TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Nicolas DAMAS ; Maître Ghislaine CHAUVET LECA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10863 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNMG

N° MINUTE :
2-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 08 septembre 2026

DEMANDERESSE
Madame [B] [K], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas DAMAS, avocat au barreau de NANCY

DÉFENDERESSE
Madame [O] [V], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1525

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 septembre 2026 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 08 septembre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/10863 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNMG

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [V] est titulaire, suivant acte sous seing privé du 10 juillet 1986 à effet au 1er septembre 1986, d’un bail d’habitation portant sur un appartement de 3 pièces de 55 m2 et une cave situés [Adresse 3] à [Localité 2] appartenant à Madame [B] [K].

Par de commissaire de justice signifié le 28 février 2025, Madame [B] [K] a fait délivrer à Madame [O] [V] un congé pour reprise à effet au 31 août 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 novembre 2025, Madame [B] [K] a fait assigner Madame [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir du juge, avec exécution provisoire, de :

Valider le congé délivré le 28 février 2025 et prononcer l’expulsion de Madame [O] [V] et de tout occupant de son chef, sans délai, avec suppression des délais des articles L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution et rejet de tout demande de délais sur le fondement de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner Madame [O] [V] à lui payer une indemnité d’occupation de 3933,78 euros par mois charges en sus à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération des lieux avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2025 et capitalisation des intérêts, Lui « réserver la possibilité de réclamer toute indemnisation relative à l’état du logement »,Condamner Madame [O] [V] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l’audience du 16 juin 2026, Madame [B] [K] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, Madame [O] [V] demande au juge de déclarer nul et de nul effet le congé pour reprise, de débouter Madame [B] [K] de ses demandes, et de condamner Madame [B] [K] à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, subsidiairement de lui accorder des délais pour quitter les lieux, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer contractuel et des charges, de débouter Madame [B] [K] de sa demande de suppression de délais, d’écarter l’exécution provisoire, en tout état de cause de condamner Madame [B] [K] à lui remettre des quittances relatives aux termes postérieurs à août 2025, sous astreinte à compter de la date de ses conclusions ou du jugement.

Il est renvoyé aux conclusions des parties soutenues oralement pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de validation du congé
En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprendre le logement, six mois au moins avant l’échéance du bail, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d’huissier.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Les ressources à prendre en considération sont par ailleurs celles des 12 mois précédent le congé, le plafond de ressources applicable à Madame [O] [V] en considération de la date du congé et de sa catégorie de ménage étant en l’occurrence de 26687 euros.

La preuve de la fraude incombe au locataire qui l’invoque.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [O] [V] pour une durée de 3 ans expirait le 31 août 2025.

Le congé du bailleur signifié par commissaire de justice le 28 février 2025 a donc été délivré dans les formes requises plus de six mois avant l’échéance précitée. Il indique que le congé est donné pour permettre à Madame [B] [K] de reprendre le logement pour permettre à son fils [M] [K], né le 7 août 2000 et domicilié [Adresse 4] à [Localité 1] à son domicile, de prendre son autonomie et de se rapprocher de son lieu de travail.

Le bailleur propriétaire de plusieurs logements libres est en droit de reprendre le logement de son choix.

En l’espèce toutefois, il ressort du constat de commissaire de justice, des annonces jointes (pièces 16-1 et suivantes) mises en relation avec la pièce 16 (cliché google earth de l’immeuble faisant ressortir des portes cochères atypiques identiques), du relevé de propriété au nom de Madame [B] [K], de la demande de renseignements fonciers et de l’acte d’acquisition versés au débat que Madame [B] [K] qui ne le conteste pas est notamment propriétaire de l’ensemble de l’immeuble dans lequel vit Madame [O] [V] dont une partie importante des logements est proposé sur une plateforme (Blueground) de meublés de tourisme.

Par ailleurs, le jugement du 17 décembre 2013 du tribunal d’instance de Paris 17ème fait ressortir que Madame [B] [K] a entrepris à compter de 2003 des travaux dans de nombreux logements de l’immeuble, qu’elle a délivré en 2006 des congés pour motifs légitimes et sérieux à plusieurs locataires aux fins de travaux d’amélioration qui ont été invalidés et que Madame [O] [V] s’est elle-même vue délivrer un congé en 2010 auquel Madame [B] [K] a finalement renoncé.

Enfin, Madame [O] [V] justifie que deux locataires titulaires de baux d’habitation nue ont récemment quitté leurs logements de 3 pièces situés au 5ème et 6ème étage de l’immeuble qu’elle occupe, durant le cours de son congé.

Ainsi, des appartements de l’immeuble, loués en meublés de tourisme, sont régulièrement libres de tout occupation et prêts à être habités, et deux appartements supplémentaires se sont libérés durant le cours du congé. De plus, l’appartement occupé par Madame [O] [V] depuis 40 ans doit nécessairement faire l’objet de travaux d’entretien du bailleur compte-tenu de la durée d’occupation et de l’absence de travaux d’entretien par le bailleur durant le cours du bail retardant toute entrée dans les lieux.

Or la circonstance que Madame [B] [K] n’ait jamais souhaité profiter des départs réguliers de ses logements pour loger son fils, la circonstance qu’elle ait déjà donné en 2010 un congé à Madame [O] [V] et qu’elle y ait renoncé, et la transformation d’une partie des logements de l’immeuble en meublés de tourisme traduisent une volonté à l’origine du congé de faire partir Madame [O] [V] pour pouvoir relouer à terme son logement et non pour permettre à son fils de prendre son autonomie, ce qui caractérise une intention frauduleuse.

Ainsi, il y a lieu de rejeter la demande de validation du congé pour reprise, de déclarer non valide le congé et de constater la reconduction tacite du contrat de bail.

Les autres demandes de Madame [B] [K] sont dès lors dépourvues d’objet.

Il sera fait observer au surplus que Madame [O] [V], âgée de plus de 65 ans lors de l’échéance du contrat, justifie par ses avis d’imposition 2024 et 2025 et par une attestation d’expert comptable qu’elle relève du statut des locataires protégés et devait donc être destinataire d’offres de relogement.

Or les offres de relogement communiquées par Madame [B] [K], pourtant gérante d’une agence immobilière, ne satisfont pas à son obligation qui implique de s’assurer de leur effectivité et de l’accord du propriétaire pour le donner à bail au locataire destinataire du congé.

En effet, l’obligation de relogement serait dépourvue de toute substance s’il suffisait de mettre à disposition du locataire des annonces qui lui sont déjà accessibles sur internet, sans certitude pour le locataire de pouvoir effectivement conclure le contrat de bail correspondant.
En outre, les annonces proposées ne correspondent pas au montant du loyer actuellement réglé par Madame [O] [V].

Sur la demande de quittances
Suivant l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges (…). Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »

En l’espèce, Madame [B] [K] ne justifie pas avoir remis à Madame [O] [V] de quittances portant sur les termes courant à compter du 1er septembre 2025. Elle sera donc condamnée à remettre ces quittances jusqu’au terme de juin 2026 inclus correspondant à la date de la demande à l’audience, sous astreinte, dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires
Madame [B] [K] partie perdante supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et sa demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.

Madame [B] [K] sera condamnée par ailleurs à payer à Madame [O] [V] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Madame [B] [K] de validation du congé du 28 février 2025 à effet au 31 août 2025,

DÉCLARE non valide le congé du 28 février 2025 à effet au 31 août 2025,

CONSTATE que le contrat de bail entre Madame [B] [K] et Madame [O] [V] s’est tacitement reconduit le 1er septembre 2025,

CONDAMNE Madame [B] [K] à remettre à Madame [O] [V] des quittances de loyers pour la période du 1er septembre 2025 au terme de juin 2026 inclus, dans un délai de six semaines suivant le prononcé du présent jugement, à peine passé ce délai d’une astreinte provisoirement fixée à 15 euros par jour de retard pendant trois mois,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

CONDAMNE Madame [B] [K] à payer à Madame [O] [V] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et rejette sa demande sur le même fondement,

CONDAMNE Madame [B] [K] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION