TRIBUNAL
JUDICIAIRE
[T] [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/11500 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C5OY6

N° MINUTE :

Assignation du :
12 Août 2024

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026
DEMANDERESSE

Madame [N] [W] [P]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Bérengère MOULIN de la SELARL LiberLex, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0156 et par Maître Jacques SALOMON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

S.A. GTF IMMOBILIER
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Guillaume MORTREUX de la SELAS LACAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0490

S.C.P. [K] NOTAIRES
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 4]

S.C.P. LEMBO & ASSOCIES
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentées par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président
Madame Céline MARION, Vice-Présidente
Madame Eva GIUDICELLI, Vice-présidente

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats et de Madame Lysa DUDOIT, Greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 25 juin 2026 présidée par M. HAYEM et tenue en audience publique, rapport a été fait par Mme MARION, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire, en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE ET [T] LA PROCEDURE

Par acte authentique en date du 2 octobre 2023, Mme [N] [W] [P] a promis de vendre à M. et Mme [U] un appartement en duplex situé aux 3ème et 4ème étage, correspondant aux lots numéros 125 et 131, ainsi qu’un box, lot numéro 161 et trois caves, lots numéros 199, 204 et 207, au sein d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, pour un prix de 2 401 000 euros.

La promesse de vente a été reçue par Maître [X] [Z], notaire, membre de la SCP « [B] [G], [V] [Q], [O] [D], [X] [Z], [I] [R] et [J] [H], Notaires, associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial » (SCP [K] NOTAIRES) avec l’assistance de Maître [E] [S], notaire exerçant au sein de la SELARL LEMBO & ASSOCIÉS.

La SA Gestion et Transaction [T] France GTF (la SA GTF) exerce les fonctions de syndic de l’immeuble.

Le terme de la promesse unilatérale de vente a été fixé au 8 février 2024 à 16 heures.

La promesse de vente a été consentie avec la condition suspensive de l’acquisition par le propriétaire de l’appartement de la portion de circulation située entre les lots 125 et 131 réunis, constituant une partie commune spéciale à ces lots, par la création d’un nouveau lot de copropriété, la modification de l’état descriptif de division et la cession de ce nouveau lot au propriétaire des lots 125 et 131.

Les parties sont convenues du versement d’une indemnité d’immobilisation s’élevant à 240 100 euros, dont la moitié a été versée par M. et Mme [U].

Se prévalant de la caducité de la promesse de vente au 8 février 2024, M. et Mme [U] ont, par lettre du 12 mars 2024 demandé la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Par lettre du 26 mars 2024, Mme [P] a donné son accord pour la restitution des sommes.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, Mme [P] a fait assigner la SCP [K] NOTAIRES, la SELARL LEMBO & ASSOCIÉS, et la SA GTF devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes au titre de l’indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, Mme [P] demande au tribunal de :
– condamner solidairement la SCP [K] NOTAIRES, la SELARL LEMBO & ASSOCIÉS, et la SA GTF au paiement des sommes de 294.000 euros, 89.394,15 euros et 240.100 euros,
– les condamner solidairement au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 juillet 2025, la SCP [K] NOTAIRES et la SELARL LEMBO & ASSOCIÉS demandent au tribunal de :
– ordonner la mise hors de cause de la SCP [K] NOTAIRES,
– débouter Mme [P] de ses demandes,
– rejeter l’exécution provisoire,
– condamner Mme [P] au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 mai 2025, la SA GTF demande au tribunal de :
– débouter toute partie de leurs demandes à son encontre,
– condamner in solidum tout succombant au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 25 juin 2026.

À l’audience du 25 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS [T] LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la responsabilité de la SA GTF

Moyens des parties

Mme [P] soutient, au visa de l’article 1240 du code civil et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 que les erreurs commises par la SA GTF lors de l’établissement et de la notification du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 30 novembre 2023 ont empêché la réalisation de la condition suspensive dans le délai convenu à la promesse de vente pour la réitération par acte authentique.
Elle fait valoir que le syndic professionnel a commis des fautes élémentaires relevées par les notaires instrumentaires en diffusant des versions divergentes du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 30 novembre 2023, puis en le notifiant avec une mention obligatoire erronée concernant la durée du délai de recours à l’encontre de la décision prévue par l’article 42 de loi du 10 juillet 1965. Elle explique que l’indication d’un délai de recours erroné a pour effet de rendre nulle la notification, ne faisant pas courir le délai de recours, si bien que la délivrance d’un certificat de non recours n’a pas pu être obtenu dans le délai prévu par la promesse de vente, qui est devenue caduque.
Elle ajoute avoir sollicité l’avis du syndic quant au projet de condition suspensive, qui a accepté de convoquer l’assemblée générale extraordinaire, que l’inscription de la résolution à l’ordre du jour à sa demande était de droit conformément à l’article 17-1AA de la loi du 10 juillet 1965, et que les décisions adoptées sont conformes à l’intérêt collectif et respectueuses des droits des autres copropriétaires, s’agissant d’une simple régularisation. Elle souligne que l’impossibilité de délivrance du certificat de non-recours avant le 8 février 2024 n’exonère pas le syndic de sa responsabilité qui a accepté de convoquer une assemblée générale qui ne pouvait devenir définitive avant cette date.

La SA GTF soutient que la convocation d’une assemblée générale extraordinaire dans le seul but de satisfaire son intérêt personnel n’est pas de droit pour le copropriétaire qui ne peut exiger la notification à une date lui permettant de satisfaire à une obligation qu’il a, seul, acceptée. Elle souligne avoir œuvré pour convoquer l’assemblée générale avant le 4 décembre 2023, alors qu’elle n’en avait pas l’obligation, malgré le délai de vingt-et-un jours entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale et la production tardive du dossier complet par Mme [P] le 3 novembre 2023.
Ensuite, elle estime que le délai fixé dans la promesse pour la tenue de l’assemblée générale avant le 4 décembre 2023 n’était pas compatible avec l’expiration du délai de contestation de deux mois et que la délivrance du certificat de non-recours avant le 8 février 2024 était impossible, compte tenu des délais incompressibles après la régularisation du procès-verbal de l’assemblée générale le 30 novembre 2023 et du point de départ du délai de recours à compter de la date de réception la plus tardive de la notification, intervenue le 4 janvier 2024 en raison de la domiciliation à l’étranger de certains copropriétaires.

Réponse du tribunal

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur de rapporter la preuve de l’existence, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé notamment d’administrer l’immeuble. Il est seul responsable de sa gestion.

Il est notamment chargé de la convocation des assemblées générales de copropriétaires, selon les modalités prévues aux articles 7 et suivants du décret du 17 mars 1967, du secrétariat de la séance et de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes, laquelle est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Selon l’article 18 du décret du 17 mars 1967, le délai prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants.

Ce texte prévoit que la notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi.

Selon l’article 64-1 du décret du 17 mars 1967, le délai que font courir les notifications et mises en demeure faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, la promesse de vente du 2 octobre 2023 comportait une « condition essentielle et déterminante » tenant à l’acquisition de l’appartement tel que décrit, soit, du « lot numéroté provisoirement 229 correspondant à la réunion des lots 125, 131 et du lot à créer provisoirement numéroté 228 susvisé dans l’exposé qui précède correspondant à l’actuelle portion de circulation partie commune spéciale aux lots 125 et 131 » en vue de laquelle Mme [P], promettante, s’était engagée à l’accomplissement de diverses démarches selon un calendrier prévu dans l’acte.

Mme [P] devait, à ce titre, demander au syndic la convocation d’une assemblée générale extraordinaire à l’effet de créer un nouveau lot correspondant à la portion de circulation entre les lots 125 et 131, d’approuver le projet de modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division et de vendre le lot créé au propriétaire des lots 125 et 131 pour un prix de 10 000 euros maximum. Cette assemblée générale devait se tenir « au plus tard le 4 décembre 2023 ».

Par ailleurs, le caractère définitif des résolutions devait être justifié « par la production d’une attestation délivrée par le syndic de l’immeuble précisant les dates auxquelles il a notifié à chacun des copropriétaires le procès-verbal de l’assemblée générale dont s’agit, et attestant que dans le délai de recours prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (2 mois), il n’a reçu aucune opposition aux décisions et ratifications ainsi votées ».

Le terme de la promesse de vente était fixé au 8 février 2024.

La SA GTF a, à la demande de Mme [P], convoqué une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, qui s’est tenue le 30 novembre 2023, lors de laquelle les résolutions à l’ordre du jour ont été approuvées.

La SA GTF justifie de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, selon bordereau de dépôt au service postal des lettres recommandées avec avis de réception le 6 décembre 2023, et communique les avis de réception des envois.

Aucune faute de la SA GTF n’est caractérisée quant à la date de convocation de l’assemblée générale, faite après réception des éléments nécessaires pour y procéder, communiqués par Mme [P] le 27 novembre 2023, ni quant à la date à laquelle la notification du procès-verbal est intervenue, rapidement après la tenue de la réunion, et en tous les cas dans le délai imposé au syndic par l’article 42 de la loi.

Il ressort toutefois des pièces versées aux débats que le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 novembre 2023 établi par la SA GTF comporte la reproduction de l’article 42 de la loi dans une version ancienne, qui n’était plus en vigueur, avec une mention erronée du délai de recours ouvert aux copropriétaires opposants ou défaillants.

La reproduction d’une mention erronée constitue un manquement du syndic à ses obligations dans le cadre de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété.

Cependant, cette faute est sans incidence sur l’absence de délivrance d’un certificat de non contestation de l’assemblée générale avant le 8 février 2024.

En effet, qu’elle soit régulière ou non, la notification du procès-verbal de l’assemblée générale faite par lettres recommandées envoyées le 6 décembre 2023 qui ont été présentées aux copropriétaires à partir du 11 décembre 2023, ne permettait pas, compte tenu du délai de contestation courant à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, de justifier de l’absence de recours avant l’expiration de la promesse de vente le 8 février 2024.

En conséquence, en l’absence de preuve d’une faute du syndic ayant empêché la délivrance d’un certificat de non contestation de l’assemblée générale avant le 8 février 2024, sa responsabilité ne peut être retenue.

Il convient de rejeter les demandes à l’encontre de la SA GTF.

Sur la responsabilité des notaires

Moyens des parties

Mme [P] soutient que l’acte ayant été reçu par la SCP [K] NOTAIRES, notaire des acquéreurs, avec l’assistance de la SELARL LEMBO & ASSOCIÉS, son notaire, elles engagent toutes deux leur responsabilité sur le fondement des dispositions des articles 1217 du code civil s’agissant la SELARL LEMBO & ASSOCIÉS et 1240 du code civil, s’agissant de la SCP [K] NOTAIRES.

Elle estime que les notaires ont manqué à leur obligation d’assurer l’efficacité de l’acte du 2 octobre 2023.

Elle fait valoir à cet égard que compte tenu du point de départ du délai prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à compter de la première présentation de la lettre de notification, et non de la date de l’envoi de la notification, le certificat de non-recours ne pouvait être délivré, et, dès lors, la condition suspensive particulière ne pouvait être réalisée, avant le 8 février 2024, date d’expiration de la promesse de vente, pour une assemblée générale tenue le 4 décembre 2023. Elle estime qu’il appartenait au notaire rédacteur de l’acte de s’assurer que les délais impartis, respectés pour ce qui la concerne, pouvaient être tenus et qu’en l’occurrence, le délai fixé était trop court. Elle ajoute qu’elle a respecté les obligations à sa charge, l’assemblée générale extraordinaire ayant pu intervenir dans le délai contractuellement fixé, une date antérieure se révélant matériellement impossible compte tenu des formalités préalablement requises, si bien qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée. Enfin, elle relève que le syndic a expédié les notifications quatre jours ouvrables après la tenue de l’assemblée générale extraordinaire et que le délai fixé à la promesse de vente ne pouvait être plus compressé. Elle ajoute que la faute commise par le syndic dans la notification n’exonère pour autant pas les notaires instrumentaires.

La SCP [K] NOTAIRES et la SELARL LEMBO & ASSOCIÉS rappellent que la responsabilité des notaires ne peut être recherchée que sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

D’abord, elles soutiennent que Mme [P] ne peut engager la responsabilité de la SCP [K] NOTAIRES, dont elle n’est pas la cliente, qui doit donc être mise hors de cause.

Ensuite, elles estiment n’avoir commis aucune faute. Elles soulignent que la demanderesse reconnait dans l’assignation d’une part, les fautes commises par elle, qui, bien qu’informée du caractère extrêmement resserré du calendrier outre l’ampleur de ses obligations, a maintenu la condition avec un calendrier prévoyant des délais restreints, en connaissance de cause, et d’autre part, par la SA GTF qui a notifié tardivement le procès-verbal et commis des erreurs tant au stade de l’établissement du procès-verbal que de sa notification.
Elles estiment qu’insusceptible de tenir ses engagements, Mme [P] doit seule en subir les conséquences, relevant que, de jurisprudence constante, le devoir de conseil et d’information du notaire ne s’étend pas à la réalisation des conditions suspensives ou résolutoires qui ressortent des parties.

Enfin, elles relèvent que la demanderesse échoue à établir un lien de causalité entre les fautes qui leur sont reprochées et le préjudice allégué, les notaires instrumentaires demeurant étrangers aux irrégularités résultant de la réunion tardive de l’assemblée générale et de la notification tardive et irrégulière du procès-verbal.

Réponse du tribunal

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours.

Les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle.

Il incombe au demandeur de rapporter la preuve de l’existence d’un manquement du notaire à ses obligations, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, en premier lieu, force est de constater que Mme [P] ne recherche que la seule responsabilité contractuelle de la SELARL LEMBO & ASSOCIÉS.

Or, la responsabilité du notaire, officier ministériel, ne peut être recherchée que sur le fondement délictuel.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes dirigées à l’encontre de la SELARL LEMBO & ASSOCIÉS.

En second lieu, contrairement à ce qu’indique la SCP [K] NOTAIRES, si Mme [P] n’était pas sa cliente, celle-ci peut rechercher la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte qui est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte.

Or, il ressort des développements qui précèdent que compte tenu, d’une part, du point de départ du délai de recours ouvert aux copropriétaires opposants et défaillants pour contester une délibération d’assemblée générale de copropriété, prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1695, qui court à compter de la première présentation de la lettre aux copropriétaires, et d’autre part, des délais nécessaires à la rédaction du procès-verbal de l’assemblée générale et à sa notification, une assemblée générale qui se serait tenue le 4 décembre 2023 ne pouvait avoir un caractère définitif, comme étant insusceptible de recours, le 8 février 2024.

La SCP [K] NOTAIRES, à qui incombe la charge de la preuve de l’accomplissement de son devoir de conseil, ne justifie pas avoir attiré l’attention de Mme [P] sur les délais restreints prévus pour les démarches à entreprendre au regard du droit applicable, aucune lettre ni aucun courrier électronique en ce sens n’étant versé aux débats.

En conséquence, la SCP [K] NOTAIRES a manqué à son devoir d’information et de conseil et engage sa responsabilité à l’égard de Mme [P].

Sur les préjudices

Moyens des parties

Mme [P] soutient que la caducité de la promesse de vente due au non-respect des délais prévus dans l’acte lui a causé divers préjudices.

Elle indique qu’elle a vendu son bien immobilier le 4 mars 2025 pour un prix de 2 107 000 euros soit une somme de 294 000 euros inférieure au prix stipulé dans la promesse de vente du 2 octobre 2023, si bien qu’il y a lieu de l’indemniser de cette perte.
Elle soutient ensuite qu’elle a exposé jusqu’à la vente des frais à hauteur de 89 394,15 euros correspondant au coût des intérêts supplémentaires de 83 551, 65 euros payés au titre d’un prêt relais souscrit pour financer l’acquisition d’un bien dont l’échéance était prévue le 8 février 2024, qu’elle n’a pas pu rembourser, au coût de l’assurance des biens jusqu’à leur cession le 4 mars 2025 qui s’est élevé à 842,27 euros et aux charges de copropriété acquittées entre le 8 février 2024 et le 4 mars 2025 pour 5 000,23 euros.

Elle estime par ailleurs que la somme de 240 100 euros doit lui être versée au titre de l’indemnisation de l’immobilisation des biens pendant la durée de la promesse de vente du 2 octobre 2023. Elle fait valoir que cette somme correspond au montant de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse, dont une moitié avait été déposée en séquestre puis restituée aux bénéficiaires à l’expiration de la promesse en l’absence de faute de leur part. Elle souligne que pourtant, si la réitération authentique n’a pu intervenir avant l’expiration de l’avant-contrat, c’est uniquement en raison des fautes commises, alors que les conditions suspensives étaient néanmoins réalisées, si bien qu’elle aurait donc dû conserver l’indemnité d’immobilisation.

La SCP [K] NOTAIRES fait valoir que la demanderesse a, sans attendre, procédé à l’acquisition d’un nouveau bien et à son financement par un emprunt relais en pleine connaissance de l’aléa résultant des stipulations de la promesse de vente du 2 octobre 2023, en ce compris le défaut éventuel de levée d’option par les bénéficiaires. Elle ajoute que le montant du préjudice relatif aux intérêts n’est pas justifié.
Enfin, elle relève que le paiement d’une somme correspondant à l’indemnité d’immobilisation ne constitue pas un préjudice indemnisable, le sort de l’indemnité d’immobilisation étant réglé par les stipulations de la promesse de vente à laquelle elle n’est pas partie, et Mme [P] en a sans difficulté accepté la restitution aux bénéficiaires.

Réponse du tribunal

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui invoque un dommage de rapporter la preuve d’un préjudice personnel direct et certain.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que le préjudice peut consister en une perte de chance réparable, caractérisée par la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, la promesse de vente du 2 octobre 2023 contient une clause « indemnité d’immobilisation – séquestre » selon laquelle le sort de l’indemnité d’immobilisation, tant en cas de non-réalisation de la vente qu’en cas d’absence de levée de l’option, dépend de la réalisation ou non des conditions suspensives.

La première moitié d’indemnité doit être restituée au bénéficiaire en cas de défaillance d’une condition suspensive, mais est conservée par le promettant, si toutes les conditions suspensives sont réalisées et qu’il ne réalise pas la vente ou ne lève pas l’option. De même, le surplus de l’indemnité doit être payé au promettant si toutes les conditions sont réalisées et que le bénéficiaire ne signe pas l’acte de vente.

Ainsi, en l’absence de faute du notaire, la condition essentielle et déterminante du contrat n’aurait pas défailli, puisque les délibérations requises ont été adoptées et qu’aucun recours n’est intervenu, Mme [P] ayant d’ailleurs pu vendre le bien le 4 mars 2025 selon la nouvelle configuration, incluant la portion de circulation qu’elle a donc pu acquérir. Or, en ce cas, la promesse de vente n’aurait pas été caduque et, soit le bénéficiaire aurait levé l’option d’achat, et la vente se serait réalisée pour un prix de 2 400 000 euros, soit le bénéficiaire n’aurait pas levé l’option et Mme [P] aurait conservé l’indemnité d’immobilisation de 240 000 euros.

En premier lieu, Mme [P] évoque la différence entre le prix de vente du bien selon acte authentique du 4 mars 2025 pour 2 107 000 euros et celui fixé dans la promesse de vente, de 2 400 000 euros, soit une différence de 294 000 euros.

Toutefois, Mme [P] aurait dû acquérir les parties communes pour 10 000 euros, pour pouvoir vendre le bien au prix stipulé dans la promesse de vente, somme qu’il y a donc lieu de déduire de la différence de prix, ramenée donc à 284 000 euros.

Quelle que soit la position des bénéficiaires, Mme [P] avait la certitude d’obtenir 240 000 euros, soit en vendant, soit au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Ensuite, sur le surplus de 44 000 euros, compte tenu des échanges entre les parties à la promesse avant la signature de l’acte, montrant un intérêt certain des bénéficiaires pour le bien, il y a lieu d’estimer la perte de chance de réaliser la vente à 80%, soit 80% de chance de percevoir le prix de vente, donc une somme somme totale de 284 000 euros supplémentaires en cas de vente, soit 35 200 euros. Le préjudice s’élève donc à 240 000 euros + 35 200 euros, soit 285 200 euros.

Il convient de condamner la SCP [K] NOTAIRES à payer à Mme [P] la somme de 285 200 euros au titre de la perte de chance de vendre le bien au prix prévu.

Mme [P] justifie du règlement de la somme de 83 551,65 euros au titre des intérêts pour le remboursement du prêt relais destiné à financer une acquisition immobilière, entre le 8 février 2024 et le 4 mars 2025, selon attestation de la SA BANQUE POPULAIRE [Localité 6] [T] [Localité 1] du 27 juin 2025. Compte tenu de la perte de chance de 80% de vendre le bien en exécution de la promesse, il y a lieu d’accorder à Mme [P] la somme de 66 841,32 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice et de condamner la SCP [K] NOTAIRES à lui payer cette somme.

En revanche le paiement des charges de copropriété et de l’assurance concernant le bien immobilier objet de la promesse de vente ne constituent pas des préjudices consécutifs à la faute du notaire mais sont les conséquences de la seule qualité de propriétaire d’un bien, s’agissant de charges d’entretien et de conservation du bien. La demande à ce titre sera rejetée.

Enfin, l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation n’est pas la conséquence d’une faute du notaire, mais un effet du contrat de promesse unilatérale de vente du 2 octobre 2023 liant Mme [P] aux bénéficiaires, auquel le notaire est tiers. Il convient de rejeter la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCP [K] NOTAIRES aux dépens de l’instance.

La demande de distraction des dépens formulée par la SCP [K] NOTAIRES sera donc rejetée.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [P] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner la SCP [K] NOTAIRES et à payer à Mme [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA GTF les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Mme [P] et la SCP [K] NOTAIRES à payer à la SA GTF la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de la SELARL LEMBO & ASSOCIÉS au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

REJETTE les demandes de Mme [N] [W] [P] à l’encontre de la SA Gestion et Transaction [T] France GTF,

REJETTE les demandes de Mme [N] [W] [P] à l’encontre de la SELARL LEMBO & ASSOCIÉS,

CONDAMNE la SCP « [B] [G], [V] [Q], [O] [D], [X] [Z], [I] [R] et [J] [H], Notaires, associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial » (SCP [K] NOTAIRES) à payer à Mme [N] [W] [P] la somme de 285 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice au titre de la différence de prix de vente,

CONDAMNE la SCP « [B] [G], [V] [Q], [O] [D], [X] [Z], [I] [R] et [J] [H], Notaires, associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial » (SCP [K] NOTAIRES) à payer à Mme [N] [W] [P] la somme de 66 841,32 euros à titre de dommages et intérêt au titre des intérêts d’emprunt,

REJETTE les demandes de Mme [N] [W] [P] à l’encontre de la SCP « [B] [G], [V] [Q], [O] [D], [X] [Z], [I] [R] et [J] [H], Notaires, associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial » (SCP [K] NOTAIRES) tendant au paiement de la somme de 842,27 euros et 5 000,23 euros,

REJETTE les demandes de Mme [N] [W] [P] à l’encontre de la SCP « [B] [G], [V] [Q], [O] [D], [X] [Z], [I] [R] et [J] [H], Notaires, associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial » (SCP [K] NOTAIRES) tendant au paiement de la somme de 240 100 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

CONDAMNE la SCP [K] NOTAIRES à payer à Mme [N] [W] [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCP « [B] [G], [V] [Q], [O] [D], [X] [Z], [I] [R] et [J] [H], Notaires, associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial » (SCP [K] NOTAIRES) et Mme [N] [W] [P] à payer à la SA Gestion et Transaction [T] France GTF la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SELARL LEMBO & ASSOCIÉS au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCP « [B] [T] [F], [V] [Q], [O] [D], [X] [Z], [I] [R] et [J] [H], Notaires, associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notarial » (SCP [K] NOTAIRES) et la SELARL LEMBO & ASSOCIÉS aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Septembre 2026

La Greffière Le Président