majoré, à compter du 1er novembre 2023 -soit à l’expiration du délai de 2 mois après la lettre de mise en demeure du 31 août 2023 (pièce n°7 Me SILVA)- de la somme mensuelle de 110,00 € (cent dix euros) correspondant à 10 % du loyer initial, et ce, jusqu’au paiement intégral du solde dudit dépôt de garantie.

II – Sur les demandes de dommages et intérêts

En l’espèce, à l’analyse des pièces et éléments versés à la procédure par les parties requérantes, force est de relever le défaut de production aux débats du moindre commencement de preuve de l’existence du caractère dilatoire, d’une résistance manifestement abusive, voire malveillante, de Monsieur [A] [U] à l’égard de Messieurs [M] [I], [K] [S], [Q] [J] et [P] [G].

Aussi, vu l’absence de tout élément factuellement démontré ou probant, la demande de dommages et intérêts formée par Messieurs [M] [I], [K] [S], [Q] [J] et [P] [G] ne peut raisonnablement prospérer.

Dans ces conditions, les requérants ne pourront qu’être intégralement déboutés de leur demande de ce chef.

III – Sur les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Messieurs [M] [I], [K] [S], [Q] [J] et [P] [G] pour la défense de leurs intérêts, Monsieur [A] [U] sera condamné à leur verser la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

IV – Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [A] [U], succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, suivant jugement contradictoire et en dernier ressort,

Vu les articles 3-2, 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989,

CONDAMNE Monsieur [A] [U] à payer à Messieurs [M] [I], [K] [S], [Q] [J] et [P] [G] la somme de 847,25 € (huit cent quarante-sept euros et vingt-cinq centimes) majorée à compter du 1er novembre 2023 de la somme mensuelle de 110,00 € (cent dix euros) correspondant à 10 % du loyer initial, et ce, jusqu’au paiement intégral du solde dudit dépôt de garantie ;

DEBOUTE Messieurs [M] [I], [K] [S], [Q] [J] et [P] [G] de leur demande de dommages et intérêts formée au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE Monsieur [A] [U] de sa demande reconventionnelle visant à obtenir le partage par moitié des frais d’huissier de justice exposés au titre du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 31 juillet 2023 ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [A] [U] à payer à Messieurs [M] [I], [K] [S], [Q] [J] et [P] [G] une indemnité de 1.000,00 € (mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [U] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 octobre 2026, la minute étant signée par le Juge et par la greffière.

La Greffière, Le Juge,