TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 25/57013 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4TP

N° : 1

Assignation du :
15 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 28 octobre 2026

par Stéphane UBERTI-SORIN, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Mathieu PROTON, Greffier.
DEMANDERESSE

[J] SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [J] [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Antoine LACHENAUD, avocat au barreau de PARIS – #P0228

DEFENDERESSE

[J] SOCIETE GBS OPTIC
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Emmanuelle ABBOU, avocat au barreau de PARIS – #B1171

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Stéphane UBERTI-SORIN, Vice-président, assisté de Mathieu PROTON, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Le 30 juin 2012, la société [J] Levrière a donné à bail commercial à la société GBS Optic, pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2012, un local situé [Adresse 3] (lot 1) moyennant un loyer annuel de 36,241,80 euros, outre les charges et les taxes.

En raison d’impayés, un protocole d’accord a été conclu entre les parties et homologué par ordonnance rendue par la présente juridiction le 27 mars 2025 ; l’échéancier de paiement n’a pas été respecté.

Le 22 juillet 2026, la société [J] Levrière a fait délivrer par commissaire de justice à la société GBS Optic un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 15 octobre 2025, la société [J] Levrière a fait assigner la société GBS Optic aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec toutes conséquences de droit.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 30 septembre 2026 et la décision mise en délibéré au 28 octobre 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la société [Localité 5], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la SCI [J] LEVRIERE à la société GBS OPTIC à la date du 22 août 2026.
DIRE ET JUGER que, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, la société GBS OPTIC est occupante sans droit ni titre des locaux loués à compter du 22 août 2026.
ORDONNER l’expulsion de la société GBS OPTIC et de tous occupants de son chef des locaux loués à la SCI [J] LEVRIERE, avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce à compter de la signification de la décision à intervenir.
CONDAMNER la société GBS OPTIC à payer à SCI [J] LEVRIERE la somme provisionnelle de 25.468,98EUR compte arrêté au 21 août 2026 ou subsidiairement 23.153,62 EUR si la pénalité de 10% n’était d’extraordinaire pas prononcée.
CONDAMNER la société GBS OPTIC à payer à SCI [J] [M] à compter du 22 août 2026 à titre principal, à titre d’indemnité d’occupation et jusqu’à parfaite libération des lieux la somme de 7.588,67EUR par mois outre les charges conformément au bail (soit 1040EUR par trimestre), ou subsidiairement de la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel soit donc 3.794,33EUR par mois outre les charges conformément au bail (soit 1040EUR par trimestre).
CONDAMNER la société GBS OPTIC à payer à la SCI [J] LEVRIERE la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive
CONDAMNER la société GBS OPTIC à payer à la SCI [J] LEVRIERE la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER la société GBS OPTIC aux entiers dépens.

A l’audience, la société la GBS Optic, représentée par son conseil, a indiqué être en cessation des paiements. Elle a été autorisée à produire une note en délibéré ce qu’elle n’a pas fait.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE [J] DECISION

A titre liminaire, il est observé qu’il ressort du k-bis produit par la société bailleresse via le réseau privé virtuel des avocats (RPVA) le 13 octobre 2026, comme il y avait été invité par la présente juridiction, qu’à la date du 12 octobre 2026, aucune procédure collective n’a été ouverte à l’encontre de la société GBS Optic.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 22 juillet 2026 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 28,102,75 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, 237,80 euros au titre des frais de procédure, 140,71 euros au titre des intérêts échus et 238,26 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 22 août 2026 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la société GBS Optic, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 30 juin 2012, le commandement de payer du 22 juillet 2026 et le décompte actualisé au 16 septembre 2026 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 23,153,62 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2026 (loyer du 3ème trimestre 2026 inclus).

A toutes fins utiles, il est précisé qu’aucun délai de paiement ne peut être accordé au preneur dès lors, que depuis de plusieurs années, il ne respecte pas les échéanciers qui lui ont été accordés, le dernier étant celui objet du protocole d’accord homologué par la présente juridiction le 27 mars 2025.

Sur la clause pénale de 10 % et la majoration de l’indemnité d’occupation

La clause pénale contractuelle de majoration de 10 % des sommes dues dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas s’agissant de la majoration de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il n’est pas établi que l’absence de paiement par le preneur de la totalité du loyer et des charges convenus entre les parties au titre du bail commercial du 30 juin 2012 soit le résultat d’une résistance abusive. Si plusieurs procédures ont dues être engagées par la société [J] Levrière pour obtenir le recouvrement des sommes dues à ce titre, la présente juridiction constate également que le bail est ancien et que la dette reste contenue à 23,153,62 euros au 16 septembre 2026, le loyer annuel s’élevant actuellement à 45,531,96 euros.

Pour ces raisons, la société bailleresse sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la société GBS Optic qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 22 juillet 2026 et, le cas échéant, les frais de levée des états d’inscription, de k-bis et de dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la société [J] Levrière au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 6,000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.000 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30 juin 2012 liant les parties sont réunies à la date du 22 août 2026 minuit ;

Ordonnons l’expulsion immédiate de la société GBS Optic et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 30 juin 2012, situés [Adresse 3] (lot 1) par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société GBS Optic à payer à la société [J] Levrière la somme de 23,153,62 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2026 (loyer du 3ème trimestre 2026 inclus) ;

Condamnons la société GBS Optic au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 22 août 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer contractuel, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 30 juin 2012 ne s’était pas trouvé résilié ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale de majoration de 10 % et de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

Déboutons la société [J] Levrière de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes; Condamnons la société GBS Optic aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 22 juillet 2026 et, le cas échéant, les frais de levée des états d’inscription, de k-bis et de dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits ;

Condamnons la société GBS Optic à payer à la société [J] Levrière la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire et qu’elle bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé au Palais de Justice de Paris le 28 octobre 2026.

Le Greffier, Le Président,

Mathieu Proton Stéphane Uberti-Sorin