Décision du 24 Septembre 2026
Saisies immobilières
N° RG 26/00112 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCRYM

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

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Saisies immobilières

N° RG 26/00112 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCRYM

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION
SAISIES IMMOBILIERES
JUGEMENT rendu le 24 septembre 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] ET [Adresse 2] représenté par son Syndic la société CLAUDON LLOMBART GESTION IMMOBILIERE – CABINET CLGI, SARL immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 524 253 176,
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en son siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1869

DÉFENDERESSES

Madame [X] [M]
née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 4] (ALGERIE)
de nationalité algérienne
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Ismail BENAISSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0436
Débitrice saisie

MONSIEUR LE COMPTABLE DU POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DE PARISIEN 1
[Adresse 5]
[Localité 6]
Copie exécutoire délivrée et
copie hypothécaire délivrée à Me CANDAN

copie certifiée conforme
délivrées à Me AZZARO et Me BENAISSI

le
représentée par Me Grégoire AZZARO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C880
Créancier inscrit

La Société dénommée BNP PARIBAS
Société anonyme à conseil d’administration immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 662 042 449, dont le siège social est situé au [Adresse 6], représentée par son Président du conseil d’administration domicilié en cette qualité audit siège
et actuellement :
[Adresse 7]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
Créancière inscrite

Le TRESOR PUBLIC – SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS [Localité 7]
Centre des finances publiques
[Adresse 8]
[Localité 8]
non comparant, ni représenté
Créancier inscrit

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Jonathan WARZECKA

DÉBATS : à l’audience du 3 septembre 2026 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe
réputé contradictoire
susceptible d’appel

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EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 27 janvier 2026, publié le 2 mars 2026 au service de la publicité foncière de [Localité 1] 1, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 9] a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à Mme [X] [M], situés à cette adresse et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte en date du 30 mars 2026, le créancier poursuivant a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans à l’audience d’orientation aux fins qu’il ordonne la vente forcée des biens et droits saisis en un seul lot sur la mise à prix de 45 000 euros, mentionne le montant de sa créance à la somme de 35 913,39 euros, selon décompte arrêté au 30 novembre 2025, ordonne l’aménagement judiciaire de la publicité sur Internet et, à titre subsidiaire, si la vente amiable était autorisée, fixe le montant minimum du prix de vente, taxe les frais de poursuites et dise que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A. 444-191 et A. 444-91 du code de commerce.

Par actes de commissaire de justice du 31 mars 2026, le commandement valant saisie et l’assignation ont été dénoncés à la société BNP Paribas, au Pôle du recouvrement spécialisé Parisien 1 et au Service des impôts des particuliers de [Localité 7], créanciers inscrits.

Après un renvoi, le créancier poursuivant, la débitrice saisie et le comptable du Pôle du recouvrement spécialisé parisien 1, représentées par leurs conseils, ont été entendues à l’audience du 3 septembre 2026.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2026 et soutenues à l’audience, Mme [M] demande l’autorisation de vendre à l’amiable le bien saisi, faisant valoir qu’elle a reçu une offre d’achat au prix de 157 000 euros, qui correspond à sa valeur vénale, compte tenu notamment de sa surface, de son état de vétusté, de l’absence de fenêtre dans le salon et de son occupation.

Par conclusions du 2 septembre 2026, notifiées par RPVA et soutenues à l’audience, le comptable du Pôle de recouvrement spécialisé parisien 1 conclut au rejet de la demande d’autorisation de vente amiable et, subsidiairement, demande que le prix plancher de la vente amiable soit fixé à 200 000 euros, faisant valoir que l’offre communiquée par Mme [M] date du mois d’octobre 2025, porte sur un prix de 147 001 euros net vendeur, qui ne correspond pas au prix du marché.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires poursuivant déclare s’opposer à la vente amiable sollicitée, qui ne lui paraît pas sérieuse.

Mme [M] demande, à titre subsidiaire, l’autorisation de vendre le bien à l’amiable au prix minimal de 200 000 euros.

Il est renvoyé, pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites.

La société BNP Paribas et le Service des impôts des particuliers de [Localité 7], cités à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Sur le montant de la créance

En l’espèce, le créancier poursuivant fonde ses poursuites sur :
– un jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 13 mars 2020, signifié le 26 mai 2020, devenu définitif, ainsi qu’il résulte du certificat de non appel produit aux débats,
– un jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 4 juillet 2024, signifié le 10 septembre 2024, devenu définitif, ainsi qu’il résulte du certificat de non appel produit aux débats.

La créance constatée par ces titres exécutoires est liquide et exigible.

La créance sera retenue, conformément aux jugements et au décompte figurant dans l’assignation aux sommes de :
– 10 943,78 euros au titre du jugement du 13 mars 2020, en principal et intérêts arrêtés au 29 novembre 2025,
– 24 033,34 euros au titre du jugement du 4 juillet 2024, en principal et intérêts arrêtés au 29 novembre 2025,
Soit une somme totale de 34 977,12 euros, outre les intérêts postérieurs.

Il est rappelé, en revanche, que les sommes réclamées au titre des dépens ne peuvent donner lieu à recouvrement forcé qu’au vu d’un certificat de vérification ou d’une ordonnance de taxe exécutoires, non communiqués en l’espèce.

Sur la vente amiable

Aux termes de l’article R. 322-21 de ce code, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Aux termes de l’article R. 322-22 de ce code, le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Selon l’article R. 322-23 de ce code, le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations, et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.

Selon l’article R. 322-24 de ce code, les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

En outre, selon l’article A. 444-191, V, du code de commerce, en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A. 444-91 du même code.

L’article L. 322-4 de ce code dispose que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.

Selon l’article R. 322-25 de ce code, à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné à la Caisse des dépôts et consignations, qui en donne récépissé. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque prises du chef du débiteur.

En l’espèce, Mme [M] sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits saisis.

Elle verse aux débats une offre d’achat émanant de M. [N] [S] (et non, comme soutenu, de Mme [J], agent immobilier ayant fait procéder à la visite) au prix de 157 000 euros frais d’agence inclus (147 001 euros prix net vendeur), en date du 25 septembre 2025, dont les éléments communiqués ne permettent pas de connaître les suites données.

Elle communiqué également deux évaluations, l’une non datée estimant le bien à 160 000 euros, l’autre, datée du 25 août 2026, estimant le prix de vente entre 155 000 et 180 000 euros.

Le comptable du PRS Parisien 1 communique des fourchettes de prix obtenues sur le site de la Chambre des notaires de [Localité 1] (8 870 euros/m2 dans le [Adresse 10] pour un immeuble ancien) et sur le site Meilleursagents.com (8 200 euros/m2 à l’adresse du bien – fourchette de 6 626 à 9387 euros), ainsi qu’un avis de valeur des Domaines du 6 mars 2025, concluant à une valeur vénale du bien de 205 000 euros (sur une base de 8 000 euros/m2), étant précisé que cette estimation a été réalisée sans visite préalable du bien et celui-ci ayan été considéré comme libre d’occupation.

Il résulte toutefois des estimations produites par Mme [M] que le bien est loué, qu’il est en mauvais état et que le salon/cuisine est dépourvu de fenêtre – ce qui n’est pas pris en considération par les estimations produites par le PRS Parisien 1.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, si la vente au prix de 147 001 euros net vendeur, envisagée initialement par Mme [X], soit 5 653 euros/m2, apparaît trop éloignée de la valeur vénale du bien, une vente amiable à un prix plancher de 172 000 euros net vendeur serait conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, de son état, de sa configuration et des conditions économiques du marché.

Il convient par conséquent d’autoriser la vente amiable, en fixant le prix minimum net vendeur à ce montant.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire fixée au dispositif du présent jugement, étant rappelé que ce délai, dans les termes de l’article R 322-21 alinéa 3, ne peut excéder quatre mois.

Décision du 24 Septembre 2026
Saisies immobilières
N° RG 26/00112 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCRYM

Par application de l’article R. 322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant est, par ailleurs, bien fondé à solliciter la taxation de ses frais de poursuite.

Au regard du décompte produit et des justificatifs communiqués, ces frais seront taxés à la somme de 2 718,29 euros, laquelle s’ajoutera l’émolument prévu au profit de l’avocat du créancier poursuivant en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

Il sera rappelé que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix net vendeur dans les conditions fixées par l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, soit à la Caisse des Dépôts et Consignations, et justification du paiement des frais taxés, outre l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du code du commerce, par l’acquéreur en sus du prix de vente entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’article R. 322-24 du code des procédures civiles d’exécution.

Les dépens suivront le sort des frais taxables.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Mentionne le montant total retenu pour la créance du créancier poursuivant à l’encontre de Mme [M] à la somme de 34 977,12 euros, outre les intérêts à compter du 29 novembre 2025,

Taxe les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 718,29 euros, à laquelle s’ajoutera l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du code du commerce,

Autorise la partie saisie à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers saisis dans les conditions prévues aux articles R 322-21 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le prix de vente en principal ne pourra être inférieur à 172 000 euros,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 7 janvier 2027 à 9h30,

Rappelle que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances,

Dit que les dépens suivront le sort des frais taxables.

Le greffier Le juge de l’exécution